【正文】 戶外燈箱及廣告位：南橋頭 — 工貿(mào)戶外廣告牌一塊，視情況確定戶外燈箱和路牌廣告 ? 其他宣傳：策劃相關(guān)展示活動、酒會 （四） 廣宣 費用預(yù)算 按正常樓盤推廣思路，為成功的對樓盤進行推廣，并使樓盤的銷售得以正常進行，我們根據(jù)以往的樓盤銷售推廣經(jīng)驗，以項目銷售總額的 3— 5%提取廣告費用（不包括大堂、樣板房、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 可適當(dāng)投放較大的報媒廣告，告之交房。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 22 項目知名度。 第一強銷期 —— 房交會時機，同時外裝部分完成： 推廣主題 ? 項目商務(wù)形象 ? 性價比優(yōu)勢及超輕松付款方式，例如下表： 面積（ M2） 單價（元／ M2） 總價（元） 首 付（元） 月供（元） 50 2000 100000 10000 （余 20000可在簽合同起九個月內(nèi)分兩次付清） 485 （七成） （注：上表只是一個例表；銀行按揭成 數(shù)以七成二十年為準(zhǔn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 20 市場預(yù)熱期： 1．推廣主題 ? 全新商務(wù)形象：純 商務(wù)基本元素 ? 配套優(yōu)勢 ? 品牌物管 ? 區(qū)域商業(yè)環(huán)境的現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 ? 區(qū)域內(nèi)高性價比酒店式商務(wù)公寓 推廣方式 ? 現(xiàn)場形象展示 ? 報媒廣告，以硬、軟廣告相結(jié)合的方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 超輕松置業(yè)方式： 商務(wù)樓長年限按揭。 ? 高品質(zhì)物業(yè)管理： 聘請標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)寫字樓物管公司進行管理，提供專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的物管服務(wù)。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 18 一、 總體營銷策略 本項目營銷以塑造產(chǎn)品形象、快速回籠資金為核心來展開營銷活動，這將是本項目營銷策略設(shè)計的 總方針。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 17 ? 內(nèi)墻：只做分戶墻，初級抹灰 ? 室內(nèi)樓面：現(xiàn)澆樓面 ? 廚房：窗為優(yōu)質(zhì)鋁合金窗；墻面初級抹灰，地面防水處理，并預(yù)留孔 洞。 ? 會議室：建議地面為地 毯，頂部適當(dāng)?shù)蹴敚瑝γ鎵?，室?nèi)配置全套桌椅（可參照帝豪名都會議室）。 ? 燈光工程：專業(yè)燈光設(shè)計，突出頂部特色，并設(shè)置大堂標(biāo)志。 ? 內(nèi)墻：分戶墻、衛(wèi)生間、廚房初級抹灰 ? 外窗：結(jié)合外立面，用優(yōu)質(zhì)深色鋁合金窗，注重窗型的選擇，并用內(nèi)開窗。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 16 場所。 ? 裙樓部分 第一層：大堂裝修建議裝修風(fēng)格可照已確定的大堂裝修方案進行裝修；商務(wù)中心建議可用玻璃半隔斷或使用售房部的前 臺。 員工餐廳 170 大堂 300 員工餐廳 170 消防控制室＋背景音樂控制室； 30 閉路監(jiān)控室 20 商場；專業(yè)市場；會展 剩余面積（ 2175） 裙樓 2層 3065 商場；專業(yè)市場；會展 本層全部面積 可分割為幾個區(qū)域 裙樓 3層 3065 會展；專業(yè)市場；商場 本層面積 可分割為幾個區(qū)域 4層 1049 休閑娛樂中心 本層面積 可分割為幾個區(qū)域 5層 1049 會議室、科爾公司辦公室 100－ 150 會議室需 100－ 150平方米左右 7層 2098 作為科爾辦公室 整層 由科爾公司按照本公司所需分割。（ 詳見第 十一章直銷執(zhí)行策略 ） 本章小結(jié)： 我司結(jié)合市場狀況和項目現(xiàn)狀，確定了明確的項目市場定位，在此基礎(chǔ)之上將進行總體營銷推廣策略的制定。 ? 付一緩二七成按揭 樓價一成：于落定后三日內(nèi)到售房部簽署正式買賣合約時付清（定金在內(nèi)扣除）； 樓價七成：于落定后三十日內(nèi)由專業(yè)銀行提供最長二十年按揭貸款支付清； 樓價兩成：該系第二按揭，由發(fā)展商提供等額分月付款，最長期限二十四個月，于落定后三十日起交付，免息。初步擬定以下三種付款方式： ? 一次性付款 （ 九五折 ） 樓價一成：于落定后三天內(nèi)到售樓部簽署正式買賣合約時付清（臨時定金在內(nèi)扣除）； 樓價九成：于正式買賣合約簽署后十五日內(nèi)付清； ? 分期付款 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 所以，我司在結(jié)合本項目具體情況及周邊物業(yè)狀況后，認為第一階段定價如下： 實際成交價格區(qū)間： 1700－ 2100元／平方米 成交均價： 1900元／平方米 根據(jù)不同的市場行情和銷售情況，再制定相應(yīng)的優(yōu)惠促銷策略和升值的相關(guān)價格策略，調(diào)整項目的價格。其中昌龍大廈、福天大廈、正揚大廈等物業(yè)作為商務(wù)用途物業(yè)自身配套較欠缺。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4．定價細則 ? 平層價差不超過 300元／平方米 ? 樓層每兩層價差 30元／平方米或每層 15元／平方米 ? 小戶型適當(dāng)高于均價，較大面積適當(dāng)?shù)陀诰鶅r ? 銷售控制中低和中高樓層 ? 特殊樓層特殊定價，比如頂層、 28層、 18層、 8層。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 10 而得到房地產(chǎn)出售時的定價。 ■ 認同項目所在 的逐步形成的商務(wù)環(huán)境及舉步之遙的商業(yè)環(huán)境； ■ 認同物業(yè)綜合素質(zhì)與付款方式，認為物超所值，購買比租賃更劃算； 四、價格定位 1． 定價原則 隨行就市，根據(jù)具體銷售時機（市場動態(tài)與客戶心理）確定具體的定價。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。這種寫字樓位于中心地段，實用率低、管理費用高，服務(wù)水平較低。目標(biāo)客戶群定位應(yīng)遵循市場細分原則。 2．項目市場形象定位： 我司綜合本項目特征和區(qū)域市場狀況，建議 項目市場形象定位為： “商務(wù)大廈” 3．全新理念 —— 科爾“ CO”： ? 引申中小企業(yè)在資訊時代的“資源共享、共同發(fā)展”的理念。 ? “ SOHO”—— “ Small office Home office” 英文直譯為“小辦公室、家庭辦公室” ，目前約定成俗的定義為兼顧居家與辦公，尤其適合小型商務(wù)公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個?！?CBD”最大優(yōu)勢在于其地段，如紐約的曼哈頓、香港的中環(huán)、東京的新宿等。 ? 項目毗鄰幾大專業(yè)市場，他們對其商務(wù)辦公場地和商場都有一定的需求。 3．區(qū)域發(fā)展前景是定位于商務(wù)的基礎(chǔ) ? 項目所在地的工貿(mào)片區(qū)是南坪地區(qū)規(guī)劃中的商務(wù)區(qū)域，待建的門前廣場、步行街延伸段、浪高凱悅大廈以及在建的重慶市最大的會展中心都將促使該片區(qū)的商務(wù)氛圍逐漸形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 項目自身設(shè)計上有作為商務(wù)定位的基本條件：如大堂、電梯、走道等公共部分。在推廣中應(yīng)揚長避短，強勢樹立項目鮮明的勢場形象，進而通過全方位的產(chǎn)品形象 包裝和營銷推廣贏得市場認同。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。因此需樹立鮮明的市場形象，使項目 在市場競爭中領(lǐng)先于對手從而贏得市場。但各類企 業(yè)對現(xiàn)代、專業(yè)的寫字樓辦公環(huán)境的需求卻依然存在，給本項目在細分市場、尋求市場切入點創(chuàng)造有利機會。 針對以上項目劣勢，在營銷上應(yīng)著力營造良好的商務(wù)氛圍并聚集人氣，產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)市場需求進行調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、項目 劣勢（ W）分析 1. 區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成 由于會展中心、門前廣場、步行街延伸段以及浪高凱悅大廈尚未建成，該地段雖車流量較大，但人氣不旺（除各種會展期間），目前商務(wù)氛圍尚未形成。 第三章 項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢（ S）分析 距離項目 較近的 南岸區(qū)商業(yè)中 心 —— 步行街、南坪西路及轉(zhuǎn)盤上有通往各主城區(qū)和郊縣的公交車，交通較為便利。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。距南坪繁華商業(yè)中心舉步之遙，交通極為便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4．步行街的建成使用，鵝公巖大橋及重慶外灘的通車，百盛、麥德龍等商家的進駐以及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，使南岸區(qū)逐漸成為主城區(qū)最大的商圈之一。 3．在對消費者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：一定量的客戶對購買寫字樓的 認識不夠，認為寫字樓只需地段好，交通便利就足夠了。客戶購買寫字樓的積極性尚未得到激 發(fā)， 本項目應(yīng)抓住這一市場空白點，走高質(zhì)低價路線，在服務(wù)、大樓外觀以及公共區(qū)域包裝等方面盡可能做到位、做精細。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目位于目前南坪商業(yè)中心的外圍，周邊商務(wù)辦公環(huán)境較好。 4．大、中型百貨商場、超市： 南坪地區(qū)的大、中型百貨商場、超市主要集中于步行街和南坪西路上，另有重百商場、 商社 電器、晶都商場等。所在區(qū)域交通便利，人氣旺利于專業(yè)市場的發(fā)展。項目所在工貿(mào)片區(qū)餐飲、娛樂業(yè)并不發(fā)達，如果步行街的延伸段以及項目門前廣場能夠 修建，本項目的裙樓部分將有可能吸引品牌餐飲、娛樂進駐。 第一章 項目所在區(qū)域概況 一、 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 1．餐飲、娛樂： 南坪地區(qū)的餐飲、娛樂設(shè)施主要分布于南城大道片區(qū)，規(guī)模大都在 100M2 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。月，雖然目前經(jīng)營狀況不錯，但該路段由于車位問題一直較難吸收大型餐飲進駐。 3．專業(yè)市場： 南坪地區(qū)的專業(yè)市場主要分布于步行街片區(qū)、南坪西路、南 坪南路。本項目可根據(jù)該片區(qū)近兩年發(fā)展?fàn)顩r和項目自身特點引入不同類別但利于項目形象和銷售的專業(yè)市場。 整體來看： 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為集中，同時有逐步向外發(fā)展的趨勢。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。商務(wù)方面，專業(yè)寫字樓存在同樣的問題 ——綜合質(zhì)素不高、配套設(shè)施不完善和物業(yè)管理服務(wù)差、建筑形象差等等，且寫字樓供應(yīng)較少，價格相對較高。 2．由于目前供應(yīng)中的寫字樓從形象檔次及軟、硬件配套上均較為落伍低檔，整個南岸區(qū)寫字樓的有效需求未達到飽和，因此 南岸區(qū)寫字樓市場供應(yīng)有一定的空缺 。 同樣說明該地區(qū)寫字樓市場的有效需求大于有效供應(yīng) ，對于本項目的營銷有較大支撐。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。地塊呈長方形，地勢平坦，利用率較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本章小結(jié)： 從項目現(xiàn)狀來看，無論是區(qū)位、產(chǎn)品還是配套都不具備與市場供應(yīng)樓盤相抗衡的能力，需要尋找差異化的突破口對項目進行改造方能推出市場。 4．建筑外立面 項目外立面以簡潔、現(xiàn)代的風(fēng)格設(shè)計，在南坪地區(qū)較具標(biāo)志性。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4． 資金方面 由于本項目暫未向銀行貸款，所以后期資金壓力相對較大。 3. 南岸區(qū)寫字樓物業(yè)低水平開發(fā)帶來的競爭機會 通過本司市場研究部的調(diào)研結(jié)果，南岸區(qū)的寫字樓開發(fā)水平普遍較低，且有很多為住宅轉(zhuǎn)換而成商務(wù)樓，從硬件配套、服務(wù)功能、形象檔次等方面均較為落后。 四、項目市場風(fēng)險（ T）分析 1．市場競爭 由我司市場調(diào)查研究報告可以看出：與項目形成競爭的物業(yè)或者是價格或者是地段優(yōu)于本項目，項目在推廣中將面臨激烈的市場競爭。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本章小結(jié)： 項目的市場機會主要體現(xiàn)在商務(wù)方面，決定了項目的市場定位將向商務(wù)靠攏。 ? 戶型單一，即使修改后作為住宅仍難與臨近的小區(qū)項目相競爭，不如退而以商務(wù)為主導(dǎo)，同時也是抓住了市場空白點。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 本項目為 28層的單體高層，如果以住宅 定位，目標(biāo)客戶群體必將被該區(qū)的各類質(zhì)素、性價比高的小區(qū)物業(yè)（如青青佳苑、騎龍山莊等）所分化，導(dǎo)致客源嚴(yán)重流失。 ? 項目所在區(qū)域，緊臨重慶的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，大量企業(yè)先后進駐于此，商務(wù)定位市場前景較為廣闊。地處大城市較為核心的區(qū)域，集中了大量的金融、商務(wù)、服務(wù)機構(gòu)和商務(wù)辦公、酒店和公寓等齊善的功能設(shè)施，區(qū)域具備便捷的