房地產(chǎn)評估培訓(xùn)課件-文庫吧在線文庫
【正文】 地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類型地價主要由需求方?jīng)Q定明確評估目的使用長期性土地的經(jīng)濟特性（ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 房地產(chǎn)市場的特性 。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。地價是地租的資本化但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體 —— 土地的特性和條件。在基準地價基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。建筑總面積樓面地價＝土地單價 247。因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。（ 2）計息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費*注意所用利潤率的內(nèi)涵。建安工程費其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟n 舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗（一）估算重置成本 1.指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。 n 例題可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當減價修正。＝（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。該大樓總建筑面積為 12,000平方米，全部用于出租。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10％，每年需支付的管理費為年租金的 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。單方土地價格為： 312247。交易實例應(yīng)符合的條件：（三）建立價格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。 略略 略略 略略 略略所處地區(qū)所處地區(qū) 商業(yè)商業(yè) 1,550面積（面積（ M2 ）） 規(guī)則規(guī)則 普通普通 完備完備 進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查， 2023年 10月以來，土地價格平均每月上漲 1%，則：交易實例 A交易時間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實例 B交易時間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實例 C交易時間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進行區(qū)域因素修正交易實例 A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。選用評估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。專業(yè)費用＝ 3,6% ＝ 租售費用及稅費＝ 11,4 ％＝ 投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋（ 3,＋ ） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋ 總地價＝（ 11,－ 3,－ － － ） / (1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計算。預(yù)計商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。運用該方法時需要注意：經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間，容積率增加 ，地價增加 2%。 較好較好 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施 平坦平坦 3,000 2023年年 10月月 熟地熟地 繁華區(qū)繁華區(qū) 定基交易日期修正系數(shù)第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的 60％，不含折舊費的年租賃費用為 72萬元。單價＝ ＝ （元）評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價格為 ，單價為每平方米 。選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。6%[1 － 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元房地產(chǎn)單價＝ 104,434,671247。（ 2）假設(shè)未來收益無限期。r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。n 有形損耗（理化因素）cost）n 法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場可采用房地分估的方式銷售費用四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 （五）估算稅費（六）估算投資利潤取決于土地使用權(quán)是如何取得的。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。影響土地價格的個別因素交通便捷度上述 1～ 3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。其他價格城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價標定地價出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。地價具有個別性n 土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。明確評估對象（ 1）用途的多樣性（ 3）效用的持久性 → 價格具上升趨勢（ 2）位置的不可移動性（ 4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性保值增值性此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。根據(jù)國家規(guī)定：出讓底價是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。容積率n 例題投資者面對甲、乙兩幅土地。社會因素設(shè)施完善度二、適用范圍（ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包 公共配套設(shè)施建設(shè)費 （七）土地增值收益的確定[例題 ]某地塊面積為 80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費 30萬元 /畝，開發(fā)費 3億元 /平方公里，
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