【正文】 的相關(guān)財(cái)務(wù)信息，那么評(píng)估人員在對(duì)被評(píng)估企業(yè)的這些資產(chǎn)頊目進(jìn)行調(diào)整的同時(shí)，也需要對(duì)參考公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行類似調(diào)整，使參考公司與被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有可比性。必要的情況下，評(píng)估人員需要對(duì)重大的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異進(jìn)行調(diào)整。該過(guò)程通常需要在對(duì)企業(yè)的歷史和朱來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析的基硇上選定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行估算來(lái)實(shí)現(xiàn)。 最后是市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)，主要是指被評(píng)估企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供服務(wù)的市場(chǎng)情況，特別是被評(píng)估企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位以及核心競(jìng)爭(zhēng)力信息。 一般來(lái)說(shuō)，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中外部環(huán)境分析可以概括為宏觀經(jīng)濟(jì)分析、行業(yè)環(huán)境分析和市場(chǎng)分析幾個(gè)部分，資料收集時(shí)評(píng)估人員相應(yīng)也需要獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。 （ 二）企業(yè)外部環(huán)境信息 由于企業(yè)是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)并實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，企業(yè)要從其外部環(huán)境中尋求資源、求得發(fā)展，同時(shí)也受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約。當(dāng)這些協(xié)議里限制了被交易股權(quán)的流動(dòng)性，就不僅影響這部分交易股權(quán)的價(jià)值，同時(shí)也會(huì)影響其他相關(guān)權(quán)益的價(jià)值。因此，評(píng)估人員收集資料時(shí)需要參照客戶端信息收集的方法獲取類似的信息資料。最常見(jiàn)的賬外負(fù)債是在經(jīng)濟(jì)案件訴訟中尚未判決但很可能要付出賠償?shù)氖马?xiàng)以及由于環(huán)境保護(hù)等問(wèn)題遭到政府部門的質(zhì)疑可能產(chǎn)生的或有負(fù)債，此時(shí)評(píng)估人員需要詳細(xì)詢問(wèn)企業(yè)的這些或有負(fù)債情況。 從財(cái)務(wù)報(bào)表中可以了解一些企業(yè)的稅務(wù)情況，但有時(shí)候還是需要專門獲取有關(guān)企業(yè)以前、現(xiàn)在和未來(lái)的稅務(wù)政策信息，是否享受地區(qū)政策優(yōu)惠或行業(yè)政策優(yōu)惠等。 針對(duì)上述企業(yè)評(píng)估的資料需求，評(píng)估人員在資料收集過(guò)程中對(duì)有些重要數(shù)據(jù)需要加以注意。 （ 一）企業(yè)內(nèi)部信息 根據(jù)企業(yè)內(nèi)部信息所涉及的企業(yè)財(cái)務(wù)信息、相關(guān)制度文件和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)等，可以歸納出以下的資料清單： ，包括最近若干財(cái)務(wù)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和股東權(quán)益表；銷售、成本相關(guān)的歷史明細(xì)表；有關(guān)稅務(wù)的信息資料，包括國(guó)稅與地稅等。 評(píng)估基準(zhǔn)日的確定除了考慮評(píng)估目的以外，還需要考慮是否有利于現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)估資料收集等工作的開(kāi)展，是否有法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定或相關(guān)部門的特定要求等。 評(píng)估人員在設(shè)定價(jià)值類型時(shí)，需要明確該價(jià)值類型的具體定義是什么，需要基于哪些可能存在的明顯或隱含的假設(shè)及前提，是否與評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件相符等相關(guān)問(wèn)題。在不同的市場(chǎng)條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)論。 首先， 評(píng)估目的決定了企業(yè)資產(chǎn)的存續(xù)條件，資產(chǎn)價(jià)值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。無(wú)論哪一種評(píng)估對(duì)象，評(píng)估人員都應(yīng)清楚地了解該評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是什么，包括資產(chǎn)的數(shù)量、具體位置、賬面價(jià)值等。企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量細(xì)化評(píng)估目的和用途，依據(jù)“為什么評(píng)、評(píng)什么、用于什么方向”來(lái)了解與企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為，并以此確定評(píng)估目的。 （ 六）編制和提交評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的綜合反映，通過(guò)評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過(guò)程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)。由這三種基本評(píng)估方法所派生的其他評(píng)估方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等，也是目前常用的評(píng)估方法。其內(nèi)容涉及選用評(píng)估方法和撰寫評(píng)估報(bào)告所需的資料數(shù)據(jù)，包括： （ 1） 評(píng)估對(duì)象的基本情況（房權(quán)證、土地證、登記簿、存根、平面圖、規(guī)劃文件、固定資產(chǎn)卡片、發(fā)票、購(gòu)置建造合同、竣工決算資料等）； （ 2） 有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料 ； （ 3） 與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等； （ 4） 國(guó)家和地方涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易都是個(gè)別交易非經(jīng)實(shí)地勘察難以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。工作計(jì)劃的合理制定，有助于提高工作效率和評(píng)估質(zhì)量。評(píng)估業(yè)務(wù)約定書是委托方和受理方就評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事宜的約定。 對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。評(píng)估基本事項(xiàng)包括以下內(nèi)容： 不同的評(píng)估目的，其所評(píng)估的價(jià)值的內(nèi)涵也不完全相同。 （ 一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須了解評(píng)估對(duì)象的基本情況，這是擬訂房地產(chǎn)評(píng)估方案、選擇評(píng)估方法的前提。對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)體了解包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開(kāi)發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類型、建成時(shí)間、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施等。 （ 二）簽訂業(yè)務(wù)約定書 在明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書，用法律形式保護(hù)各自權(quán)益。在對(duì)被評(píng)估對(duì)象有一基本了解之后，就可以對(duì)資料的收集、分析和價(jià)值的測(cè)算等工作程序和組織做出科學(xué)的安排。實(shí)地勘察是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟。 評(píng)估資料的收集在評(píng)估過(guò)程中是一項(xiàng)耗時(shí)較長(zhǎng)，而且艱苦細(xì)致的工作。評(píng)估的基本方法有：成本法、市場(chǎng)法和收益法。此時(shí)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)對(duì)計(jì)算結(jié)果具有重要的影響。 一、明確基本事項(xiàng) （ 一）評(píng)估目的 了解與企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為并明確評(píng)估目的，對(duì)價(jià)值類型、評(píng)估方法的選取以及評(píng)估結(jié)論的形成等都有重要影響。 （ 二）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)象有企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。通常來(lái)說(shuō)，選擇企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素。評(píng)估時(shí)所面臨的市場(chǎng)條件及交易條件，是資