【正文】 2）明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等 （ 3）劃分地價(jià)區(qū)段。 第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 一、城市基準(zhǔn)地價(jià)評估 （一）基準(zhǔn)地價(jià)的含義 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價(jià)期日上法定最高出讓年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。 2=3 507 840(元 ) 三角形 ACD土地的總價(jià)=2023 116% 63% 20 80247。 【 例 】 如圖 85所示，有三角形 ABC土地，如果臨街深度 80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為 116%，臨街深度 80英尺的三角形土地價(jià)格修正率為 63%，試求三角形ABC土地的價(jià)格。 如果需要計(jì)算總價(jià)，則再乘以該三角形土地的面積。根據(jù)表 81中的深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為 20%，計(jì)算該宗土地的單價(jià)和總價(jià)。計(jì)算公式如下： tdvuduV v ????? 1100單價(jià) ? ? ? ?dftdvudu v ??????? 1100總價(jià)0u0vd1u1vd式中： V──土地價(jià)格； ──正街路線價(jià)； ──正街臨街深度價(jià)格修正率； ──旁街路線價(jià)； ──旁街臨街深度價(jià)格修正率； t──旁街影響加價(jià)率； f──臨街寬度； d──臨街深度。 (40 50)=(元 /㎡ ) 圖 83 （三）矩形街角地價(jià)格的計(jì)算 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。 【 解 】 前街影響深度 = 15 000247。 計(jì)算公式如下： 101000 dvddfudvdfuV ????????? ????????總價(jià) dfdvddfudvdfuV ?????????? ???????? 101000單價(jià)式中： V──土地價(jià)格； 0u──前街路線價(jià)； dvo──前街臨街深度價(jià)格修正率； do──前街影響深度 u1──前街路線價(jià)； dv1──前街臨街深度價(jià)格修正率； f──臨街寬度； d──臨街深度。 dv【 例 】 圖 82是一臨街深度為 （即 50英尺）、臨街寬度為 20m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)（土地單價(jià)）為 1500元 /㎡ ，根據(jù)表 81中的深度價(jià)格修正率，計(jì)算該宗土地的單價(jià)和總價(jià)。 單價(jià)修正額 =路線價(jià) 平均深度價(jià)格修正率 土地面積 177。 一般以臨街土地的單價(jià)作為路線價(jià)，這時(shí)一面臨街的矩形土地價(jià)格的計(jì)算公式為： 單價(jià)V=路線價(jià) 平均深度價(jià)格修正率 =路線價(jià) 平均深度價(jià)格修正率 臨街寬度 臨街深度 如果宗地條件特殊，如宗地為街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則土地等，則除了按照上述公式計(jì)算價(jià)值外，還要做加價(jià)或減價(jià)調(diào)整。 （ 2）深度價(jià)格遞減比率 深度價(jià)格遞減比率是指臨街土地中各部分的價(jià)值隨遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象 （ 3）深度價(jià)格修正率表的制作 “四三二一 ” 法則是將標(biāo)準(zhǔn)深度 100英尺的臨街土地劃分為與街道平行的四等份，由臨街方向算起，第一個(gè) 25英尺的價(jià)值占整塊土地的40%，第二個(gè) 25英尺的價(jià)值占整塊土地的 30%，第三個(gè) 25英尺的價(jià)值占整塊土地的 20%，第四個(gè) 25英尺的價(jià)值占整塊土地的 10%。 路線價(jià)是設(shè)定在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格。 某路線價(jià)區(qū)段的臨街宗地大部分的深度為 16m，則其標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)定為 16m，如果臨街宗地普遍的深度為 20m，則其標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)定為 20m。 某些不很繁華的街道，同一路線價(jià)區(qū)段也可延長至數(shù)個(gè)路口。 原則上以地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)為兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段為一路線價(jià)區(qū)段。 （四）路線價(jià)法的操作程序 路線價(jià)區(qū)段一般為帶狀區(qū)段。 特別適用于對土地的課稅、征地拆遷或土地的重新規(guī)劃及對批量土地進(jìn)行估價(jià)。 在路線價(jià)法中不做 “ 交易情況修正 ” 和 “ 交易日期修正 ” 的原因： ①路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格； ②路線價(jià)所對應(yīng)的日期與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 第一節(jié) 路線價(jià)法 一、路線價(jià)法的原理 （一）路線價(jià)法的概念 路線價(jià)法是指對面臨特定街道而可及性相當(dāng)?shù)耐恋兀O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求得平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后配合臨街深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，測算該街道其他臨街土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。理解路線價(jià)及路線價(jià)法的含義、路線價(jià)法的適用范圍和條件、深度價(jià)格修正率的制作原理和方法，基準(zhǔn)地價(jià)的含義、基準(zhǔn)地價(jià)的評估方法和步驟。 【 例 75】 某城市某類商品房 2023—2023年的價(jià)格變動(dòng)情況如表 76中第 2列所示。運(yùn)用直線趨勢法評估房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵，是 a、 b值的確定。 五、數(shù)學(xué)曲線擬合法 數(shù)學(xué)曲線擬合法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列資料，視價(jià)格為時(shí)間的函數(shù)，運(yùn)用最小二乘法求得變動(dòng)趨勢線，并使其延伸來評估房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。假定 a分別取 、 、 ，并設(shè) 1月份的實(shí)際價(jià)格即為其預(yù)測值，請計(jì)算 2023年各月份、 2023年1月的指數(shù)平滑值。 在實(shí)際工作中，估價(jià)人員可通過試算來確定 a的值，即對同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格用不同的 a值進(jìn)行試算，取指數(shù)平滑值與實(shí)際價(jià)格的絕對誤差最小的 a值，作為所需的平滑系數(shù)。 設(shè)： Pi為第 i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值； Vi為第 i期的預(yù)測值； a為平滑系數(shù)， 0≤a≤1。此時(shí)，該類房地產(chǎn) 2023年 1月的價(jià)格為： 7128+ 3＝ (元／㎡ ) 二）加權(quán)移動(dòng)平均法 加權(quán)移動(dòng)平均法是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)前每若干時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值經(jīng)過加權(quán)之后，再采用類似簡單移動(dòng)平均法的方法進(jìn)行趨勢估計(jì)。 表 74 某類房地產(chǎn) 2023年各月的價(jià)格 (元／㎡ ) 月份 房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值 每 5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù) 移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額 1 6800 2 6820 3 6880 6860 4 6890 6900 40 5 6910 6942 42 6 7000 6974 32 7 7030 7010 36 38 8 7040 7056 46 9 7070 7090 34 10 7140 7128 38 11 7170 12 7220 分兩種情況計(jì)算： （ 1）當(dāng)移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額比較平穩(wěn)時(shí)，可以采用最后一年的移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額來進(jìn)行計(jì)算。計(jì)算方法是：把 1～ 5月的價(jià)格加起來除以 5得 6860元／㎡，把 2～ 6月的價(jià)格加起來除以 5得6900元／㎡，把 3～ 7月的價(jià)格加起來除以 5得 6942元／㎡，依此類推，見表 74中第 3列。如果序數(shù)多，變動(dòng)周期長，則可以采用每 6個(gè)月甚至每 12個(gè)月來計(jì)算；反之，可以采用每 2個(gè)月或每 5個(gè)月來計(jì)算。使用簡單移動(dòng)平均法估算該類房地產(chǎn) 2023年 1月份的價(jià)格。 該類房地產(chǎn)價(jià)格的平均發(fā)展速度為： 660013000 ??t 即平均每年上漲 118% ，據(jù)此預(yù)測該宗房地產(chǎn) 2023年的價(jià)格為： V5＝ 6600 ＝ l5099(元／㎡ ) 預(yù)測該宗房地產(chǎn) 2023年的價(jià)格為： V6＝ 6600 ＝ 17817(元／㎡ ) 三、移動(dòng)平均法 移動(dòng)平均法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列的移動(dòng)平均數(shù)進(jìn)行估價(jià)。 【 案例 72】 需要預(yù)測某宗房地產(chǎn) 2023年、 2023年的價(jià)格，已知該類房地產(chǎn) 2023~2023 年的價(jià)格及其逐年上漲速度如表 73中第 2列和第 3列所示。 表 72 年份 逐年上漲額 第一種權(quán)數(shù) 第二種權(quán)數(shù) 第三種權(quán)數(shù) 2023 320 2023 330 2023 350 2023 340 例 71 如果采用表 72中的第二種權(quán)數(shù)進(jìn)行加權(quán)，則 4年的逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)為： d＝ 320 ＋ 330 ＋ 350 ＋ 340 ＝ 338(元／㎡ ) 用這個(gè)逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)預(yù)測房地產(chǎn) 2023年的價(jià)格為： V5＝ 7810＋ 338 5 ＝ 9500(元／㎡ ) 二、平均發(fā)展速度法 如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。 該類房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲額的平均數(shù)為： )2/(3354340350330320)1()1()12()01(mnnPnPiPiP