【正文】 獲知劃歸市區(qū)消息后的該房地產(chǎn)價格為： ?? ????tittiirprap1 )1()1(?? ????515%)81(4500%)81(200ii)/m（萬元3681 2?103 The end Thank you! 104 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ??? ????????????titntiirrrarap1 )1(11)1()1( ?????? ?????????????? ? 51055432 %)101( 11%)101%(10 15%)101( 14%)101( 13%)101( 12%)101( 11%101 10（萬元）80?101 八、房地產(chǎn)價值評估的收益法 ? 對純收益可預(yù)期的房地產(chǎn)的估價 如果某房地產(chǎn)未來第 t年的價格可以預(yù)知，第 t年以前的純收益有變化，報酬率每年不變且大于零，則該類房地產(chǎn)的估價公式為： 式中， Pt是預(yù)知的第 t年的房地產(chǎn)價格。 ? 例：某一房地產(chǎn)每年可得到 80萬元的總收益，同時每年要支出 30萬元的總費(fèi)用，如果該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為： ? P =a/r=(8030)/8%=625（萬元） rap?96 八、房地產(chǎn)價值評估的收益法 ? （ 2）對有期限固定收益房地產(chǎn)的估價 ? 一些房地產(chǎn)在有限的時間內(nèi)能給房地產(chǎn)業(yè)主帶來固定的收益，此時，房地產(chǎn)價格公式變?yōu)椋? 注意：這一估價公式的適用條件是：使用年限有限；報酬率大于零。其實(shí)，這相當(dāng)于證券投資中普通股定價的零增長模型。 ? 收益法的基本計(jì)算公式 : 目標(biāo)房地產(chǎn)價格 =純資本（純收益） /資本化率 （收益價格 資本化還原） 93 八、房地產(chǎn)價值評估的收益法 ? 出租經(jīng)營： 凈收益 =毛租金收入 空臵租金損失 +其它收入 運(yùn)營費(fèi)用 ? 商業(yè)經(jīng)營： 凈收益 =經(jīng)營收入 經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營者正常利潤 94 八、房地產(chǎn)價值評估的收益法 ? （二）收益法的具體運(yùn)用 ? 收益法的基本公式為： ? 根據(jù)以上公式可以推導(dǎo)出在不同情況下進(jìn)行實(shí)際估價的各種公式。求取 2023年 7月 30日倉庫的積算價格。則在估價時點(diǎn)（ 2023年 10月 1日）該房地產(chǎn)的評估價值是多少？ ? （答案： 4182萬元） 91 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 【例題 2】估價對象是一個專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)，土地總面積是 2500M2，總建筑面積 8500M2 ，建筑物建成于 1981年 7月底，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 2023年 10月 1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。 經(jīng)濟(jì)壽命 50年 6年后出讓 土地使用期限 40年 4年 90 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? （三）成本法例題 ? 【例題 1】某宗房地產(chǎn)建筑物建成于 1991年 10月 1日，經(jīng)濟(jì)壽命為 60年。 88 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 具體來看， 假設(shè)在出讓的國有建設(shè)用地上建造商場 ，出讓年限 40年，建設(shè)期為 3年，商場的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，則應(yīng)按 37年計(jì)算商場的折舊。 ② 出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。 86 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? （ 2）土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 計(jì)算建筑物折舊所采取的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況的處理： ? 限而結(jié)束，均按照其經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 85 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ※ ? （ 1）估價上的折舊與會計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別 估價上的折舊 注重的是市場價值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價調(diào)整”； 會計(jì)上的折舊 注重的是原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或收回。 84 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? （ 2）功能性折舊 ? 是指因?yàn)榻ㄖ锊荒芴峁┌葱路椒ɑ蛐略O(shè)計(jì)修建的新建筑物同樣有效率的效用，而使房屋遭受的價值損失。 ? 可修復(fù)的物理性折舊 —— 消除或糾正它的成本比這一行為可能給房屋帶來的價值增值要小或者相等。 ? 待估房地產(chǎn)的重臵成本是按照現(xiàn)在的建筑技術(shù)建起的和待估房地產(chǎn)用途一致，能夠形成同樣的建筑的成本。 ? 房地產(chǎn)估價中，通常用的是重臵成本，而不是重建成本。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列 6大項(xiàng)構(gòu)成： (1)土地取得成本 (2)開發(fā)成本 (3)管理費(fèi)用 (4)投資利息 (5)銷售稅費(fèi) (6)開發(fā)利潤 81 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? （二）成本法的公式 ① 新開發(fā)土地價格 =取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ② 新建房地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ③ 舊房地價格 =土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新購建價格 — 建筑物的折舊 82 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ※ ? 重建成本 —— 是在估價時點(diǎn)上按現(xiàn)行價格重建一個和待估房地產(chǎn)完全一樣的復(fù)制品所需花費(fèi)的成本。 79 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 4．房地產(chǎn)價格構(gòu)成 ? 不同地區(qū)、不同時期、不同類型 對房地產(chǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)或角度 涉及的稅費(fèi)種類、支付標(biāo)準(zhǔn)及支付時間 。劃分的標(biāo)準(zhǔn)或角度不同，價格構(gòu)成內(nèi)容也會不同。房地產(chǎn)價格的實(shí)際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能不同。因此，成本法估價要求估價人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是要具有良好的建筑、建材方面的知識。 77 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 成本法估價比較費(fèi)時費(fèi)力，重新購建價格和折舊的估算都有相當(dāng)?shù)碾y度。 76 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ※ 運(yùn)用成本法估價值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。 ? 在房地產(chǎn)保險 (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。 75 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 單純建筑物的估價通常也是采用成本法。 74 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 3．成本法適用的對象和條件 ? 只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或者可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。 73 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? 由上可見，一個是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價，一個是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價 (包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤 )。具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就要虧本。 ? 成本法估價的基本原理是替代原則。 ? 從經(jīng)濟(jì)學(xué)涵義講，成本法中的“成本”，并非一般的會計(jì)成本，它具有非常獨(dú)特的涵義，即具有完全性、現(xiàn)時性和客觀性。（如需計(jì)算平均數(shù)，請用簡單算術(shù)平均） 71 七、房地產(chǎn)價值評估的成本法 ? （一）成本法的涵義及基本原理 ? 1．成本法的涵義 ? 成本法（ cost approach），又稱原價法、承包商法、重臵成本法等。另知人民幣與美元的市場匯價1995年 9月 31日之前為 1:， 1995年 9月 31日為 1:；該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的市場價格 1994年 6月 1日至 1995年 3月31日平均每月比上月上升 1%， 1995年 3月 31日至 1995年 9月 31日平均每月比上月下降 %。 ? 即使在總體上房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不大適用，比如，可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長的時期內(nèi)沒有發(fā)生類似房地產(chǎn)的交易，或在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)。 68 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （四）比較法適用的條件： ? 在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易。 67 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （三）比較法適用的對象： ? 比較法適用的對象，是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價格 5000（人民幣元 /平方米） 600（美元 /平方米） 5500（人民幣元 /平方米） 成交日期 2023年 1月 31日 2023年 3月 31日 2023年 7月 31日 交易情況 +2% +5% 3% 不動產(chǎn)狀況 8% 4% +6% 66 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2023年 3月 31日為 1:， 2023年 10月 31日為 1:；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場