【正文】 第三章 房地產(chǎn)價格和價值 ?一、 學(xué)習(xí) 要求 ?本 章主要介紹 房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。 ?二、內(nèi)容講解 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的含義和形成條件 ?一、房地產(chǎn)價格的含義 ?①價格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。 ?②價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)；價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。 房地產(chǎn)價格的形成條件 ?二、房地產(chǎn)價格的形成條件 ?（一）有用性 ?一種物品有用，是指它 能夠用來滿足人們的某種需要， 經(jīng)濟學(xué)上稱為有使用價值。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，從而房地產(chǎn)就不會有價格。 ?（二）稀缺性 ?一種物品稀缺，是指它的 數(shù)量沒有 多到 使每個人都可以隨心所欲地得到它。 因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。 房地產(chǎn)價格的形成條件 ?（三）有效需求 ?人們對一種物品有需求，是 指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。 只有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。 ?為便于更好地理解價格，值得進一步說明的是， 價格實質(zhì)上是在市場經(jīng)濟（或商品經(jīng)濟）這種特定經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。 無論人類社會處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現(xiàn)對該種物品究竟應(yīng)如何分配的問題 — 哪些人獲得，哪些人不獲得。 物品分配方式 ?歸納起來，古今中外主要有以下 6種分配方式： ①武力。如小到個人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。 ②禮讓。 如像有些人那樣發(fā)揚高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 ③抽簽。 即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。 ④排隊。 即誰排在最前面，物品就歸誰。這實質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。 ⑤計劃。 如在傳統(tǒng)的社會主義計劃經(jīng)濟下憑下達的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進行分配。 ⑥價格。 即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。 ?在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價格上升，以便抑制過多的消費和擴大生產(chǎn)；價格下降，以便刺激消費、減少生產(chǎn)和消除過多的存貨。 房地產(chǎn)價格含義練習(xí) ?1．房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。（ 2023年考試試題） ?A．有用性、稀缺性、有效需求 ?B．供給、需求、利用狀況 ?C．權(quán)利、租金、利率 ?D．價值、使用價值、供求 ?答案： A 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同 ?一、相同之處 ?房地產(chǎn)價格與機器設(shè)備等一般物品的價格既有相同之處，又有不同的地方。它們的相同之處是：①都是價格， 用貨幣來表示 ；②都有波動， 受供求因素的影響 ；③ 都是按質(zhì)論價 ：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 ?二、不同之處 ?（ 1）房地產(chǎn)價格 受區(qū)位 的 影響很大 。 ?（ 2）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是 房地產(chǎn)權(quán)益的價格 。 ?（ 3）房地產(chǎn)價格 形成的時間較長 。 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處 ?（ 4）房地產(chǎn)價格容 易受交易者的個別情況的影響 。 ?房地產(chǎn)價格通常隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別情況（如偏好、討價還價能力、感情沖動）的影響。 ?（ 5）房地產(chǎn)價格 既有交換 代價 的價格 ， 又有使用 代價 的租金 。 ?房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為 源泉價格 ，即這里的交換代價的價格（也稱為 買賣價格 ，通常 簡稱價格 ）；二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為 服務(wù)價格 ，即這里的使用代價的租金（也稱為租賃價格 ，通常 簡稱租金 ）。從而房地產(chǎn)價格也有廣義的價格（包括買賣價格和租賃價格）和狹義的價格（僅指買賣價格）。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。 房地產(chǎn)供求與價格 ?房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于 本金與利息 的關(guān)系。如果需要求取價格（相當(dāng)于本金），只要把握租金（相當(dāng)于利息）與資本化率或報酬率（相當(dāng)于利息率，通常簡稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率或報酬率，也可求得。 具體的求取方法是收益法 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 ?一、房地產(chǎn)需求 ?（一）房地產(chǎn)需求的含義 ?房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠 購買（或承租 ，下同）的數(shù)量。 決定房地產(chǎn)需求量的因素 ?（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素 ?某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的 價格水平 ；②消費者的 收入水平 ，③消費者的偏好 ；④ 相關(guān)物品的價格水平 ；⑤消費者對未來的 預(yù)期 。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關(guān)系一般也如此。由于 需求量與價格負相關(guān) 的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟學(xué)家稱之為需求規(guī)律。 ?需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。 消費者的收入水平 ?炫耀性物品 是用以 顯示 人們的 身份和社會地位 的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。 吉芬物品 是指某種 生活必需品 ，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。 19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在 1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。 ?（ 2） 消費者的收入水平。 因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當(dāng)消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。但對于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當(dāng)消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。 消費者的偏好 ?（ 3） 消費者的偏好。 消費者對商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費者 對不同商品 的 需要 或 欲望 又 有強弱緩急之分， 從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。當(dāng)消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對市區(qū)住宅的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。但是， 人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。 ?（ 4） 相關(guān)物品的價格水平 。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。 相關(guān)物品的價格水平 ?與某種房地產(chǎn) 相關(guān)的物品 ，是指該種房地產(chǎn)的 替代品和互補品 。某種房地產(chǎn)的 替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)， 如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。 在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上， 從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。 ?某種房地產(chǎn)的 互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品， 如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。 在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。 因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。 消費者對未來的預(yù)期 ?（ 5） 消費者對未來的預(yù)期。 消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到其預(yù)期的影響。例如，消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于消費者對其未來收入增長和房地產(chǎn)價格未來漲落的預(yù)期。當(dāng)消費者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。當(dāng)消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的 “買漲不買落” 。 ?由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價格低時，當(dāng)消費者的收入高時，當(dāng)消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當(dāng)消費者預(yù)期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會減少。 房地產(chǎn)供求與價格練習(xí) ?下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。 ?A．消費者的收入增加 ?B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 ?C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升 ?D．消費者預(yù)期其未來的收入增加 ?E．消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升 ?答案： ABDE 房地產(chǎn)需求曲線 ? （三）房地產(chǎn)需求曲線 ? 房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系 —— 某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。在圖 31（ a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價格（ P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量（ Q），因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線（ D）。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移；反之，需求曲線就會向左位移。如圖 31（ b）所示，以 Do為基礎(chǔ)，如果消費者的收入水平提高，因為在相同的價格水平下需求量增加，所以整個需求曲線將由 Do向右位移到 D1；如果消費者的收入水平下降，因為在相同的價格水平下需求量減少，所以整個需求曲線將由 Do向左位移到 D2。 房地產(chǎn)需求曲線 ?房地產(chǎn)需求曲線 房地產(chǎn)供給 ?二、房地產(chǎn)供給 ?（一） 房地產(chǎn)供給的含義 ?房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者，下同）在 某一特定的時間內(nèi) ，在 每一價格 （或租金，下同） 水平下 ，對某種房地產(chǎn)所 愿意 并且 能夠 提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 愿意供給 ，二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 有能力供給 。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。 ?房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。即 市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。 房地產(chǎn)供給 ?在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為： ?潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量 ?3．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。 ?A．存量＋新開發(fā)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量－該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量－拆毀量 ?B．存量＋新開發(fā)量＋該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量 ?C．存量＋新開發(fā)量＋空置房量－拆毀量 ?D．存量＋新增竣工量－拆毀量 ?答案： A 決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的 價格水平 ；②該種房地產(chǎn)的 開發(fā)建設(shè)成本 ；③該種房地產(chǎn)的 開發(fā)技術(shù)水平 ；④房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 對未來的預(yù)期 。它們對房地產(chǎn)供給量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價格水平。一般地說，某種 房地產(chǎn)的價格越高 ，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意 開發(fā)的數(shù)量就會越多 ；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。 供給量與價格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。 決定房地產(chǎn)供給的因素 ?（ 2） 該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。 在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下， 當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升 ，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種 房地產(chǎn)的供給減少 ；相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。 ?（ 3）