【正文】 所帶來(lái)的其他損失 ， 如精神損失 、 誤工補(bǔ)償 ，等等 。 同時(shí) ， 我們未進(jìn)行實(shí)地丈量以核實(shí)該物業(yè)的地塊及建筑面積 ， 因此我們將以產(chǎn)權(quán)文件副本所載的建筑面積為準(zhǔn) 。 除另有說(shuō)明外 ， 我們假定該物業(yè)權(quán)益未附帶可能影響其價(jià)值的他項(xiàng)權(quán)利 、 限制及繁重支銷 。 該次評(píng)估的物業(yè)價(jià)值為假設(shè)評(píng)估物業(yè)擁有完全產(chǎn)權(quán)前提下的公開(kāi)市值 。 (五 ) 根據(jù)業(yè)主指示 ， 該次評(píng)估物業(yè)尚未取得 《 房地產(chǎn)證 》 ， 其產(chǎn)權(quán)手續(xù)正在辦理中 ， 我們假設(shè) 《 房地產(chǎn)證 》 能夠如期取得 ， 并以此作為評(píng)估基礎(chǔ)；同時(shí) ， 以上物業(yè)之名錄由貴司提供 ， 我們將以貴司提供之物業(yè)清單為準(zhǔn) 。 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ，形成意見(jiàn)和結(jié)論 ， 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 。 參加本次估價(jià)的中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： ， 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)： ， 簽字： ， ， 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)： ， 簽字： 。 2． 本估價(jià)報(bào)告中的分析 、 意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見(jiàn)和結(jié)論 ， 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制 。 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》GB/T502911999進(jìn)行分析 ， 形成意見(jiàn)和結(jié)論 ， 擬定本估價(jià)報(bào)告 。 非為法律 、 行政法規(guī)規(guī)定 ， 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本人或估價(jià)機(jī)構(gòu)同意不得修改或提供給其他任何單位和個(gè)人 ， 亦不得見(jiàn)諸公開(kāi)媒體 。 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn) 。 7. 如未得本公司的書(shū)面許可 ， 本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系和偏見(jiàn) 。 經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘 ， 遵照 《 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 》 、 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 及其他相關(guān)法規(guī) ， 選用收益法進(jìn)行了評(píng)定估算 ， 確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的損失價(jià)值 。受貴公司的委托，估價(jià)人員依據(jù)國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、原國(guó)家土地管理局、國(guó)土資源部、福建省和廈門(mén)市人民政府等有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)法律、法規(guī)和文件，根據(jù)貴公司所提供的有關(guān)資料，按照建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》、福建省人民政府頒發(fā)的《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法》和廈門(mén)市人大通過(guò)的《廈門(mén)市資產(chǎn)評(píng)估管理暫行條例》的規(guī)定，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，經(jīng)過(guò)細(xì)致的實(shí)地勘察后，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，通過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象扣除土地設(shè)定出讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金后在二○○二年十二月十五日的現(xiàn)有正常市場(chǎng)價(jià)格為 人民幣 叁億柒仟肆佰柒拾貳萬(wàn)捌仟元整（ RMB374,728, ,取整）， 單價(jià)為 RMB10,／ m2。 若以物抵債 ， 則應(yīng)從公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額中扣除 。 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的 ， 遵循估價(jià)原則 ， 按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ， 經(jīng)實(shí)地勘察及市場(chǎng)調(diào)查 ， 并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測(cè)算 ， 確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值總額為 ， 大寫(xiě)人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬(wàn)陸仟玖佰元整 ，平均市值單價(jià) /㎡ ， 大寫(xiě)人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整 。 評(píng)估結(jié)果如下： 中華人民共和國(guó)廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室、地上第三層物業(yè)，建筑面積合計(jì)為 6, ,該物業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日（假設(shè)已付清地價(jià)）交吉出售的公開(kāi)市值為 RMB207,673,000元 (大寫(xiě)人民幣貳億零柒佰陸拾柒萬(wàn)叁仟元整 )。 二、常見(jiàn)問(wèn)題分析 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益 同行業(yè)平均利潤(rùn)的扣除 （ 貢獻(xiàn)率 ） 綜合性物業(yè)各部分的分別計(jì)算 實(shí)際的與客觀的數(shù)據(jù)的選取 收益法的應(yīng)用 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及成本法的應(yīng)用 建安成本計(jì)算的細(xì)化 基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu) 、 內(nèi)外裝修 、 設(shè)備 （ 水暖 、 電 、 氣 、 電梯 、 通風(fēng)空調(diào) ） 在建工程的未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 未來(lái)開(kāi)發(fā)價(jià)值的估算 局部房地產(chǎn)評(píng)估的分析 獨(dú)立性 、 使用 、 經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)變現(xiàn)的限制因素 不同區(qū)域 、 不同用途物業(yè)的評(píng)估價(jià)值 在不同的區(qū)域 ， 不同用途的物業(yè)將會(huì)有不同的市場(chǎng)價(jià)值 。 特殊物業(yè)的評(píng)估的綜合分析 工業(yè)房地產(chǎn) :在難于采用其他估價(jià)方法時(shí) ， 分別對(duì)土地 、 建筑物選取成本法 、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行估價(jià) . 住宅小區(qū)大型地下車(chē)庫(kù) :針對(duì)估價(jià)對(duì)象出售和租賃兩種方式 ， 選取市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行估價(jià) .要綜合分析住宅小區(qū)居住物業(yè) 、 商服物業(yè)與車(chē)庫(kù)之間的相互關(guān)系 、 相互之間的價(jià)值影響因素 。 估價(jià)結(jié)果明細(xì)如下： 致 委 托 估 價(jià) 方 函 中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司 辦事處 ： 受貴單位委托 ， 我公司對(duì)貴單位委托評(píng)估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組 所屬房屋在 2023年 5月 21日 （ 估價(jià)時(shí)點(diǎn) ） 的事故損傷修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行了測(cè)算 。 注： 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金 。 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含主樓 24層室內(nèi)裝修 ， 但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備 。 現(xiàn)將完成的估價(jià)報(bào)告書(shū)提交給貴公司 。 世界貿(mào)易廣場(chǎng) A幢 25層05～ 08號(hào)物業(yè)建筑面積為 ， 損失價(jià)值總額為 人民幣 1,143,825元 ， 大寫(xiě)金額 人民幣壹佰壹拾肆萬(wàn)叁仟捌佰貳拾伍元整 。 4. 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ， 形成意見(jiàn)和結(jié)論 ， 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 。 8. 最后 ， 根據(jù)本公司的一貫做法 ， 我們必須申明 ， 本估值報(bào)告書(shū)僅供委托方使用 ， 本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任 。 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ， 形成意見(jiàn)和結(jié)論 ， 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告 。 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 （ 簽名 ） ： 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 （ 簽名 ） ： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的 。 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 、 拍照 。 3． 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn) 。 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的 。 我公司估價(jià)人員 、 、 、 已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 。 估值假設(shè) (一 ) 在評(píng)估過(guò)程中 ， 我們假定該物業(yè)的所有權(quán)人是在公開(kāi)市場(chǎng)上出售該物業(yè) ， 且不包含所有權(quán)人憑借遞延條件合約 、 售后租回 、 合作經(jīng)營(yíng) 、 管理協(xié)議等附加條件以抬高該物業(yè)權(quán)益價(jià)值的情況 。 (三 ) 同時(shí) ， 我們假設(shè)在土地使用權(quán)的法定年期內(nèi) ， 該物業(yè)的所有權(quán)人 ， 對(duì)該物業(yè)享有自由及不受干預(yù)的使用 、 轉(zhuǎn)讓 、 收益 、 處分等合法權(quán)益 。 限制條件 (一 ) 評(píng)估報(bào)告中所載的數(shù)據(jù)均以貴司或有關(guān)人士提供的資料為準(zhǔn) 。 (四 ) 本估價(jià)報(bào)告書(shū)所采用的幣種為人民幣 。 若有其他用途 ， 需根據(jù)指定目的另行評(píng)估 。 這些假設(shè)限制條件是由估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的 、 估價(jià)標(biāo)的物實(shí)際狀況并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而提出的 ， 具有客觀性和合理性 。 依據(jù)房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證 ， 房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致 。 估價(jià)對(duì)象主樓 24層已由承租人裝修使用 ， 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果包含主樓24層室內(nèi)裝修 ， 但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動(dòng)設(shè)備 。 因此 ， 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù) 。 3． 本次估價(jià)基于委托方所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性 ， 且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià) 。 5． 本次估價(jià)基于目前及未來(lái)的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià) ， 即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格 、 成本 、 稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的 ， 均不考慮未來(lái)的變動(dòng) 。 6． 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性 ， 在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期 。 在公開(kāi)市場(chǎng)上 ， 交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益 ， 并掌握必要的市場(chǎng)信息 ， 有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 ， 對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí) ， 交易條件公開(kāi)并不具有排它性 。 9． 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)技術(shù)報(bào)告部分 ， 僅作為估價(jià)方的機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門(mén)審閱備案之用 。 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本報(bào)告評(píng)估的是物業(yè)因配套未能兌現(xiàn)承諾的減損價(jià)值 ， 在確定物業(yè)實(shí)際租金收益水平與預(yù)期收益水平時(shí) ， 采用公開(kāi)租賃市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ， 即在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的租賃價(jià)格 。 估價(jià)人員沒(méi)有進(jìn)行實(shí)地丈量 ， 委估房地產(chǎn)之建筑面積參照 《 房屋建筑面積分套 （ 單元 ） 匯總表 》 等資料所記載數(shù)據(jù) ， 均認(rèn)為數(shù)據(jù)資料可靠 。 所有該報(bào)告中所展示的地圖 、 平面圖及證件僅是為形象直觀地討論問(wèn)題 ， 不能作為測(cè)量成果以用作他用 ， 也不允許把它們與此估價(jià)報(bào)告分開(kāi)來(lái)單獨(dú)使用 。 本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上 ， 報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有 。 內(nèi)部 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門(mén) ， 鋁合金窗 ， 內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽(tīng)室 。 物業(yè)管理良好 。 該物業(yè)四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場(chǎng) 、 亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場(chǎng) ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽(yáng)廣場(chǎng) ， 北面為水產(chǎn)大廈 。該大廈主要出入口設(shè)置于首層，分別面向漁街及人民北路。 ” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積： 20693平方米 層數(shù)： 7層 結(jié)構(gòu)：框架開(kāi)工日期： 1997年 9月 22日 竣工日期： 1999年 1月 25日 建設(shè)單位：浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司 越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國(guó)土局羅湖分局對(duì)越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司 H20726地塊位于東門(mén)舊城改造范圍內(nèi) ， 請(qǐng)貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價(jià)后 ， 再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書(shū)手續(xù) 。各單位面積詳見(jiàn)附表一 。 三 、 估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)緣由 本公司受太平洋保險(xiǎn)公司重慶分公司 辦事處委托 ， 對(duì)其承保的某東風(fēng)貨車(chē)失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評(píng)估 。 建筑物內(nèi)外墻初級(jí)抹灰 ， 室內(nèi)水泥砂漿地面 ， 普通木門(mén)窗 。 修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除 ， 再按原狀恢復(fù)考慮 。 廈門(mén)東方酒店有限公司系由廈門(mén)外資建設(shè)工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè) ， 于 1985年 7月 11日在廈門(mén)市注冊(cè)登記 ， 經(jīng)營(yíng)范圍為客房 、 餐廳 、 信息傳遞 、 商場(chǎng) 、美容美發(fā)院 、 健身中心 、 娛樂(lè)中心 、 會(huì)議室等 。 酒店周邊設(shè)施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車(chē)場(chǎng)；南側(cè)為室外露天餐臺(tái)和燒烤區(qū)以無(wú) 釉磚鋪設(shè)地面，鐵制餐桌椅；西側(cè)設(shè)有一較大型觀賞魚(yú)池；西北角 為一鍋 爐房，東北角附屬單層建筑為美容中心、票務(wù)中心及管理用 房。 底層后部設(shè)有電話總機(jī)交換房 、 保安監(jiān)控中心 、 高低壓配電房等設(shè)備用房 。 第八層：為貴賓層，除設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房、套房外，還設(shè)有豪華套房。