房地產(chǎn)評估培訓(xùn)課件-展示頁
2025-01-28 00:40本頁面
【正文】 建造價(jià)格。(1)直接法在實(shí)踐中，評估人員較多使用更新重置成本 。(2)、更新（ Replacementcost）這里主要是估算建筑物的重置成本。與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 + （七）土地增值收益的確定[例題 ]某地塊面積為 80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 20萬元 /畝，拆遷費(fèi) 30萬元 /畝，開發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。 （ 1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （二）估算土地開發(fā)成本 從城鎮(zhèn)取得土地（ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包 是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。+投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤（ 2）土地價(jià)格＝土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +利息 +利潤 +土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（ 1）新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。二、適用范圍評估值＝重新購建價(jià)格－損耗（三）個(gè)別因素設(shè)施完善度道路通達(dá)度政策因素（二）區(qū)域因素經(jīng)濟(jì)因素社會因素假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素容積率n 例題投資者面對甲、乙兩幅土地。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 4～ 5屬土地二級市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。出讓底價(jià)（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系 基準(zhǔn)地價(jià)n 有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。根據(jù)國家規(guī)定：n 1.二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類型地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定n 土地價(jià)格的特性主要有：此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。明確評估報(bào)告提交日期（二）制定評估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性明確評估目的區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項(xiàng)房地綜合考慮原則最佳使用原則合法原則（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性交易的復(fù)雜性房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩保值增值性投資大量性使用長期性位置固定性（ 4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性（ 2）供給的稀缺性土地的經(jīng)濟(jì)特性（ 4）效用的差異性（不可替代性）決定 決定（ 2）位置的不可移動性（ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） （一）土地特性房地產(chǎn)市場的特性 。房地產(chǎn)評估培訓(xùn)房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 土地的自然特性供給缺乏彈性（ 3）效用的持久性 → 價(jià)格具上升趨勢（ 1）用途的多樣性（ 3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性明確評估對象明確評估基準(zhǔn)日由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。地價(jià)是地租的資本化地價(jià)呈不斷增長趨勢地價(jià)具有個(gè)別性n 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體 —— 土地的特性和條件。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)標(biāo)定地價(jià)在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。轉(zhuǎn)讓價(jià)格其他價(jià)格
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