【正文】 好。總的來看，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。其中：京包線16公里、京門線7公里、。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)單位4處，北京市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。古時(shí)海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。理想國(guó)際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。估價(jià)對(duì)象距離市中心約15公里。圖號(hào)為Ⅳ1473（2），地號(hào)為0312013001007。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)范》，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際利用狀況及本次評(píng)估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 八、估價(jià)原則 我們?cè)诒敬喂纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則： 合法原則 （1）估價(jià)對(duì)象具有合法的國(guó)有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。近幾年，北京市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，城市建設(shè)方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。3839。2439。環(huán)境條件：估價(jià)對(duì)象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好?？偟膩砜矗纼r(jià)對(duì)象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達(dá)條件較好。其中：京包線16公里、京門線7公里、。有各關(guān)文物點(diǎn)700余處，其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)單位4處，北京市重點(diǎn)文物保護(hù)單位28處。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國(guó)第一家國(guó)家級(jí)新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長(zhǎng)期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱和首都經(jīng)濟(jì)的龍頭，逐步形成電子信息、光機(jī)電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟(jì)帶。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。古時(shí)海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】記載，估價(jià)對(duì)象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評(píng)估基準(zhǔn)日尚未解押。設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動(dòng)噴淋系統(tǒng)及美國(guó)江森中央空調(diào)系統(tǒng)。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。理想國(guó)際大廈由巴馬丹拿公司進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。估價(jià)對(duì)象距離市中心約15公里。圖號(hào)為Ⅳ1473（2），地號(hào)為0312013001007。利用本報(bào)告評(píng)估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押。、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號(hào)】為依據(jù)。，報(bào)告中所描述的估價(jià)對(duì)象狀況均為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)場(chǎng)狀況。，并支付有關(guān)稅費(fèi)。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委 托 方: 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估 價(jià) 方: *****************估 價(jià) 人 員： *** ***估 價(jià) 日 期： 二○○九年四月三日至四月八日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：**【2009】估字第09003號(hào)目 錄致委托方的函—————————————————— 1估價(jià)師聲明——————————————————— 2估價(jià)的假設(shè)和限制條件—————————————— 34估價(jià)結(jié)果報(bào)告—————————————————— 514一、委托估價(jià)方二、受托估價(jià)方三、估價(jià)對(duì)象概況四、估價(jià)目的五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)六、價(jià)格定義七、估價(jià)依據(jù)八、估價(jià)原則九、估價(jià)方法十、估價(jià)結(jié)果十一、估價(jià)人員十二、估價(jià)作業(yè)日期 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)技術(shù)報(bào)告———————————————— 1533一、 個(gè)別因素分析二、 區(qū)域因素分析三、 市場(chǎng)背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估價(jià)方法選用六、 估價(jià)測(cè)算過程七、 估價(jià)結(jié)果確定 附 件————————————————————34致委托方函北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我公司對(duì)位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國(guó)際大廈的房屋（）及其相應(yīng)的國(guó)有出讓土地使用權(quán)（）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價(jià)格參考依據(jù)。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。本評(píng)估報(bào)告由*****************負(fù)責(zé)解釋。并且提供了與本次評(píng)估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。如上述情況發(fā)生變化，評(píng)估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。本次評(píng)估結(jié)果為假設(shè)估價(jià)對(duì)象在本評(píng)估基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格。如果評(píng)估條件或目的發(fā)生變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。估　價(jià)　結(jié) 果 報(bào)　告 一、委托方公司名稱：北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司地址: 北京市海淀區(qū)北四環(huán)路58號(hào)理想國(guó)際大廈506A室法定代表人：王力新 二、估價(jià)方 單位名稱: ******************** 單位地址：******************************資格證書號(hào)：***************法定代表人：***聯(lián) 系 人: ***聯(lián) 系 電 話：******** 三、估價(jià)對(duì)象 個(gè)別因素根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》【京海國(guó)用（2004出）第1833號(hào)】及相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號(hào)地塊）的理想國(guó)際大廈，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國(guó)有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評(píng)估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。位于北京市綜合用途三級(jí)地價(jià)區(qū)。 估價(jià)對(duì)象情況一覽表序號(hào)層次建筑面積（m2）用途備注1518 辦公　24 辦公　33 辦公　42 辦公　51 商業(yè)　61 餐飲　小計(jì)72 停車場(chǎng)　車位115個(gè)83 停車場(chǎng)　車位145個(gè)小計(jì)合計(jì)　 　　估價(jià)對(duì)象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價(jià)對(duì)象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點(diǎn)接式鋼化玻璃幕墻。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。理想國(guó)際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察，承租人分別有銷售寶馬汽車的北京京寶汽車銷售有限公司、花旗銀行（中國(guó)）有限公司、中國(guó)銀行北京海淀支行、北京航天長(zhǎng)峰服務(wù)公司、新浪網(wǎng)、美國(guó)易科認(rèn)證集團(tuán)公司、地球七洲（香港）有限公司、三星（中國(guó)）投資有限公司等著名公司或金融機(jī)構(gòu)，均為高層次租戶。轄22個(gè)街道辦事處，11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。境內(nèi)有大小河流10條，主要水系有高粱河、清河、萬泉河、南長(zhǎng)河、小月河、南沙河、北沙河及人工開鑿的永定河引水渠和京密引水渠，還有昆明湖、玉淵潭、紫竹院湖、上莊水庫等。海淀區(qū)是著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風(fēng)光宜人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。鐵路橋梁13座，火車站7個(gè)。委估房地產(chǎn)位于海淀區(qū)北路，影響地價(jià)的區(qū)域因素主要有：道路交通條件：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等，附近有300路、302路、718路、830路等多路公交線路通過。供電：市政電網(wǎng)供電；供水：接市政供水管網(wǎng)；排水：排入市政污水管網(wǎng)；通訊：接入市政通訊網(wǎng)絡(luò)；供暖：可接市政熱力管網(wǎng)；供氣：可接市政天然氣管網(wǎng)。其地理坐標(biāo)，東經(jīng)115176。北緯39176。南北直線距離為17