房地產(chǎn)價(jià)格培訓(xùn)(參考版)
2025-01-06 03:59本頁(yè)面
【正文】 ? 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) ， 例如待開發(fā)的土地 (包括生地 、 毛地 、 熟地 )、 在建工程 (包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 )、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房 (包括裝飾裝修 、 改建 、 擴(kuò)建 ， 如果是重建就屬于毛地的范疇 )。 ? 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列四個(gè)步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本 、 稅費(fèi) 、 利潤(rùn)等資料；估算重新購(gòu)建價(jià)格；估算折舊；求取估算價(jià)格 。 ? 成本估價(jià)法特別適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)的估價(jià) 。 ? 。 ? 。 ? 還原利率估算方法主要有以下四種 。 V= ? ?25 1112% 1 12% n????????=（ 萬(wàn)元） ? 采用收益還原法的難度在于確定房地產(chǎn)地產(chǎn)純收益和適當(dāng)?shù)倪€原利率。 當(dāng)年收益與還原利率不變時(shí)，房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V= ? ?111 nar r????????? 運(yùn)用收益法估價(jià) ， 一般應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： ① 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； ②估算估價(jià)對(duì)象預(yù)期每年的潛在毛收入；③ 估算每年的有效毛收入； ④ 估算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； ⑤ 估算年凈收入； ⑥ 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； ⑦ 選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格 。 ? 收益還原法對(duì)于以收益為使用目的房地產(chǎn)相當(dāng)有效的。 ? 比準(zhǔn)價(jià)格 A＝ 6000 （ 100/102） （ 11%） 3 （ 1+5%） 5 （ 100/92） =7918 (元／平方米 )； ? 比準(zhǔn)價(jià)格 B＝ 600 （ 100/103） （11%） 2 （ 1+5%） 5 （ 100/96） =6452 (元／平方米 )； ? 比準(zhǔn)價(jià)格 C＝ 5500 （ 100/97） （ 1+5%） 3 （ 100/106） =6192 (元／平方米 )； ? 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果 ， 則 ? 估 價(jià) 對(duì) 象 價(jià) 格 ( 單價(jià) ) ＝(7918+6452+6192)247。 試?yán)蒙鲜霾牧瞎浪阍撋啼?2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格 。 ? 例： ? 為評(píng)估某商鋪 2023年 I0月 1日的正常市場(chǎng)交易價(jià)格 ， 在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似商鋪的交易實(shí)例作為可比實(shí)例 ， 有關(guān)資料見表 。 主要的修正因素為交易情況因素 、 交易環(huán)境因素 、 交易日期因素 、 個(gè)別因素 。 選取的實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn) ， 交易類型與估價(jià)目的吻合 ， 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ，成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 。 ? 市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較好、有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)或房地產(chǎn)類型。 ? （ 4）簽定估價(jià)合同，明確委托人所要求的估價(jià)任務(wù)完成期限。 ? （ 2） 了解估價(jià)對(duì)象 ， 主要包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況 。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 。 ? ? 在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí) ， 可以以房地產(chǎn)的未來(lái)收益作為房地產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值的評(píng)估 。 ? ? ? ? ? 。 ? ， 也必須是合法的 。 ? ? 合法原則的具體要求有以下三個(gè)方面： ? 。 ? ，可為政府確定土地使
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