【正文】 其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)在實(shí)踐中，評估人員較多使用更新重置成本 。（ 2）間接法實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（ 1）耐用年限法（使用年限法）V＝ 800000－ 192007＝ 665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限（ 2）打分法（觀察法）四至五層 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。n 例題：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2023m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 20231200＝ 240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。3000＝ 1040（元 /m2）（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。1200200＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為：=172023247。n 例題 繁華區(qū)繁華區(qū) 商業(yè)商業(yè) 1,200 1,800 規(guī)則規(guī)則 普通普通 交通狀況交通狀況 交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。必要時(shí)需折現(xiàn)。選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為 20,000平方米，建筑層數(shù)為 8層，各層建筑面積均為 2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積 5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。 預(yù)計(jì)售樓價(jià) 經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的 50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。（ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。 較好較好 普通普通 平坦平坦 2,200交易時(shí)間交易時(shí)間 熟地熟地 繁華區(qū)繁華區(qū) 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。＝ （元）建筑物每平方米價(jià)格為：年房租總收入＝ 480012＝ 57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝ 2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的 12％計(jì)）＝ 5760012％＝ 6912（元）土地使用稅（每年按每平方米 2元計(jì)）＝ 2002＝ 400（元）管理費(fèi)（按年租金 3％計(jì)）＝ 576003％＝ 1728（元）修繕費(fèi)（按年租金 4％計(jì)）＝ 576004％＝ 2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝ 576（元）年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元）年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元）另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米 1200元，則土地總價(jià)為：＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi)估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定