【正文】 深圳市主要商業(yè)區(qū)的市場租售情況及特點 各商業(yè)區(qū)情況 （ 1） 華強北商業(yè)區(qū) 華強北商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)營總面積達到 60多萬平方米 ， 每天客流量4050萬人次 。 物業(yè)所屬宗地用途為商業(yè) 、 辦公 、 住宅 ， 土地使用期限自 1993年 10月 23日至 2043年 10月 22日 ， 共計 50年 。 底層后 部設有電話總機交換房 、 保安監(jiān)控中心 、 高低壓配電房 等設備用房 。 廈門東方酒店有限公司系由廈門外資建設工程公司與新加坡金產(chǎn)業(yè)投資有限公司投資興辦的中外合作經(jīng)營企業(yè) ， 于 1985年 7月 11日在廈門市注冊登記 ， 經(jīng)營范圍為客房 、 餐廳 、 信息傳遞 、 商場 、 美容美發(fā)院 、 健身中心 、 娛樂中心 、 會議室等 。 第四層 （ 沿街第三層 ） 普通裝修 ， 主要經(jīng)營電子游戲及茶藝包廂 。 深圳市房屋建筑面積查丈報告 根據(jù)業(yè)主提供的兩份 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 （ 1999年 2月 8日及 2023年 6月 26日由深圳市地籍測繪大隊制定 ） ， 地下室建筑面積合計為 3, ， 地上第三層建筑面積合計為3, 。 大廈利用現(xiàn)狀 越港商業(yè)中心地下室為翔飛音像制品市場 、 地上一層商場經(jīng)營 服裝鞋類 、 地上二層為休閑中心 ， 地上三層目前正在裝修 ， 據(jù)業(yè)主 介紹該層將建成國際珍珠交易中心 ， 四至七層為寫字樓和住宅 。 整棟大廈設有中央空調(diào)及煙感噴淋系統(tǒng) 。 估價對象位于上步片區(qū) ， 即華富路以東 、 華荔路以西 、紅嶺路以西 、 南園路以北所圍合的區(qū)域 ， 原為工業(yè)區(qū) ， 隨著城市的發(fā)展 、華強北商業(yè)圈的形成 ， 現(xiàn)已轉(zhuǎn)型發(fā)展成為與人民南 、 蔡屋圍并列的市級商業(yè)金融區(qū) ， 區(qū)內(nèi)辦公的企業(yè)主要有小型的電子公司 、 貿(mào)易公司 、 律師事務所 、 拍賣公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司等 。 一 、 區(qū)域因素分析： 東方馬可孛羅酒店位于筼筜湖北岸 ， 背靠狐尾山 ， 面向筼筜湖；該酒店的南側(cè)臨筼筜路 、 西側(cè)臨建興路 ， 北側(cè)不足 60米即為湖濱北路 ， 往東即為市府大道 、 人民大會堂及會堂中心大草坪 。 現(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威商業(yè)城首層均以天棚連通 ， 形成一體 。 深圳市共設 6個市轄行政區(qū) 。 地下室：中央空調(diào)設置中心、消防設備房、水泵房等設備用房以及普通員工活動房、泊車位等。主樓周圍綠化景觀良好，多種綠色植物與庭院燈相間布置，融 洽諧調(diào)。 估價范圍 估價范圍根據(jù)房屋修復方案確定 ， 即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用 ， 以及恢復原狀所需費用 。該東風貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責任險 ，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責任認定書 ， 由東風貨車負全責 。 （ 深規(guī)土函第 LH9900196號 ） 浙江越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關(guān)于改變 《 越港商業(yè)中心 》 地下室使用功能申請測算補交地價的報告提出 ,地下室一層建筑面積 3, ， 其中設備用房面積為 ， 其他建筑面積為 3, 。 現(xiàn)越港商業(yè)中心與周邊之中威 商業(yè)城首層均以天棚連通 ， 形成一體 。 地上第三層：目前正在裝修 設施設備 越港商業(yè)中心地下室設兩處主要入口 ， 各有兩部雙向自動扶梯及人行樓梯 ， 可由室外直接進入地下商場 。 本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用 ，不得做其他用途 。 這里假設： (1) 自愿出租的業(yè)主； (2) 有一段合理的洽談交易時間 ， 可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價； (3) 在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定； (4) 該物業(yè)可以在公開市場上自由租賃； (5) 不考慮特殊租客的額外出價 。 因此 ， 本報告的估價結(jié)果未考慮抵押風險 。 本次估價對象為酒店物業(yè) ， 特別是星級酒店物業(yè)的價值易受酒店自身管理水平及國家 、地區(qū)宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策穩(wěn)定的影響 。 2． 本次估價的估價對象土地權(quán)屬來源系以劃撥方式取得土地使用權(quán) 。 經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項權(quán)證記載 ， 估價對象由房屋所有權(quán)人海南 有限公司向瓊山市 公司購買土地 ， 但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù) ， 假設可補辦過戶手續(xù) 。 本次估價所需工程量數(shù)據(jù)以現(xiàn)場測量結(jié)果為準 ， 并得到當事雙方的簽字認可 。 (二 ) 貴司已提供給我公司該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的法定文件副本 ， 但我們并未進行相關(guān)產(chǎn)權(quán)文件的查證及確認 ， 也未查核該產(chǎn)權(quán)文件所載的相關(guān)內(nèi)容是否發(fā)生變更 ， 所以評估過程中 ， 我們將以貴司提供的產(chǎn)權(quán)文件副本所載內(nèi)容作為評估依據(jù) ， 并不對其真實性負責 。 (二 ) 我們未獲提供付清地價款證明 ， 在評估該物業(yè)權(quán)益時 ， 我們已假設該物業(yè)所占宗地的所有地價及市政配套費已全數(shù)繳清 。 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助 。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 ， 查勘人員 、 。 5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 。 致委托方函 ： 根據(jù)委托 ， 我們對位于深圳市福田區(qū)福虹路世界貿(mào)易廣場 A幢 25層 05～ 08號物業(yè)進行了評估 。 經(jīng)計算 ， 土地出讓金總額為 ， 大寫人民幣壹佰叁拾捌萬叁仟玖佰貳拾元整 。 第三部分 評估報告的撰寫 1 、封面： (標題： )房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：（全稱） 委托方：（委托單位的全稱或個人的姓名） 估價方：（估價機構(gòu)的全稱） 估價人員：（估價人員的姓名） 估價作業(yè)日期：（起止年月日，受估價委托的 年月日至完成估價報告的年月日） 估價報告編號：（本估價機構(gòu)內(nèi)的報告編號） 目錄 ： （ 標題： ） 目錄 一 、 致委托方函 二 、 估價師聲明 三 、 估價的假設和限制條件 四 、 估價結(jié)果報告 五 、 估價技術(shù)報告 六 、 附件 致委托方函 委估方與估價對象的關(guān)系 估價范圍 估價時點和目的 結(jié)果 致委托方函 檔號 : V/LYD/0201/2023 中國廣東省深圳市 羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心六樓 浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司 敬啟者： 承蒙貴司委托 ,我司對貴司擁有的中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路越港商業(yè)中心地下室 （ 建筑面積合計為3, ） 、 地上第三層 (建筑面積合計為 3, )物業(yè)進行價值評估 ， 評估基準日為二 ΟΟ二年一月二十九日 ,目的是為 貴司核定資產(chǎn)提供價值參考依據(jù) 。 我公司經(jīng)過實地勘察 ， 并查詢 、 收集評估所需的相關(guān)資料 ， 遵循必要的評估程序與原則 ，選用科學合理的估價方法 ， 對該部分物業(yè)價值作出評定估算 。 若拍賣成交 ， 由法院扣繳 。 估價目的 為委托方確定估價對象因電梯及配套未能兌現(xiàn)承諾造成價值減損提供參考依據(jù) ， 估價時點： 2023年 9月 7日 。 6. 沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助 。 除參與本次估價的估價人員外 ， 我們聘請了相關(guān)專業(yè)人員對本次估價的房屋結(jié)構(gòu)安全進行了專門鑒定 ， 其鑒定結(jié)果為非危房 。 估價師簽名： 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1． 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見 。 對于該物業(yè)的業(yè)權(quán)狀況 ， 我們將以 貴司所提供之資料為準 。 (三 ) 我公司曾于二ＯＯ二年一月二十九日進行現(xiàn)場勘察 ， 但我們并未進行結(jié)構(gòu)測量 ， 因此無法確認該物業(yè)是否存在結(jié)構(gòu)性損壞 。 本評估報告必須完整使用方為有效 ， 對僅使用報告中部份內(nèi)容所導致的可能的損失 ， 本公司不承擔責任 。 依據(jù)房屋所有權(quán)證及房屋分層平面圖 ， 計算主樓各分層建筑面積如下表 ， 附樓建筑面積從瓊山市房產(chǎn)局查檔而來 ， 今后以房管部門核發(fā)的分幢 （ 層 ） 房屋所有權(quán)證的面積為準 。根據(jù) 《 廈門市劃撥國有土地使用權(quán)設定出讓合同書 》 （ [2023]廈地合設字 082號 ） ， 本估價對象設定出讓應補交土地出讓金人民幣貳仟伍佰叁拾萬零叁仟叁佰壹拾柒元捌角壹分 （ RMB25,303, ） 。 故本次估價是基于估價對象的管理及國家 、 地區(qū)宏觀經(jīng)濟政策穩(wěn)定的前提進行的 。 8． 由于房地產(chǎn)的不可移動和價值較大的特性 ， 房地產(chǎn)將可能遇到各類商業(yè)性風險 ， 尤其是宏觀經(jīng)濟形勢 、 通貨膨脹 、 金融政策 、 法律法規(guī) 、 市場供求等因素的變化 ， 對房地產(chǎn)的價格變動影響甚大；其次 ， 由于地震 、 臺風 、 水災 、 戰(zhàn)爭及其它不能預見并且對發(fā)生 后果不能防止或避免的不可抗力的因素 ， 將造成房地產(chǎn)嚴重壞損及滅失 ， 使其值急劇跌落甚至消失；而且 ， 由于房地產(chǎn)不易變現(xiàn)的特點 ， 如出現(xiàn)欲對房地產(chǎn)進行短期強制處分時 ，則可能導致處置價格遠遠低于其正常價值 。 本評估報告遵循合法原則 、 最高最佳使用原則 、 估價時點原則 、替代原則等估價原則 。 未經(jīng)本估價機構(gòu)及委托方的書面同意 ，任何擁有此報告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表 ， 也無權(quán)用于任何目的 。 商場部分共設八部雙向自動扶梯 、 一部升降電梯及一部客貨兩用電梯 ， 地上三層設兩部觀光電梯 ， 各層另設五條步行樓梯 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項目 ， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 根據(jù)貴司指示 ，補交地價工作正在進行 ， 我們在該次評估中將以假設應補地價全部交清作為評估基礎 。 估價對象實體狀況 估價對象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴村七組 ， 距離縣城中心約 20公里 ， 三面周與農(nóng)地相鄰 ， 一面臨鄉(xiāng)村公路 。 一、 估價對象： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店 ， 位于廈門市開元區(qū)建業(yè)路 8號 ， 地處廈門市中心 —— 風光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓 ，東面毗鄰廈門市政府大樓 、 人民大會堂 ， 西面臨建業(yè)路 ， 是一座四星級酒店 。 該酒店房地產(chǎn)各層的主要功能分述如下： 第一層：門廳 、 酒店大堂 、 音樂茶座 、 西餐廳 、 日式餐廳 、 商場 、 西餅屋 、 美容美發(fā) 、 商務中心 、 票務中心等 。 估價對象的部分實勘圖如下： (下面有表格 ) （ 三 ） 估價對象 物業(yè)明細 世界貿(mào)易廣場 A幢 25層 05～ 08號 ， 建筑面積為 。 其中 ， 深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi) 4個區(qū) ， 即福田區(qū) 、 羅湖區(qū) 、 南山區(qū) 、 鹽田區(qū)；特區(qū)外 2個區(qū) ， 即寶安區(qū) 、 龍崗區(qū) 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項目 ，重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 筼筜湖經(jīng)過多年的治理 ， 已構(gòu)建了置換水系 ， 水清樹翠 、 花紅草綠；建于湖中心島上的白鷺洲公園和廈門城雕白鷺女神像廣場已成為市民和各地游客休閑 、 游覽的新景觀 。 估價對象周邊的辦公物業(yè)主要有：國際科技大廈 、 佳和華強大廈 、寶華大廈 、 航都大廈 、 賽格廣場 、 電子科技大廈 、 統(tǒng)建樓等 ， 分布的金融機構(gòu)有：中國工商銀行 、 中國銀行 、 中國建設銀行 、