房地產(chǎn)評(píng)估培訓(xùn)課件-文庫(kù)吧資料
2025-01-26 00:40本頁(yè)面
【正文】 100202360％ 12－ 720230＝ 720230（元）（ 2）計(jì)算建筑物的純收益根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。n 例題：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 20231200＝ 240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。 ＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。＝ 2500900－ 468754＝ 2062500（元）（ 3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率＝ 20625008％＝ 165000（元）計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益（ 2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi) 已使用年數(shù)計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元。某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2％。n 例題 :12,000 ＝ 8,703元評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi)估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓的租金一般為每天每平方米 ，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。+n 累加法 因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益a－年純收益（ 1）n 有限期： （ 2）V＝ 300000 80％ （ 1－ 10％）＝ 300000 72％＝ 216000（元） 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為 80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。例題對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過(guò)時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。100100％＝ ％n 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝某鋼筋混凝土 5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分 80 六層七層以上 四至五層 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫(kù)成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 BV＝ 800000－ 192007＝ 665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3％簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限（ 2）打分法（觀察法）試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。無(wú)形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（ 1）耐用年限法（使用年限法）土地?fù)p耗率＝已使用年限 /法定使用年限估算建筑物的損耗實(shí)際估算中，通常經(jīng)過(guò)分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。（ 2）間接法根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新
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