【正文】 12 價 差 （元／平方米） 50－ 80 10 50 10－ 20 20 均價： 4000 （售房部已改成商務中心，） 目前 起價 （元／平方米） 現(xiàn)售最低樓層為25層，價格為2400 1680 3040 現(xiàn)剩余戶型價格均為 2000左右 3000（含簡裝修費） 均價 （元／平方米） 1900 3200 最高價 （元／平方米） 2800 2050 3600 價差 （元／平方米） 2030 10 50 銷售率 僅剩 10套左右 60％（包括出租率） 60－ 70％（包括出租率） 僅剩 10套左右 已售完 僅剩 13樓一套 122平方米 近 10％ 5加權平均法 名稱 加權平均值 福天大廈 正揚大廈 南坪大廈 南坪商業(yè)大樓 昌龍大廈 電梯 ＋ 1 0 0 ＋ 2 － 1 外立面 0 0 0 ＋ 1 0 大堂 － 2 － 1 － 1 0 － 1 空調 0 0 0 0 0 層高 0 0 0 － 1 － 1 地段 ＋ 1 0 ＋ 1 ＋ 1 ＋ 1 均價 2400 1900 1900 1750 1900 綜合結論 － 1 － 1 － 1 ＋ 2 － 3 加權平均后均價區(qū)間 1862－ 1950元／平方米 5－ 結論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、銷售方式 ? 坐銷與直銷相結合，坐銷直銷并重。 第五至頂層：清水房，戶內地面建議為水泥沙漿找平 ? 公共過道：由于采光不是很好，它的地面和吊頂、墻面建議用淺色調的材料進行裝飾，頂部全吊頂，紙面石膏板，墻面淺色涂料，地面淺色防滑拋光磚，局部拼花。 ? 衛(wèi)生間：（同廚房） 4．項目公共部分裝修改造成本控制建議： 標準層公共部分裝修： 11 萬左右 /層，分攤到每平方米銷售面積成本約增加 100 元 /平方米左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 該階段報紙廣告以硬廣告為主，輔以軟性文章； 推廣目的： 利用工程進度打消目標客戶之疑慮，增強潛在目標客戶對項目的信心，同時借助輕松的付款 方 式（措施），降低目標客戶的購買門檻，促成成交。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。同時在項目推廣中物業(yè)管理也應當適時介入，以期在客戶心目中樹立良好的服務形象，從而促進項目銷售。 本章小結： 本章中所建議的項目設備設施與客戶息息相關，特別是智能系統(tǒng)和電梯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 33 1． 選擇看房通道的要點 11 使項目供客戶參觀之處有機的串聯(lián)起來，但不至于使客戶感到疲憊。 24 高層電梯建議采用裝載 15人（ 1100kg）較適宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 37 2．銷售助理職責 21 協(xié)助銷售經(jīng)理完成各項工作；做好現(xiàn)場相關的文字、統(tǒng)計工作； 22 建立保存現(xiàn)場銷售的相關檔案； 23 銷售現(xiàn)場的日常管理協(xié)調工作； 24 客戶信息收集，檔案建制。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 34 十、物業(yè)管理包裝 對物業(yè)管理的包裝主要從以下幾方面體現(xiàn)： 1． 引入具較高知名度和美譽度的品牌物業(yè)管理公司，從事過商務寫字樓物業(yè)管理的公司最佳 ； 2． 物業(yè)管理公司整體形象素質高； 3． 物業(yè)管理服務內容迎合目標客戶的需求； 4． 不對客戶承諾不可能達到的服務內容； 5． 物業(yè)管理前期介入并著重突出良好的服務形象。這里有可以讓您馳騁想象的空間，也有讓您晝夜伏案的條件，還有懷舊的老唱片。 12 項目展示區(qū) 主要放置展板、展架和整層模型等銷售道具。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、物業(yè)管理收費建議 根據(jù)我司對目標客戶的調查表明，物業(yè)管理收費是入駐企業(yè)較為關注的問題之一，應客戶需求，我司 建議物業(yè)管理收費如下： 1. 建議裙樓部分申報物管費為 4元，為促進銷售，實施 3元物管費的標準。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。） ? 項目工程進度 ? 高品質物業(yè)管理服務 ? 針對客戶舉辦一定量的商務活動 推廣方式 ? 秋季房地產(chǎn)交易展示會，展示會期間將對購房者出臺許多優(yōu)惠措施，眾多 購房者將乘此時機置業(yè)，項目此時應抓住潛在目標客戶的置業(yè)習慣，適時出擊，促進銷售。首付款分期，并于適當采用“九成 ” 按揭，進一步降低首付。 3．需進入宣傳資料的交房標準內容： ? 裙樓外墻：花崗石＋玻璃 ? 塔樓外墻：外墻面磚 ? 入口電梯大堂：地面花崗石，墻面花崗石結合鋁塑板，頂部吊頂。 第一、二、三層：商場式專業(yè)市場，招商后再定裝修。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 5．開盤定價如下： 5－ 競爭物業(yè)配置及價格 名稱 福天大廈 正揚大廈 金臺大廈 南坪大廈 南坪商業(yè)大樓 昌龍 大廈 宏聲大廈 大廈電梯配置 4部環(huán)通 3部上海三菱 4部 THYSSEN 3部三菱 5部上海迅達 2部SCHINDLER 5部 LG、 OTS 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 酒店長期包房客戶。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2．工程形象較差 項目工程已停工較長時間，在許多人心目中有爛尾樓之嫌，工程形象較差。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2．金融機構： 南坪的銀行證券等金融機構主要集中在步行街片區(qū)、南坪西路、南坪南路、南坪東路靠近轉盤處，而規(guī)模在 100M2 以上的集中在南坪西路，這主要與長期以來南岸區(qū)的商業(yè)分布有關，而目前這種狀況已隨著區(qū)域城市建設不斷改變而改變。而該片區(qū)餐飲、娛樂的租價約為 50－ 60元／ M2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3．建筑景觀 項目第六層以上，視野開闊，景觀質素較高。 5．價格優(yōu)勢 如本項目采用“低首付、低月供 ”（如首付一萬 、 月供 500 元 ）的按揭方式，高性價比的價格優(yōu)勢將對本項目尋求市場切入點創(chuàng)造又一有利機會。 2．區(qū)域現(xiàn)狀 ? 據(jù)緯聯(lián)公司市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場在近幾年的 迅猛發(fā)展，帶來了該區(qū)各類物業(yè)綜合質素的提升，同時也使 南岸區(qū)單體高層（或雙塔）以定位住宅的物業(yè)普遍銷售緩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? “酒店式商務公寓” —— 是指提供酒店式服務的商務寫字間，酒店式商務公寓最大優(yōu)勢在于其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。該類企業(yè)目前辦公地點狀況： ? 靠近各主城區(qū)中心區(qū)，租用住宅樓做寫字間，辦公環(huán)境較差。 3．定價策略 ? 本項目將采用動態(tài)價格策略； ? 東面朝門前廣場及步行街延伸段的單位采用高開高走的價格策略，西、南、北三面質素較差的單位采用低開高走的價格策略； ? 開盤時在保證均價的同時以相對較低的起價投放市場，緊密結合推廣步驟和節(jié)奏，適時調整價格； ? 利用綜合質素較差的單位以較低起價投放市場有利于對市場進行快速滲透，吸引目標客戶，銷控較好樓層以達到預留升值空間的目的； ? 在東面綜合質素較高的單位采用高開低走的定價策略有助于提升物業(yè)品牌形象，并保證開發(fā)商快速回籠資金并贏取 利潤； ? 以面積較小的 50平方米低總價作市場稀缺點，實現(xiàn)快銷。（具體價格執(zhí)行方案將在開盤前共同商討確定） 五、付款方式 根據(jù)我司市調表明，在地段、價格無太大差別的情況下，付款方式就成為目標客戶（特別是中小型公司）考慮的重要因素。 ? 裙樓外墻：建議用整幅大玻璃，配以少量石材進行搭配，使其通透性較強（可參照碧海金都裙樓部分裝修）。 ? 大樓標識系統(tǒng)：大樓室外牌、室內樓層等，建議統(tǒng)一設計，利用高技術材料制作。 ? 增值潛力： 項目地處規(guī)劃中的步行街延伸段和門前廣場，加之會展中心和浪高凱悅的建設，必將極大的提升項目所在區(qū)域的商務形象，此地段將成為南坪黃金商務地段，具有一定的增值潛力。以軟性文章炒作為主輔以硬性廣告為輔的平穩(wěn)過渡期，并為下階段的銷售蓄勢。 ? 電視廣告：電視專欄（重慶房地產(chǎn)電視節(jié)目，樹立項目品牌），制作 3 秒的電視廣告片以樹立項 目的品牌形象，塑造項目現(xiàn)代辦公品質。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、消防系統(tǒng) ? 自動噴淋與報警系統(tǒng)，各樓層配備消火栓，滿足消防要求。 五、 大堂、銷售接待中心（含銷售接待人員） 項目面對工貿(mào)大廈的一側，面積近 300平方米左右，裝修方案已定。其風格主要應在穩(wěn)重中展現(xiàn)企業(yè)實力、體現(xiàn)企業(yè)精神。 （詳細內容和具體表現(xiàn)方式將與廣告公司共同商討決定） 九、 開發(fā)企業(yè)形象 項目旨在回籠資金，開發(fā)商可以在此基礎之上通過良好的形象包裝 、宣傳和與優(yōu)秀建筑單位、物管公司的合作建立一定的企業(yè)形象。 1．銷售經(jīng)理職責 項目經(jīng)理在項目的籌劃、引導、強銷、持續(xù)銷售等工作進行過程中，扮演著舉足輕重的主導作用，在市場競爭異常激烈、購房者更加理性的時代，銷售經(jīng)理更應不時無刻地與發(fā)展商、 策劃中心保持密切聯(lián)系，使各項銷售工作得以上下連貫并順利推進，茲將銷售經(jīng)理部分重要工作列于如下： 11 整個銷售現(xiàn)場的管理、培訓、統(tǒng)籌、協(xié)調和監(jiān)督； 12 項目基礎銷售資料的收集、建檔； 13 與策劃中心共同完成項目銷售價格的制定工作； 14 銷售工作的表格、文件、人員等的建立； 15 極力爭取對項目銷售有利之各種條件； 16 項目銷售進行時若出現(xiàn)問題，及時向公司策劃中心及發(fā)展商反映，以及時修正銷售推廣策略； 17 項目銷售推廣過程中與市場研究部保持信息交流； 18 項目銷售過程中針對客戶反應 ，制定相應的應對措施； 19 媒體運作效果統(tǒng)計分析報告，與策劃中心、廣告公司及開發(fā)商協(xié)同制定相對應的媒體運作策略； 110 幫助地產(chǎn)顧問達成交易； 111 協(xié)調座銷與直銷的關系。 23 項目周邊環(huán)境介紹 ? 項目現(xiàn)場情況； ? 項目周圍各項市政配套設施； ? 項目交通狀況說明； ? 區(qū)域未來規(guī)劃及對項目的影響。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 35 第十章 銷售執(zhí)行策略 一、銷售執(zhí)行原則 1． 作為樹立項目及開發(fā)商品牌形象的最根本體現(xiàn)； 2． 整個銷售推廣工作力求有次序、有步驟、科學、高效地進行； 3． 依靠團隊及個人的綜合素質，發(fā)揚協(xié)作精神 ，提高成交率加快銷售進度。 22 樓梯、通道墻面清潔、明亮。 2．銷售接待人員 銷售接待人員和直銷人員要求詳見 “銷售執(zhí)行策略” 一章。 二、確定項目包裝策略的依據(jù) 1． 項目現(xiàn)狀及優(yōu)劣、勢分析； 2． 項目市場形象定位與概念設計； 3． 項目目標客戶需求。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 29 第八章 項目設備設施建議 一、供配電系統(tǒng) 項目自備 500KVA 發(fā)電機組，以供物業(yè)不時必備之需。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 可適當投放較大的報媒廣告，告之交房。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 20 市場預熱期： 1．推廣主題