【正文】 ?總價格、單位價格和樓面地價 ?樓面地價是一種特殊的土地單價，是指單位建筑物面積的土地價格，通常是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 ? 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：①房地價格＝土地價格 +建筑物價格；②土地價格 =房地價格一建筑物價格；③建筑物價格＝房地價格一土地價格。 ? 有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有 生地價格、毛地價格、熟地價格 之說。③已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，如已做“七通一平”的土地。 ? 同一塊土地，“生熟”程度不同，會有不同的價格。 ” ? 城市基準地價 是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應執(zhí)行政府定價，所以，估價結果應以政府定價為準。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應依據(jù)市場供求狀況進行。 ? 收益法求得的價格趨向于理論價格，市場法求得的價格趨向于市場價格。 ?一般來說， 成交價格 圍繞著 市場價格 而上下波動， 市場價格 又圍繞著 理論價格 而上下波動 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? ? 公開市場價值 是在下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格： ? ①交易雙方是自愿地進行交易的； ? ②交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化； ? ③交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象； ? ④交易雙方掌握必要的市場信息； ? ⑤交易雙方有較充裕的時間進行交易； ? ⑥不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ? ? 市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結果。 ? 原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的推移而不斷減少的，市場價值是隨著時間的推移而上下波動的。 北京大學經(jīng)濟學院 六、房地產(chǎn)價值和價格的種類 ?原始價值、賬面價值和市場價值 ? 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、交納的有關稅金等。二是指從某個特定投資者的角度所衡量的價值。 ? 一種商品的 使用價值 ，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用； ? 交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。 ? （ 3）供求理論： 北京大學經(jīng)濟學院 五、房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格與一般物品價格有何異同？ （ 1）相同點： ?都是價格，貨幣表示； ?受供求影響，波動性 ?按質(zhì)定價 （ 2）不同點： ? 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大； ? 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格； ? 房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金； ? 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的； ? 房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。（本質(zhì)） ? 我們對房地產(chǎn)價格的定義： 房地產(chǎn)價格是和平地 獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。 為了提高準確性，保證其客觀公正，要求從事測算和判定的必須是專業(yè)的估價人員，同時要遵循一些原則、按照一定程序、采用科學的方法。 是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。 是指地上建筑物已經(jīng)開始建設但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。 特殊用途房地產(chǎn) 包括車站、機場、醫(yī)院、學校、教堂、廟宇、墓地等。 餐飲房地產(chǎn) 是指營業(yè)性的供人吃飯使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 上述內(nèi)容用如下框圖來表示： 北京大學經(jīng)濟學院 二、房地產(chǎn)的特性 ?不可移動 ?獨一無二 ?壽命長久 ?供給有限 ?價值量大 ?流動性差 ?用途多樣 ?相互影響 ?易受限制 ?保值增值 北京大學經(jīng)濟學院 房地產(chǎn)的類型 ? 按用途來劃分 —— 居住和非居住兩大類， 10小類： 居住房地產(chǎn) 是指供家庭或個人較長時間居住使用的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅、集體宿舍（如單身職工宿舍、學生宿舍）等。 物業(yè)可大可小，大物業(yè)可分為小物業(yè)，一住宅單位是一物業(yè)，以工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。 土地 建筑物 房地 最簡單的情形是一塊無建筑物的空地；另外，即時有建筑物，有時也需要單獨看待，只評估其中的土地價值。而專有所有權與共有所有權則為“物法性”因素。我國有關的管理法規(guī)規(guī)定，建筑物的共有部分，在使用上堅持共同共有的原則，不分份額，在面積分擔上則采用按份共有的形式，并規(guī)定所有人和使用人對建筑物的共有部分應共同合理使用并承擔相應的義務。建筑物的共有部分指供區(qū)分所有人共用、屬于區(qū)分所有人共有的部分。建筑物的專有部分指在構造上能明確區(qū)分，且具有排他性并可獨立使用的建筑物部分。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?建筑物區(qū)分所有權是包括專有所有權、共用部分持份權及共同關系所生的成員權三位一體的復合性物權，且以專有所有權處于主導地位。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?五、建筑物區(qū)分所有權 ?建筑物區(qū)分所有權，為現(xiàn)代民法中一項重要的不動產(chǎn)物權制度。 ?(5)土地使用權權能構成的有限性。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?(3) 土地使用權是法律特別設定的一種物權。 ? ?（ 1） 權利的主體十分廣泛。例如國有土地使用權有償轉(zhuǎn)讓后，只要租期屆滿，國家就有權收回土地的使用權。相比而言，土地的地上權、地役權、抵押權等物權，都只是對土地起一部分作用的權利。例如國家所有的土地被個人或某個組織非法占有之后，國家是不受任何限制的，都可以保持追索權。 ?(3)土地所有權行使的排他性，即法學上的 “ 獨占性 ” 。國家土地所有權的主體只能是國家，農(nóng)村勞動群眾集體土地的所有權主體只能是勞動群眾集體，除國家和農(nóng)村勞動群眾集體外，任何組織和個人都不可能成為土地所有權的主體。 ?占有權、使用權、收益權、處分權四種權能，構成土地所有權完整的權能結構。在土地轉(zhuǎn)租等條件下，土地使用者可擁有取得部分地租的權利。 ? (3) 土地收益權。指依法對土地進行實際使用的權利。指依法對土地實際掌握和控制的權利。這二者都是不可或缺的，若其中一方喪失，土地所有權都會不完全。馬克思將土地所有權劃分為二個方式：其一是法律意義上的土地所有權，即土地所有者把土地當作自己的財產(chǎn)，有對土地實行壟斷和支配的權利。 《 經(jīng)濟大辭典 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ? （八）土地產(chǎn)權 ?土地產(chǎn)權是一束土地權利的集合，是存在于土地之中的排他性完全權利。 ? 5．中外合資房屋所有權， 即由中國的企業(yè)或其他經(jīng)濟組織與外國的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人共同在中國境內(nèi)享有的房屋所有權。集體房屋所有權人對其所有的房產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權能。國有房產(chǎn)可分為直管公房（即由各級房產(chǎn)管理部門直接管理的公房）和自管公房（即由全民所有制的機關、社會團體和企業(yè)事業(yè)單位自行管理的公房）。合同（契約）關系則是債權債務關系中最普通最重要的關系。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?（六）債權 ?按照法律的規(guī)定或者依照合同的約定，在當事人之間產(chǎn)生的特定的權利稱之為債權。用益物權是以支配標的物的使用價值為內(nèi)容的物權，例如地上權、典權、永佃權、地役權等。根據(jù)所有權的特性，所有權是絕對權，在所有人行使權利時，不僅要求別人不干預，也不需要別人積極行為的協(xié)助；所有權具有排他性，即在一個物上只能設立一個所有權，所謂“一物一權”，而不能在一個物上同時設定幾個所有權，否則將引起歸屬問題的沖突，但所有權會處于不穩(wěn)定狀態(tài)；所有權是一種最完全、最充分的物權。原始產(chǎn)權與派生產(chǎn)權之間的關系是基于同一財產(chǎn)上所形成的基本產(chǎn)權關系，原始產(chǎn)權決定派生產(chǎn)權，派生產(chǎn)權依一定的法律程序產(chǎn)生，但原始產(chǎn)權可以依法對派生產(chǎn)權進行約束。是指以自然規(guī)律產(chǎn)生的人，這與法人不同，所以在法律上自然人則是與法人相對應的，具有一國國籍的自然人稱之為“公民”。按照我國 《 民法通則 》 的規(guī)定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。目前，在我國實行社會主義市場經(jīng)濟的條件下，公有產(chǎn)權和私有產(chǎn)權并存，而且是很有必要的，有利于社會經(jīng)濟的發(fā)展。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?一般類型劃分 ?產(chǎn)權類型的劃分可從產(chǎn)權概念的外延和內(nèi)涵兩方面考慮。房地產(chǎn)產(chǎn)權的取得和確認，必須經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權人依照政府法律規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請登記，領取房地產(chǎn)證件后，才能得到正式的承認和受到法律的保護。 ” 產(chǎn)權（ property right）的概念源于英美法的財產(chǎn)權，與大陸法的物權相比較，區(qū)別在于：首先，產(chǎn)權概念的外延要廣泛的多；其次，產(chǎn)權特別是土地產(chǎn)權，常被表述為“ 權利束 ” ，即由一組土地權利組成，且每項權利都具有相對獨立性；再次，產(chǎn)權理論的核心意義并不在于產(chǎn)權的最終歸屬，而主要是強調(diào)資源的優(yōu)化配置和對權利的充分利用。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 1） 房地產(chǎn)的權益的含義 ?在我國，一般認為產(chǎn)權是指民事權利主體所享有的具有經(jīng)濟利益的權利。 房地產(chǎn)權益是以房地產(chǎn)產(chǎn)權（權利）為基礎的，包括房地產(chǎn)的各種權利，各種權利在房地產(chǎn)中的不同組合，受到各種限制下的房地產(chǎn)權利等。 實物包括 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的實物 是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。它是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。北京大學經(jīng)濟學院 內(nèi)容 房地產(chǎn)的特性 二 房地產(chǎn)估價的概念 四 房地產(chǎn)的概念 3 一 房地產(chǎn)的類型 3 三 房地產(chǎn)價格 五 房地產(chǎn)價值和價格的種類 六 七 影響房地產(chǎn)價值的主要因素分析 七 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 ?1． 房地產(chǎn)是指土地及其上的定著物 （ 包括建筑物 、 構筑物及與土地不可分割的樹木 、 花草和建筑物的附屬設備 ） 。 ?房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及其他地上定著物。 其他地上定著物 是指固定在土地和建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的附著物。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 1） 房地產(chǎn)的權益的含義 房地產(chǎn)的權益 是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益（如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權 等）。但從上述產(chǎn)權定義中我們可以發(fā)現(xiàn)，國外產(chǎn)權經(jīng)濟學者有意無意地虛化了“占有”這一權能，而我們在產(chǎn)權理論研究中則比較重視。 ……產(chǎn)權是包括所有權在內(nèi)的多項權利的一種集合體或一種綜合體。它是產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權利。所以，房屋所有權和土地使用權的權利主體是一致的。下面簡要介紹幾種類型： 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?（一）公有產(chǎn)權和私有產(chǎn)權 ?以國家或集體作為權利主體的產(chǎn)權形式為公有產(chǎn)權；以私人為權利主體的產(chǎn)權形式為私有產(chǎn)權。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?（二）企業(yè)產(chǎn)權和個人產(chǎn)權 ?企業(yè)產(chǎn)權是指以企業(yè)為權利主體的產(chǎn)權形式，除了某些企業(yè)（如合伙企業(yè)）以外，絕大部分企業(yè)都是法人方式向國家工商行政管理登記注冊的。每個個人都是自然人，因此，個人產(chǎn)權又稱之為自然人產(chǎn)權。 北京大學經(jīng)濟學院 一、房地產(chǎn)的概念 — （ 2） 房地產(chǎn)的權益的類型 ?（三）原始產(chǎn)權和派生產(chǎn)權 ?當生產(chǎn)方式與交換方式使財產(chǎn)的存在方式合一，運動形式合一，從而使產(chǎn)權就合一地集中在一個產(chǎn)權主體手中時的產(chǎn)權稱之為原始產(chǎn)權；當生產(chǎn)方式與交換方式發(fā)生了變化，財產(chǎn)的價值形態(tài)運動與使用價值形態(tài)運動因信用制度等的發(fā)展相分離，不同的主體以財產(chǎn)不同形態(tài)的運動為控制對象，使得原來合一的產(chǎn)權分離開，并落在不同產(chǎn)權主體手中而產(chǎn)生的產(chǎn)權稱之為派生產(chǎn)權。所有權具有全面性（完全性）、整體性、彈力性和恒久性等性質(zhì)。按定限物權所支配的內(nèi)容為標準，可區(qū)分為用益物權和擔保物權。例如，在同一塊土地上，當土地所有權與土地使用權并存時，則后者較前者得優(yōu)先使用該土地。債權除了依據(jù)法律來規(guī)范外，主要是通過合同（契約）關系來實現(xiàn)。 ?1．國有房屋所有權， 即國家對國有房產(chǎn)享有的所有權。集體房產(chǎn)主要來自集體所有制單位自籌資金建造、聯(lián)合建造以及通過市場購買和少量受