【正文】 12 價(jià) 差 （元／平方米） 50－ 80 10 50 10－ 20 20 均價(jià)： 4000 （售房部已改成商務(wù)中心，） 目前 起價(jià) （元／平方米） 現(xiàn)售最低樓層為25層，價(jià)格為2400 1680 3040 現(xiàn)剩余戶型價(jià)格均為 2000左右 3000（含簡(jiǎn)裝修費(fèi)） 均價(jià) （元／平方米） 1900 3200 最高價(jià) （元／平方米） 2800 2050 3600 價(jià)差 （元／平方米） 2030 10 50 銷售率 僅剩 10套左右 60％（包括出租率） 60－ 70％（包括出租率） 僅剩 10套左右 已售完 僅剩 13樓一套 122平方米 近 10％ 5加權(quán)平均法 名稱 加權(quán)平均值 福天大廈 正揚(yáng)大廈 南坪大廈 南坪商業(yè)大樓 昌龍大廈 電梯 ＋ 1 0 0 ＋ 2 － 1 外立面 0 0 0 ＋ 1 0 大堂 － 2 － 1 － 1 0 － 1 空調(diào) 0 0 0 0 0 層高 0 0 0 － 1 － 1 地段 ＋ 1 0 ＋ 1 ＋ 1 ＋ 1 均價(jià) 2400 1900 1900 1750 1900 綜合結(jié)論 － 1 － 1 － 1 ＋ 2 － 3 加權(quán)平均后均價(jià)區(qū)間 1862－ 1950元／平方米 5－ 結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、銷售方式 ? 坐銷與直銷相結(jié)合，坐銷直銷并重。 第五至頂層：清水房，戶內(nèi)地面建議為水泥沙漿找平 ? 公共過道：由于采光不是很好，它的地面和吊頂、墻面建議用淺色調(diào)的材料進(jìn)行裝飾，頂部全吊頂，紙面石膏板，墻面淺色涂料，地面淺色防滑拋光磚，局部拼花。 ? 衛(wèi)生間：（同廚房） 4．項(xiàng)目公共部分裝修改造成本控制建議： 標(biāo)準(zhǔn)層公共部分裝修： 11 萬左右 /層，分?jǐn)偟矫科椒矫卒N售面積成本約增加 100 元 /平方米左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 該階段報(bào)紙廣告以硬廣告為主，輔以軟性文章； 推廣目的： 利用工程進(jìn)度打消目標(biāo)客戶之疑慮，增強(qiáng)潛在目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，同時(shí)借助輕松的付款 方 式（措施），降低目標(biāo)客戶的購(gòu)買門檻，促成成交。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。同時(shí)在項(xiàng)目推廣中物業(yè)管理也應(yīng)當(dāng)適時(shí)介入，以期在客戶心目中樹立良好的服務(wù)形象，從而促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 本章小結(jié)： 本章中所建議的項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施與客戶息息相關(guān)，特別是智能系統(tǒng)和電梯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 33 1． 選擇看房通道的要點(diǎn) 11 使項(xiàng)目供客戶參觀之處有機(jī)的串聯(lián)起來，但不至于使客戶感到疲憊。 24 高層電梯建議采用裝載 15人（ 1100kg）較適宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 37 2．銷售助理職責(zé) 21 協(xié)助銷售經(jīng)理完成各項(xiàng)工作；做好現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)的文字、統(tǒng)計(jì)工作； 22 建立保存現(xiàn)場(chǎng)銷售的相關(guān)檔案； 23 銷售現(xiàn)場(chǎng)的日常管理協(xié)調(diào)工作； 24 客戶信息收集，檔案建制。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 34 十、物業(yè)管理包裝 對(duì)物業(yè)管理的包裝主要從以下幾方面體現(xiàn)： 1． 引入具較高知名度和美譽(yù)度的品牌物業(yè)管理公司，從事過商務(wù)寫字樓物業(yè)管理的公司最佳 ； 2． 物業(yè)管理公司整體形象素質(zhì)高； 3． 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容迎合目標(biāo)客戶的需求； 4． 不對(duì)客戶承諾不可能達(dá)到的服務(wù)內(nèi)容； 5． 物業(yè)管理前期介入并著重突出良好的服務(wù)形象。這里有可以讓您馳騁想象的空間，也有讓您晝夜伏案的條件，還有懷舊的老唱片。 12 項(xiàng)目展示區(qū) 主要放置展板、展架和整層模型等銷售道具。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、物業(yè)管理收費(fèi)建議 根據(jù)我司對(duì)目標(biāo)客戶的調(diào)查表明，物業(yè)管理收費(fèi)是入駐企業(yè)較為關(guān)注的問題之一，應(yīng)客戶需求，我司 建議物業(yè)管理收費(fèi)如下： 1. 建議裙樓部分申報(bào)物管費(fèi)為 4元，為促進(jìn)銷售，實(shí)施 3元物管費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。） ? 項(xiàng)目工程進(jìn)度 ? 高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) ? 針對(duì)客戶舉辦一定量的商務(wù)活動(dòng) 推廣方式 ? 秋季房地產(chǎn)交易展示會(huì)，展示會(huì)期間將對(duì)購(gòu)房者出臺(tái)許多優(yōu)惠措施，眾多 購(gòu)房者將乘此時(shí)機(jī)置業(yè)，項(xiàng)目此時(shí)應(yīng)抓住潛在目標(biāo)客戶的置業(yè)習(xí)慣，適時(shí)出擊，促進(jìn)銷售。首付款分期，并于適當(dāng)采用“九成 ” 按揭，進(jìn)一步降低首付。 3．需進(jìn)入宣傳資料的交房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容： ? 裙樓外墻：花崗石＋玻璃 ? 塔樓外墻：外墻面磚 ? 入口電梯大堂：地面花崗石，墻面花崗石結(jié)合鋁塑板，頂部吊頂。 第一、二、三層：商場(chǎng)式專業(yè)市場(chǎng)，招商后再定裝修。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 5．開盤定價(jià)如下： 5－ 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)配置及價(jià)格 名稱 福天大廈 正揚(yáng)大廈 金臺(tái)大廈 南坪大廈 南坪商業(yè)大樓 昌龍 大廈 宏聲大廈 大廈電梯配置 4部環(huán)通 3部上海三菱 4部 THYSSEN 3部三菱 5部上海迅達(dá) 2部SCHINDLER 5部 LG、 OTS 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 酒店長(zhǎng)期包房客戶。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2．工程形象較差 項(xiàng)目工程已停工較長(zhǎng)時(shí)間，在許多人心目中有爛尾樓之嫌，工程形象較差。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2．金融機(jī)構(gòu)： 南坪的銀行證券等金融機(jī)構(gòu)主要集中在步行街片區(qū)、南坪西路、南坪南路、南坪東路靠近轉(zhuǎn)盤處，而規(guī)模在 100M2 以上的集中在南坪西路，這主要與長(zhǎng)期以來南岸區(qū)的商業(yè)分布有關(guān)，而目前這種狀況已隨著區(qū)域城市建設(shè)不斷改變而改變。而該片區(qū)餐飲、娛樂的租價(jià)約為 50－ 60元／ M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3．建筑景觀 項(xiàng)目第六層以上，視野開闊，景觀質(zhì)素較高。 5．價(jià)格優(yōu)勢(shì) 如本項(xiàng)目采用“低首付、低月供 ”（如首付一萬 、 月供 500 元 ）的按揭方式，高性價(jià)比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將對(duì)本項(xiàng)目尋求市場(chǎng)切入點(diǎn)創(chuàng)造又一有利機(jī)會(huì)。 2．區(qū)域現(xiàn)狀 ? 據(jù)緯聯(lián)公司市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年的 迅猛發(fā)展，帶來了該區(qū)各類物業(yè)綜合質(zhì)素的提升，同時(shí)也使 南岸區(qū)單體高層（或雙塔）以定位住宅的物業(yè)普遍銷售緩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? “酒店式商務(wù)公寓” —— 是指提供酒店式服務(wù)的商務(wù)寫字間，酒店式商務(wù)公寓最大優(yōu)勢(shì)在于其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該類企業(yè)目前辦公地點(diǎn)狀況： ? 靠近各主城區(qū)中心區(qū)，租用住宅樓做寫字間，辦公環(huán)境較差。 3．定價(jià)策略 ? 本項(xiàng)目將采用動(dòng)態(tài)價(jià)格策略； ? 東面朝門前廣場(chǎng)及步行街延伸段的單位采用高開高走的價(jià)格策略，西、南、北三面質(zhì)素較差的單位采用低開高走的價(jià)格策略； ? 開盤時(shí)在保證均價(jià)的同時(shí)以相對(duì)較低的起價(jià)投放市場(chǎng)，緊密結(jié)合推廣步驟和節(jié)奏，適時(shí)調(diào)整價(jià)格； ? 利用綜合質(zhì)素較差的單位以較低起價(jià)投放市場(chǎng)有利于對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行快速滲透，吸引目標(biāo)客戶，銷控較好樓層以達(dá)到預(yù)留升值空間的目的； ? 在東面綜合質(zhì)素較高的單位采用高開低走的定價(jià)策略有助于提升物業(yè)品牌形象，并保證開發(fā)商快速回籠資金并贏取 利潤(rùn)； ? 以面積較小的 50平方米低總價(jià)作市場(chǎng)稀缺點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)快銷。（具體價(jià)格執(zhí)行方案將在開盤前共同商討確定） 五、付款方式 根據(jù)我司市調(diào)表明，在地段、價(jià)格無太大差別的情況下，付款方式就成為目標(biāo)客戶（特別是中小型公司）考慮的重要因素。 ? 裙樓外墻：建議用整幅大玻璃，配以少量石材進(jìn)行搭配，使其通透性較強(qiáng)（可參照碧海金都裙樓部分裝修）。 ? 大樓標(biāo)識(shí)系統(tǒng)：大樓室外牌、室內(nèi)樓層等，建議統(tǒng)一設(shè)計(jì)，利用高技術(shù)材料制作。 ? 增值潛力： 項(xiàng)目地處規(guī)劃中的步行街延伸段和門前廣場(chǎng)，加之會(huì)展中心和浪高凱悅的建設(shè)，必將極大的提升項(xiàng)目所在區(qū)域的商務(wù)形象，此地段將成為南坪黃金商務(wù)地段，具有一定的增值潛力。以軟性文章炒作為主輔以硬性廣告為輔的平穩(wěn)過渡期，并為下階段的銷售蓄勢(shì)。 ? 電視廣告：電視專欄（重慶房地產(chǎn)電視節(jié)目，樹立項(xiàng)目品牌），制作 3 秒的電視廣告片以樹立項(xiàng) 目的品牌形象，塑造項(xiàng)目現(xiàn)代辦公品質(zhì)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、消防系統(tǒng) ? 自動(dòng)噴淋與報(bào)警系統(tǒng)，各樓層配備消火栓，滿足消防要求。 五、 大堂、銷售接待中心（含銷售接待人員） 項(xiàng)目面對(duì)工貿(mào)大廈的一側(cè)，面積近 300平方米左右，裝修方案已定。其風(fēng)格主要應(yīng)在穩(wěn)重中展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、體現(xiàn)企業(yè)精神。 （詳細(xì)內(nèi)容和具體表現(xiàn)方式將與廣告公司共同商討決定） 九、 開發(fā)企業(yè)形象 項(xiàng)目旨在回籠資金，開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)之上通過良好的形象包裝 、宣傳和與優(yōu)秀建筑單位、物管公司的合作建立一定的企業(yè)形象。 1．銷售經(jīng)理職責(zé) 項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目的籌劃、引導(dǎo)、強(qiáng)銷、持續(xù)銷售等工作進(jìn)行過程中，扮演著舉足輕重的主導(dǎo)作用，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈、購(gòu)房者更加理性的時(shí)代，銷售經(jīng)理更應(yīng)不時(shí)無刻地與發(fā)展商、 策劃中心保持密切聯(lián)系，使各項(xiàng)銷售工作得以上下連貫并順利推進(jìn)，茲將銷售經(jīng)理部分重要工作列于如下： 11 整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理、培訓(xùn)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和監(jiān)督； 12 項(xiàng)目基礎(chǔ)銷售資料的收集、建檔； 13 與策劃中心共同完成項(xiàng)目銷售價(jià)格的制定工作； 14 銷售工作的表格、文件、人員等的建立； 15 極力爭(zhēng)取對(duì)項(xiàng)目銷售有利之各種條件； 16 項(xiàng)目銷售進(jìn)行時(shí)若出現(xiàn)問題，及時(shí)向公司策劃中心及發(fā)展商反映，以及時(shí)修正銷售推廣策略； 17 項(xiàng)目銷售推廣過程中與市場(chǎng)研究部保持信息交流； 18 項(xiàng)目銷售過程中針對(duì)客戶反應(yīng) ，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施； 19 媒體運(yùn)作效果統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告，與策劃中心、廣告公司及開發(fā)商協(xié)同制定相對(duì)應(yīng)的媒體運(yùn)作策略； 110 幫助地產(chǎn)顧問達(dá)成交易； 111 協(xié)調(diào)座銷與直銷的關(guān)系。 23 項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹 ? 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況； ? 項(xiàng)目周圍各項(xiàng)市政配套設(shè)施； ? 項(xiàng)目交通狀況說明； ? 區(qū)域未來規(guī)劃及對(duì)項(xiàng)目的影響。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 35 第十章 銷售執(zhí)行策略 一、銷售執(zhí)行原則 1． 作為樹立項(xiàng)目及開發(fā)商品牌形象的最根本體現(xiàn)； 2． 整個(gè)銷售推廣工作力求有次序、有步驟、科學(xué)、高效地進(jìn)行； 3． 依靠團(tuán)隊(duì)及個(gè)人的綜合素質(zhì)，發(fā)揚(yáng)協(xié)作精神 ，提高成交率加快銷售進(jìn)度。 22 樓梯、通道墻面清潔、明亮。 2．銷售接待人員 銷售接待人員和直銷人員要求詳見 “銷售執(zhí)行策略” 一章。 二、確定項(xiàng)目包裝策略的依據(jù) 1． 項(xiàng)目現(xiàn)狀及優(yōu)劣、勢(shì)分析； 2． 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位與概念設(shè)計(jì)； 3． 項(xiàng)目目標(biāo)客戶需求。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 29 第八章 項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施建議 一、供配電系統(tǒng) 項(xiàng)目自備 500KVA 發(fā)電機(jī)組，以供物業(yè)不時(shí)必備之需。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 可適當(dāng)投放較大的報(bào)媒廣告，告之交房。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 20 市場(chǎng)預(yù)熱期： 1．推廣主題