房地產(chǎn)及企業(yè)價值評估程序課件(已修改)
2025-03-03 11:10 本頁面
【正文】 一、房地產(chǎn)的評估程序 房地產(chǎn)評估一般應(yīng)依照以下程序進行： （ 1） 明確評估業(yè)務(wù)基本事項； （ 2） 簽訂業(yè)務(wù)約定書； （ 3） 編制評估計劃； （ 4） 現(xiàn)場調(diào)查； （ 5） 收集評估資料； （ 6） 評定估算； （ 7） 編制和提交評估報告； （ 8） 工作底稿歸檔。 （ 一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項 在房地產(chǎn)評估時，必須了解評估對象的基本情況，這是擬訂房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法的前提。評估基本事項包括以下內(nèi)容： 不同的評估目的，其所評估的價值的內(nèi)涵也不完全相同。如：土地使用權(quán)出讓評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估、房地產(chǎn)租賃價值評估、房地產(chǎn)抵押評估、房地產(chǎn)保險評估、房地產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補償評估等，因此，在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委估方提出評估目的，并將評估目的明確地寫在評估報告上。 即對被估房地產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)進行了解。對房地產(chǎn)的實體了解包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類型、建成時間、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施等。 對房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評估對象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。 所謂確定評估基準日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。由于房地產(chǎn)價格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價格隨其價格影響因素的變化而變動，因此，必須事先確定所評估的是某一具體時點的價值。 （ 二）簽訂業(yè)務(wù)約定書 在明確評估業(yè)務(wù)基本事項的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評估業(yè)務(wù)約定書，用法律形式保護各自權(quán)益。評估業(yè)務(wù)約定書是委托方和受理方就評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達成的協(xié)議，包括對評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事宜的約定。評估日期一般也要寫入評估業(yè)務(wù)約定書中，一旦確定，評估人員必須按期保質(zhì)完成。 （ 三）編制評估計劃 編制評估計劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。在對被評估對象有一基本了解之后，就可以對資料的收集、分析和價值的測算等工作程序和組織做出科學的安排。工作計劃的合理制定，有助于提高工作效率和評估質(zhì)量。 （ 四）現(xiàn)場調(diào)查與收集評估資料 雖然受理評估業(yè)務(wù)時評估師已通過對方提供的資料大體了解到評估對象的基本狀況，但此時評估師仍需親臨現(xiàn)場勘察。因為評估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評估工作的需要。實地勘察是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟。房地產(chǎn)市場是地域性很強的市場，房地產(chǎn)交易都是個別交易非經(jīng)實地勘察難以對房地產(chǎn)進行評估。實地勘察就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被估房地產(chǎn)實地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。實地勘察要做記錄，形成工作底稿。 評估資料的收集在評估過程中是一項耗時較長，而且艱苦細致的工作。其內(nèi)容涉及選用評估方法和撰寫評估報告所需的資料數(shù)據(jù)，包括： （ 1） 評估對象的基本情況（房權(quán)證、土地證、登記簿、存根、平面圖、規(guī)劃文件、固定資產(chǎn)卡片、發(fā)票、購置建造合同、竣工決算資料等）； （ 2） 有關(guān)評估對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料 ； （ 3） 與評估對象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料，如市場供需狀況、建造成本、租售價格等； （ 4） 國家和地方涉及房地產(chǎn)評估的政策、法規(guī)和定額指標。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問。 （ 五）評定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有：成本法、市場法和收益法。由這三種基本評估方法所派生的其他評估方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法等，也是目前常用的評估方法。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評估方法都適用于各類具體條件下的房地產(chǎn)。 無論釆用何種方法，評估師應(yīng)對收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認真地進行分析檢驗，特別是對一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評估師正確判斷和選擇。此時評估師的經(jīng)驗對計算結(jié)果具有重要的影響。 （ 六）編制和提交評估報告 評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產(chǎn)評估的最后結(jié)果，還能了解整個評估過程的技術(shù)思路、評估方法和評估依據(jù)。 （ 七）工作底稿歸檔 按照法律、法規(guī)和評估準則的有關(guān)要求對工作底稿進行整理，與評估報告一起及時形成評估檔案。 二、企業(yè)價值評估程序 企業(yè)價值評估程序從執(zhí)行該項工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價值評估程序分為明確基本事項、收集評估資料（含現(xiàn)場調(diào)查）、評定估算價值、驗證評估結(jié)果、編制評估報告、整理工作底稿六個方面的內(nèi)容。 一、明確基本事項 （ 一）評估目的 了解與企業(yè)價值評估相關(guān)的經(jīng)濟行為并明確評估目的，對價值類型、評估方法的選取以及評估結(jié)論的形成等都有重要影響。企業(yè)價值評估時應(yīng)當盡量細化評估目的和用途，依據(jù)“為什么評、評什么、用于什么方向”來了解與企業(yè)價值評估相關(guān)的經(jīng)濟行為，并以此確定評估目的。企業(yè)價值評估的目的可能
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1