房地產(chǎn)及企業(yè)價值評估程序課件-wenkub
2023-03-14 11:10:46 本頁面
【正文】 交易行為的需要。 （ 七）工作底稿歸檔 按照法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)則的有關(guān)要求對工作底稿進(jìn)行整理，與評估報告一起及時形成評估檔案。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評估方法都適用于各類具體條件下的房地產(chǎn)。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問。實地勘察就是評估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對被估房地產(chǎn)實地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。 （ 四）現(xiàn)場調(diào)查與收集評估資料 雖然受理評估業(yè)務(wù)時評估師已通過對方提供的資料大體了解到評估對象的基本狀況，但此時評估師仍需親臨現(xiàn)場勘察。評估日期一般也要寫入評估業(yè)務(wù)約定書中，一旦確定，評估人員必須按期保質(zhì)完成。 所謂確定評估基準(zhǔn)日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。如：土地使用權(quán)出讓評估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估、房地產(chǎn)租賃價值評估、房地產(chǎn)抵押評估、房地產(chǎn)保險評估、房地產(chǎn)課稅評估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評估等，因此，在受理評估業(yè)務(wù)時，通常由委估方提出評估目的，并將評估目的明確地寫在評估報告上。 一、房地產(chǎn)的評估程序 房地產(chǎn)評估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行： （ 1） 明確評估業(yè)務(wù)基本事項； （ 2） 簽訂業(yè)務(wù)約定書； （ 3） 編制評估計劃； （ 4） 現(xiàn)場調(diào)查； （ 5） 收集評估資料； （ 6） 評定估算； （ 7） 編制和提交評估報告； （ 8） 工作底稿歸檔。 即對被估房地產(chǎn)的實體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。由于房地產(chǎn)價格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價格隨其價格影響因素的變化而變動，因此，必須事先確定所評估的是某一具體時點的價值。 （ 三）編制評估計劃 編制評估計劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。因為評估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評估工作的需要。實地勘察要做記錄，形成工作底稿。 （ 五）評定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評估方法，進(jìn)行價值測算。 無論釆用何種方法，評估師應(yīng)對收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認(rèn)真地進(jìn)行分析檢驗，特別是對一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評估師正確判斷和選擇。 二、企業(yè)價值評估程序 企業(yè)價值評估程序從執(zhí)行該項工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價值評估程序分為明確基本事項、收集評估資料（含現(xiàn)場調(diào)查）、評定估算價值、驗證評估結(jié)果、編制評估報告、整理工作底稿六個方面的內(nèi)容。企業(yè)價值評估的目的不同，評估的方法、原則以及應(yīng)遵循的價格標(biāo)準(zhǔn)甚至評估的程序都可能有所差別。 （ 三 ） 價值類型 在企業(yè)價值評估過程中，評估人員需要根據(jù)評估目的選擇恰當(dāng)?shù)膬r值類型，確信選擇的價值類型適用于評估目的。 其次， 市場條件也是決定價值類型和評估價值的重要因素之一。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對其評估價值具有決定性的影響。通常來說，選擇何時作為評估基準(zhǔn)日，取決于企業(yè)價值評估的目的。 二、收集評估資料 在資料收集開始之前，評估人員通常要根據(jù)自己的專業(yè)知識、本次評估的基本事項對可能使用的評估方法作一個初步判斷，然后才著手開始收集對本次評估有用的數(shù)據(jù)資料。 ，包括公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證等；公司章程、公司各項規(guī)章制度以及各種補(bǔ)充修改文件等。比如，存貨記賬的方法是先進(jìn)先出法（ HFO)還是后進(jìn)先出法（ LIFO),折舊采用直線法、工作量法還是加速折舊法等。此時，注冊資產(chǎn)評估師就可以根據(jù)納稅的記錄運用慣常的方法編制出企業(yè)的財務(wù)報表，并由此對企業(yè)的價值進(jìn)行評估。 首先， 企業(yè)經(jīng)營鏈的上下兩個方面 —客戶端和原料供應(yīng)商，對企業(yè)經(jīng)營的影響至關(guān)重要。評估人員收集企業(yè)資本性支出方面的信息，可以從企業(yè)未來的投資計劃著手，如現(xiàn)有廠房和設(shè)備更新以及為擴(kuò)大生產(chǎn)能力預(yù)計新增的廠房和設(shè)備等；營運資金需求方面的信息，主要是收集企業(yè)存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等營運流動資產(chǎn)與營運流動負(fù)債方面的資料。 當(dāng)關(guān)聯(lián)交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進(jìn)行時，就可能失去了公平交易的性質(zhì)，報表信息從數(shù)字上就不可能將其價值真實地反映出來。收集這方面的資料就是為了對企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，以判斷其對企業(yè)價值的影響程度。這些信息在企業(yè)價值評估中可以為確定風(fēng)險程度、增長速度等提供重要依據(jù)。對于資料收集可能存在的缺失和虛假問題，評估人員還要尋找其他替代和補(bǔ)充資料。 首先， 調(diào)整被評估企業(yè)財務(wù)報表的編制基礎(chǔ)。固定資產(chǎn)存在報廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等 。 在獲得被評估企業(yè)經(jīng)調(diào)整的財務(wù)報表之后，評估人員需要關(guān)注兩方面的重要事項： 。 。因此，評估人員對這類企業(yè)不能簡單地統(tǒng)一處理，而需要根據(jù)實際情況，對不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)和所涉及的不同行業(yè)分別進(jìn)行分析，進(jìn)而選擇合適的評估方法進(jìn)行評估，以得出合理的評估結(jié)果。此時，收入規(guī)?？梢源砥錁I(yè)務(wù)規(guī)模；如果被評估企業(yè)屬于資產(chǎn)驅(qū)動型公司 (如銀行業(yè)），那么其收入的規(guī)模直接取決于資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模，即資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)?？梢源聵I(yè)務(wù)規(guī)模。一般來說，產(chǎn)品之間的競爭越是不充分，企業(yè)對價格的控制能力就越強(qiáng)，就越有可能獲得高額的利潤，競爭優(yōu)勢的持續(xù)時間也就越長，反
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1