【正文】 基準(zhǔn) 我們是根據(jù) 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司所提供的資料 ， 并按以下的假設(shè)進(jìn)行評估： (一 ) 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司擁有該物業(yè)合法產(chǎn)權(quán) ， 并有權(quán)連同其剩余土地使用年期轉(zhuǎn)讓該物業(yè) ， 而不必向政府繳付額外地價或其它重大費用； (二 ) 所有地價及市政配套費已全數(shù)繳清； (三 ) 該發(fā)展項目的設(shè)計及建設(shè)均符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃條例并已得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)； (四 ) 該物業(yè)無論以整棟或分割產(chǎn)權(quán)方式 ， 均可自由出售給海內(nèi) 、外買家 。 5． 估價師 、 、 已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系 ， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見 。 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 2. 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 此致 致委托方函 廈門東方酒店有限公司： 貴公司委托我公司對位于廈門市湖濱北路建業(yè)路 8號東方酒店（總建筑面積為 35,，土地分?jǐn)偯娣e為 11,米）的房地產(chǎn)進(jìn)行正常市場價格估價，作為委托方投資決策提供價格參考的依據(jù)。 此致 致委托方函 海南 人民法院： 受貴院委托 ， 本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè) 大廈主樓 (停建工程 )及附樓在估價時點 2023年 10月 8日的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了估價 ， 為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù) 。評估的技術(shù)路線、價值分析和報告撰寫 —— 中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會理事 中國土地估價師協(xié)會理事 北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估公司董事長杜鳴 第一部分 影響市場價值因素分析 一 、 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控 金融政策 經(jīng)濟(jì)預(yù)期 就業(yè)及收入水平 二 、 消費行為因素 消費心理與習(xí)慣 三 、 功能性耗損 配套設(shè)施設(shè)備 平面平局 建筑造型 有效使用 （ 利用 ） 率 第二部分 評估的技術(shù)路線及常見問題分析 一 、 評估的技術(shù)路線及方法 思路與技術(shù)路線 方法的選擇與搭配 綜合與分類 市場分析的簡單化 宏觀 微觀 市場細(xì)分 市場流動性（市場變現(xiàn)能力）的分析 客觀性的數(shù)據(jù)參數(shù)選取 售價、租金、收益、成本、費用、出租率（上座率）等，各項指標(biāo)的選取應(yīng)用有效地分清實際的與客觀的。 根據(jù)特定的估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序 ， 估價人員經(jīng)實地現(xiàn)場查勘后 ， 采用合理的估價方法 ， 確定估價對象在估價時點的修復(fù)費用為 7080元 ， 人民幣大寫：柒仟零捌拾元整 。 估價的測算過程及有關(guān)說明 ， 請見 《 估價結(jié)果報告 》 和 《 估價技術(shù)報告 》 。 估價師聲明 常規(guī)、慣例的陳述 特殊事宜的說明 現(xiàn)場勘察 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的 。 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告書中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的 。 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 。 4． 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 進(jìn)行分析 ，形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價報告 。 沒有其他行業(yè)的專業(yè)人員對本估價報告提供重要專業(yè)幫助 。 (四 ) 在評估過程中 ， 我們并未考慮該物業(yè)所設(shè)定的抵押 、 按揭或債項對評估價值產(chǎn)生的影響 。 (五 ) 如未獲得我公司的書面許可 ， 本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋 ， 均不能以任何形式刊載于任何文件 、 通函或聲明 。 本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年 。 本報告有效期為半年，隨著時間的推移或房地產(chǎn)市場價格波動較大時，其估價 結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整或復(fù)估。 僅在此前提下 ， 本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值 。 因此 ， 本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格 ， 不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格；同時 ， 本估價報告的應(yīng)用必須在本報告所確定的估價報告應(yīng)用有效期內(nèi) ， 且應(yīng)用必須基于房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定之前提 。 該部分不作為本估價報告應(yīng)用的依據(jù) 。 在確定參照對比物業(yè)時 ， 我們以物業(yè)內(nèi)部配套設(shè)施 （ 除電梯 、 會所外 ） 的數(shù)量與檔次與估價對象基本相似為原則 。 1 報告中所使用的貨幣為人民幣 。 工程質(zhì)量 經(jīng)驗收合格 竣工日期 1999年 1月 25日 維護(hù) 、 保養(yǎng)情況 目前物業(yè)維護(hù) 、 保養(yǎng)情況較好 。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 ， 現(xiàn)部分摘錄如下： 地塊編號 ： H20726 土地面積 ： 5, 土地使用年期 ： 50年 （ – ） 土地用途 ： 商業(yè) 、 辦公 、 住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于 70% 建筑容積率 ： 不大于 計入容積率 ： 20, ， 其中商業(yè) 10, ， 總建筑面積 ： 辦公 2, ， 住宅 7, 建筑層數(shù) ： 多層 其它 ： 地下部分為 3726平方米 （ 不計容積率 ） 項目分成比例 ： 廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占 20% 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司占 80% 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 補(bǔ)充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責(zé)任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議書 ， 其中指出 ， 甲方同意在此項目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積 米 （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 注：根據(jù)業(yè)主指示 以上物業(yè)之 《 房地產(chǎn)證 》 辦理工作正在進(jìn)行中 ，我們假設(shè) 《 房地產(chǎn)證 》 能夠如期取得 ， 以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據(jù)；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之 《 深圳市房屋建筑面積查丈報告 》 中所載為準(zhǔn) 。 事故損傷情況分析 該東風(fēng)貨車從斜坡下行途中突然失去控制 ， 貨車沖出公路 ， 經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第 00129666號 ） 。 第二層：中餐廳 、 宴會廳 、 會議廳 、 多功能廳 、 洗衣中心 、 員工餐廳等 。 區(qū)域因素 繁華程度、交通、環(huán)境、景觀、 城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施 住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、酒 店的不同。 羅湖區(qū)公路交通干線四通八達(dá) 。 物業(yè)坐落之位置請見附件三 「 物業(yè)位置圖 」 。 昔日 “ 筼筜漁火 ” 現(xiàn)已是 “ 筼筜夜色 ” 的勝景 ， 在東方酒店內(nèi)就能領(lǐng)略飽覽 。 個別因素分析 名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為 3, 、 地上第三層為 3, 總樓層數(shù) 七層 建筑結(jié)構(gòu) 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃 ， 局部鑲進(jìn)口鋁板；二層及三層商場選用淺綠色鋼化玻璃 ， 局部鑲進(jìn)口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國綠鋼化鍍膜玻璃幕墻 ， 其余部分及住宅外墻為條形釉面磚 。 周邊設(shè)施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交 匯處之北側(cè) ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯 一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機(jī)動車輛 。 《 深圳市建設(shè)工程竣工驗收證書 》 （ 深羅建施驗字 9900023號 ） 主要內(nèi)容摘要如下： “ 越港商業(yè)中心基本符合國家現(xiàn)行驗收規(guī)范及驗評標(biāo)準(zhǔn) ， 驗收合格 ，準(zhǔn)予使用 。 主樓第一層依坡地而建為架空層 ， 作設(shè)備用房使用 ，24層于 1998年出租 ， 經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè) ， 現(xiàn)空置 ， 主樓 520層現(xiàn)為半拉子工程 。 估價對象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房 ， 平面布置欠佳 ，室內(nèi)普通裝修 ， 由于使用已 10年 ， 維護(hù)稍差 ， 略顯陳舊 ， 個別窗扇被盜 ， 加之所處位置建筑密度大 ， 環(huán)境 、 景觀差 ， 制約了物業(yè)的市場價值 。 酒店周邊設(shè)施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車場；南側(cè)為室外露天餐臺和燒烤區(qū) ， 以無釉磚鋪設(shè)地面 ， 鐵制餐桌椅；西側(cè)設(shè)有一較大型觀賞魚池； 西北角為一鍋爐房 ， 東北角附屬單層建筑為美容中心 、 票務(wù)中心 及管理用房 。 第八層：為貴賓層 ， 除設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房 、 套房外 ， 還設(shè)有豪華套房 。 然而 ， 在深圳經(jīng)濟(jì) 保持穩(wěn)定增長的帶動下 ， 商業(yè)物業(yè)市場仍有不少亮點：一是近兩年 來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍 ， 在 1998年銷售量大跌后 ， 1999年起 迅速反彈回升 ， 并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢 ， 到 2023年已達(dá)到 27萬平 方米 ， 接近歷史高峰 ， 而同時市場空置量逐步回落 ， 2023年空置量 較歷史峰值下降了近二成；二是在特區(qū)內(nèi)福田 、 南山和關(guān)外布吉 、 龍華等新興商業(yè)中心 ， 商業(yè)區(qū)物業(yè)受到市場追捧 ， 呈現(xiàn)成交量明顯 增加 ， 價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀 缺產(chǎn)品 ， 一經(jīng)推出 ， 就受到市場歡迎 ， 如中信城市廣場等 。 通過市場整體情況看 ， 華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)各樓層平均租金情況如下： 一樓： 600元 /平方米；二樓： 350元 /平方米；三樓： 250元 /平方米；四樓： 150元 /平方米 華強(qiáng)北的商業(yè)物業(yè)具有以下特點： A、 該商業(yè)區(qū)經(jīng)營物業(yè)大部分為廠房改建而成 ， 90%為只租不售