房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件(參考版)
2025-01-24 00:40本頁(yè)面
【正文】 求取地價(jià) 確定折現(xiàn)率為 8%，則： 樓價(jià)＝ 8,5005,000/ （ 1＋ 8%） 2＋ 6,50015,000/ （ 1＋ 8%） 2[30%/ （ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋ 20%/（ 1＋ 8%）1] ＝ 11, 建筑費(fèi)＝ 4,00060%/ （ 1＋ 8%） ＋ 4,00040%/ （ 1＋ 8%） ＝ 3, 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為 。估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%，成本利潤(rùn)率為 20%，貸款的年利息率為 6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的 4%。預(yù)計(jì)售樓價(jià) 經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。選擇和確定最佳開(kāi)發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20,000平方米，建筑層數(shù)為 8層，各層建筑面積均為 2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積 5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。試估算該宗地目前的價(jià)格。必要時(shí)需折現(xiàn)。（ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，（ 1）正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一、基本思路和計(jì)算公式（ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。 5 5進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。 很好很好 較好較好 交通狀況交通狀況 完備完備 完備完備 普通普通 普通普通 地質(zhì)地質(zhì) 平坦平坦 平坦平坦 規(guī)則規(guī)則 規(guī)則規(guī)則 形狀形狀 2,200 1,800 2023年年 12月月 2023年年 12月月 交易時(shí)間交易時(shí)間 1,200價(jià)格（元價(jià)格（元 / M2 ）） 熟地熟地 熟地熟地 商業(yè)商業(yè) 商業(yè)商業(yè) 用途用途 繁華區(qū)繁華區(qū) 繁華區(qū)繁華區(qū) 交易實(shí)例交易實(shí)例比較交易比較交易 A B C D坐落坐落 評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。n 例題估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。間接比較法： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少 3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例247。＝ （元）建筑物每平方米價(jià)格為：=17202343280－ 19200＝ 24080（元）建筑物折舊率＝ 1/25100％＝ 4％建筑物價(jià)格＝ 24080247。2400008％＝ 19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：1200200＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為：年房租總收入＝ 480012＝ 57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝ 2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的 12％計(jì)）＝ 5760012％＝ 6912（元）土地使用稅（每年按每平方米 2元計(jì)）＝ 2002＝ 400（元）管理費(fèi)（按年租金 3％計(jì)）＝ 576003％＝ 1728（元）修繕費(fèi)（按年租金 4％計(jì)）＝ 576004％＝ 2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝ 576（元）年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元）年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米 1200元，則土地總價(jià)為：3000＝ 1040（元 /m2）（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。10％＝ 312（萬(wàn)元）240（ 12％ +1/20）＝ （萬(wàn)元）（ 3）計(jì)算屬于土地的純收益
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1