【正文】 交易行為的需要。 （ 七）工作底稿歸檔 按照法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的有關(guān)要求對(duì)工作底稿進(jìn)行整理，與評(píng)估報(bào)告一起及時(shí)形成評(píng)估檔案。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評(píng)估方法都適用于各類具體條件下的房地產(chǎn)。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過現(xiàn)場的勘測和必要的調(diào)查訪問。實(shí)地勘察就是評(píng)估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對(duì)被估房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。 （ 四）現(xiàn)場調(diào)查與收集評(píng)估資料 雖然受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)評(píng)估師已通過對(duì)方提供的資料大體了解到評(píng)估對(duì)象的基本狀況，但此時(shí)評(píng)估師仍需親臨現(xiàn)場勘察。評(píng)估日期一般也要寫入評(píng)估業(yè)務(wù)約定書中，一旦確定，評(píng)估人員必須按期保質(zhì)完成。 所謂確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。如：土地使用權(quán)出讓評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)課稅評(píng)估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估等，因此，在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委估方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的明確地寫在評(píng)估報(bào)告上。 一、房地產(chǎn)的評(píng)估程序 房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行： （ 1） 明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； （ 2） 簽訂業(yè)務(wù)約定書； （ 3） 編制評(píng)估計(jì)劃； （ 4） 現(xiàn)場調(diào)查； （ 5） 收集評(píng)估資料； （ 6） 評(píng)定估算； （ 7） 編制和提交評(píng)估報(bào)告； （ 8） 工作底稿歸檔。 即對(duì)被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。由于房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價(jià)格隨其價(jià)格影響因素的變化而變動(dòng)，因此，必須事先確定所評(píng)估的是某一具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 （ 三）編制評(píng)估計(jì)劃 編制評(píng)估計(jì)劃，就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排。因?yàn)樵u(píng)估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評(píng)估工作的需要。實(shí)地勘察要做記錄，形成工作底稿。 （ 五）評(píng)定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測算。 無論釆用何種方法，評(píng)估師應(yīng)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認(rèn)真地進(jìn)行分析檢驗(yàn)，特別是對(duì)一些有變化幅度的參數(shù)，如市場法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評(píng)估師正確判斷和選擇。 二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序 企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序從執(zhí)行該項(xiàng)工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序分為明確基本事項(xiàng)、收集評(píng)估資料（含現(xiàn)場調(diào)查）、評(píng)定估算價(jià)值、驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果、編制評(píng)估報(bào)告、整理工作底稿六個(gè)方面的內(nèi)容。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的不同，評(píng)估的方法、原則以及應(yīng)遵循的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)甚至評(píng)估的程序都可能有所差別。 （ 三 ） 價(jià)值類型 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中，評(píng)估人員需要根據(jù)評(píng)估目的選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，確信選擇的價(jià)值類型適用于評(píng)估目的。 其次， 市場條件也是決定價(jià)值類型和評(píng)估價(jià)值的重要因素之一。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對(duì)其評(píng)估價(jià)值具有決定性的影響。通常來說，選擇何時(shí)作為評(píng)估基準(zhǔn)日，取決于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的。 二、收集評(píng)估資料 在資料收集開始之前，評(píng)估人員通常要根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)、本次評(píng)估的基本事項(xiàng)對(duì)可能使用的評(píng)估方法作一個(gè)初步判斷，然后才著手開始收集對(duì)本次評(píng)估有用的數(shù)據(jù)資料。 ，包括公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證等；公司章程、公司各項(xiàng)規(guī)章制度以及各種補(bǔ)充修改文件等。比如，存貨記賬的方法是先進(jìn)先出法（ HFO)還是后進(jìn)先出法（ LIFO),折舊采用直線法、工作量法還是加速折舊法等。此時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師就可以根據(jù)納稅的記錄運(yùn)用慣常的方法編制出企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，并由此對(duì)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 首先， 企業(yè)經(jīng)營鏈的上下兩個(gè)方面 —客戶端和原料供應(yīng)商，對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響至關(guān)重要。評(píng)估人員收集企業(yè)資本性支出方面的信息，可以從企業(yè)未來的投資計(jì)劃著手，如現(xiàn)有廠房和設(shè)備更新以及為擴(kuò)大生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)新增的廠房和設(shè)備等；營運(yùn)資金需求方面的信息，主要是收集企業(yè)存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等營運(yùn)流動(dòng)資產(chǎn)與營運(yùn)流動(dòng)負(fù)債方面的資料。 當(dāng)關(guān)聯(lián)交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進(jìn)行時(shí)，就可能失去了公平交易的性質(zhì)，報(bào)表信息從數(shù)字上就不可能將其價(jià)值真實(shí)地反映出來。收集這方面的資料就是為了對(duì)企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，以判斷其對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響程度。這些信息在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中可以為確定風(fēng)險(xiǎn)程度、增長速度等提供重要依據(jù)。對(duì)于資料收集可能存在的缺失和虛假問題，評(píng)估人員還要尋找其他替代和補(bǔ)充資料。 首先， 調(diào)整被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)。固定資產(chǎn)存在報(bào)廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等 。 在獲得被評(píng)估企業(yè)經(jīng)調(diào)整的財(cái)務(wù)報(bào)表之后，評(píng)估人員需要關(guān)注兩方面的重要事項(xiàng)： 。 。因此，評(píng)估人員對(duì)這類企業(yè)不能簡單地統(tǒng)一處理，而需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)和所涉及的不同行業(yè)分別進(jìn)行分析，進(jìn)而選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，以得出合理的評(píng)估結(jié)果。此時(shí)，收入規(guī)模可以代表其業(yè)務(wù)規(guī)模；如果被評(píng)估企業(yè)屬于資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型公司 (如銀行業(yè)），那么其收入的規(guī)模直接取決于資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模，即資產(chǎn)負(fù)債的規(guī)模可以代袈業(yè)務(wù)規(guī)模。一般來說，產(chǎn)品之間的競爭越是不充分，企業(yè)對(duì)價(jià)格的控制能力就越強(qiáng)，就越有可能獲得高額的利潤，競爭優(yōu)勢的持續(xù)時(shí)間也就越長，反