房地產(chǎn)評估培訓(xùn)課件-免費閱讀
【正文】 在未來 2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預(yù)計如下：第一年需投入 60%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用，第二年需投入 40%的建筑費及相應(yīng)的專業(yè)費用。地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤n [例 ]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地，土地面積為 5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率 4，覆蓋率 ≤50% ，土地使用權(quán)年限為 50年。二、適用范圍及注意事項剩余使用年限剩余使用年限 35 30 35 30容積率容積率 完備完備 平坦平坦 規(guī)則規(guī)則 2023年年 12月月 熟地熟地 商業(yè)商業(yè) 個別因素修正（ 1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（ 2）土地使用年期修正環(huán)比區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： （ 10％ +4％） ｛ 1－ [1/（ 1+14％） 25]｝72－ ＝ （萬元）（ 4）土地的價格為： 247。（ 1）計算房地合一純收益（二）房地合一評土地（土地殘余法）＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（元 ）計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝ 486000－ 73260＝ 412740（元）計算房屋純收益（ 1）計算年折舊費。年總收益＝ 5012900（ 1－ 10％）＝ 486000（元）計算總費用（ 1）年管理費＝ 486000％＝ 17010（元）（ 2）年維修費＝ 2500900％＝ 33750（元）（ 3）年稅金＝ 20900＝ 18000（元）（ 4）年保險費＝ 2500900％＝ 4500（元）年總費用＝（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4）目前，該類建筑重置價格為每平方米 2500元。 四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格n [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米 3,800元，經(jīng)濟耐用年限為 60年。求取方法：＝第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟n 無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益 /資本化率 經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作 10％的減價修正。n S＝ ， B＝ ，成新率＝（ 80+70+60） 247。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層 二至三層 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：例：某建筑物建筑面積為 320m2，重置價為 2500元 /m2，耐用年限為 40年，已使用 7年，殘值率為 4％。建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：(1)、復(fù)原（ Reproduction 2.銷售稅金及附加勘察設(shè)計和前期工程費管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +正常利潤新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（ 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。 從農(nóng)村取得土地指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。土地使用權(quán)出讓在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。明確評估基準日供給缺乏彈性房地產(chǎn)評估培訓(xùn)房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價格第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 （一）土地特性（ 4）效用的差異性（不可替代性）決定 決定位置固定性受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩合法原則房地綜合考慮原則明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告第二節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性地價與土地用途相關(guān)（受政策影響）n 1.有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。（二）我國土地使用權(quán)價格體系 基準地價樓面地價＝土地總價格 247。經(jīng)濟因素道路通達度（三）個別因素基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。cost）土地損耗率＝已使用年限 /法定使用年限估算建筑物的損耗試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。 六層七層以上 某鋼筋混凝土 5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分 80100100％＝ ％n 對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式
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