【正文】 （ 一 ) 土地取得費(fèi)用 包括有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。計(jì)算時(shí)要注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起 根據(jù)計(jì)算公式 , 前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格 , 成本價(jià)格乘以土地增值收 益率即 為土地所有權(quán)收益。 ( 四）計(jì)算投資利潤(rùn) 計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。 投資包括 土地取得費(fèi) 和 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 兩大部分 土地取得費(fèi)在土地開(kāi)發(fā)動(dòng)工前即要全部付清 , 在開(kāi)發(fā)完成銷售后方能收回 , 因 此 , 計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期。 三通一平 : 通水、通路、通電、平整地面 七通一 平 : 通水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路 、平 整地面。 （２）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。 如 政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院 、 圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博 物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)地 。 6% [11/(l+6%) ]=7308760( 元 ) 單價(jià) =7308760 247。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 5. 計(jì)算土地純收益 6. 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在 2023 年 1 月的剩余使用年期為 47 年 (503) 。 (2) 計(jì)算房屋現(xiàn)值。 年總收益 =5OX１２ X1800 （ 110%)=972023( 元 ) 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 2. 計(jì)算總費(fèi)用 ⑴ 年管理費(fèi) =97200OX3%=29160( 元 〉 (2 )年維修費(fèi) =250OX1800 %=67500( 元 ) (3) 年稅查 =25aX1800 二 45000( 元 ) (4) 年保險(xiǎn)費(fèi) =%=9000( 元 ) 年總費(fèi)用 =(1) 十 (2) 十 (3) 十 (4) =29160 十 67500 十 45000 汁 9000 =150660( 元 ) 3. 計(jì)算房地產(chǎn)純收益 年房地產(chǎn)純收益＝年總 收益 一年總 收益 ＝ 972023150660=821340( 元 ) 4. 計(jì)算房屋純收益 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 4. 計(jì)算房屋純收益 （１） 計(jì)算年折舊費(fèi)。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023 年 1 月土地使用權(quán)的收益價(jià)格。該建筑物占地面積 1000 平方米 , 建筑面積為 1800 平方米 , 現(xiàn)用于出租 , 每年實(shí)收租金為 72 萬(wàn)元。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 七、綜合應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)公司于 2023 年 1 月以有償出讓方式取得一塊土地 50 年 使用權(quán) , 并于 2023 年 1 月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年 , 殘值率為 0 。需要特別說(shuō)明的是 , 用來(lái)求取房地產(chǎn)純收益的房地產(chǎn)總費(fèi)用并不包含房地產(chǎn)折舊費(fèi)。 土地還原利率 建筑物純收益 = 建筑物現(xiàn)值 建筑物還原利率 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ( 三 ) 單 獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值 1. 建筑物價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值一土地價(jià)值 2. 建筑物價(jià)值 =( 房地產(chǎn)純收益一生地純收益 ) 247。 耐用年限 年貶值額 = 建筑物重置價(jià) X(1 一殘值率 ) 247。綜合還原利率 房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金 ＋ 空房損失費(fèi) （ 二 ) 單 獨(dú) 評(píng) 估土地的價(jià)值 1. 由土地收益評(píng)估土地價(jià)值 , 一般適用于空地出租的情況 土地價(jià)值 = 土地純收益 247。 ?????用以下兩種方法之一：土地使用權(quán)年限，可采建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期。 （ 2） 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 Re 一一自有資本要求的正常收益率 (%) 。 M 一一貸款價(jià)值比率 (% 〉 , 抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率 。 評(píng)估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍 , 并將它插入其中 , 然后確 定還原利率的 大 小。 4 =7． 14% 425／５８００ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 2. 累加法 資本化率＝ 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋ 銀行中長(zhǎng)期利率或國(guó)庫(kù)券利息率 與房地產(chǎn)的類 型相關(guān) ,主觀性較強(qiáng) , 不容易掌握。 可比實(shí)例 純收益 (元 /年 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 （ 三）求取還原利率的方法 1. 純收益與售價(jià)比率法 通過(guò)交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率， 至少三個(gè)交易案例。 r2 一建筑物資本化率 L一土地價(jià)值 。 r1L+r2B r= L +B r (L 十 B) r2B L r1= R r— 綜 合資本化率 。 3. 土地還原利率 土地還原利率用于求取土地自身的價(jià)值。 2. 建筑物還原利率 建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 四、還原利率的確定 ( 一 ) 還原利率的實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 ( 或收益率 ) 還原利率的 與 投資 風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān) ( 二 ) 還原利率的種類 1. 綜合還原利率 這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。 (3) 生產(chǎn)型房地產(chǎn) 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi) 用、 產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。 三、純收益的確定 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益 純收益 = 總收益一總費(fèi)用 （ 一） 純否收益的涵義 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ( 二 ) 純收益的估算 （ 1） 出租型房地產(chǎn) 凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。 而對(duì)于政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、公園、圖書(shū)館等公用、公益性房地產(chǎn) 價(jià)值評(píng)估大多不適用。 ＝ 801 元 / 平方米 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 收益法 一、收益法的基本原理 二 、收益法的 適用范圍及前提條件 七、綜合應(yīng)用舉例 三、純收益的確定 四、還原利率的確定 五 、收益期限的確定 六 、運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、收益法的基本原理 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值取決于它未來(lái)帶來(lái)的收益的大小 , 未來(lái)產(chǎn)生的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值越大 , 則說(shuō)明該房地產(chǎn)的價(jià)值越大。 99=851 (3) 確定評(píng)估結(jié)果 四個(gè)參照實(shí)例修正計(jì)算出的結(jié)果較接近 , 故可以 將 它們的算術(shù)平均數(shù)作為待估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果 待估宗地甲的評(píng)估 值＝ (762 十 789 十 805+851) 247。 100X100 247。 110 100 247。 10OXIOO 247。 100 106 247。 101=789 C 760 111 247。 112X100 247。 111X100 247。 101 100 247。 102 106 247。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 (1) 建立容積率地價(jià)指數(shù)表 容積率 地價(jià)指數(shù) 100 103 106 109 112 (2) 案例修正計(jì)算 A 80O X111 247。 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 甲 1999,1 ０ ０ ０ A 800 2998,1 ＋ 2% 十１ % ０ B 850 1999,1 十 1% ０ 十 1% C 760 1998,1 ０ ０ 2% D 780 1998,1 ０ 1% 1% 當(dāng)容積率在 1~ 之間時(shí) , 容積率每增加 , 宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)的 地價(jià)增加 3% 。 土地使用年期修正后的地價(jià) = 比較實(shí)例價(jià)格 K 例 Ｐ１３６ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ( 四 ) 房地產(chǎn)價(jià)值的確定 經(jīng)過(guò)各種因素的修正求出每個(gè)參照實(shí)例的單價(jià)，再取它們的平均值 例：Ｐ１３７ 例：第二章市場(chǎng)法例題 ( 五 ) 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 （五）、 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 有一待估宗地甲需評(píng)估 , 現(xiàn)收集到與待估宗地條件 39。 m 一一被評(píng)估對(duì)象的使用年期 。 100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ６ . 土地使用年期 修正 通過(guò)使用年期修正 , 可以消除由于使用期限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響 nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝Ｋ K 一一將可比實(shí)例年期修正到被評(píng)估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù) 。 94X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ５ . 容積率 修正 交易實(shí)例價(jià)格 容積率 修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象 容積率 下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ =估價(jià)對(duì)象 容積率 下的價(jià)格 １００ （ ） 續(xù)前例 , 假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)甲、乙、丙的容積率最高限額依次為 8 、 10 、 9, 查閱該城市 《 容積率修正系數(shù)表 》 如表 容積率 ... 8 9 10 系數(shù) ... 則 ： 乙的容積率修正率 = 247。 109X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ４ . 個(gè)別因素 修正 交易實(shí)例價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ =估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 １００ （ ） 個(gè)別因素主要包括 面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度 假設(shè)上述地塊甲、乙、丙的面積分別是 4000 平方米、 4760 平方 米、 3100 平方米 , 其形狀依次為正方形、三角形、三角形 , 其個(gè)別因素比 較結(jié)果如表 個(gè)別因素 待估地產(chǎn)甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 20 21 18 25 23 23 25 24 26 30 32 27 總分值 100 100 94 則參照地塊乙、丙的個(gè)別因素修正率為 : 乙的個(gè)別因素修正率 =100 247。 100=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ３ . 區(qū)域因素 修正 交易實(shí)例價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 評(píng)估 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 １００ （ ） 例如 假設(shè)上述甲、乙、丙都屬于商業(yè)用地 , 運(yùn)用直接比較法對(duì)甲地 進(jìn)行區(qū)域因素修正結(jié)果如 下 表 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 區(qū)域因素 待估地塊甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 25 24 29 20 21 22 10 9 10 10 9 11 20 17 20 7 7 9 8 7 8 總分值 100 94 109 故參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為 : 乙的區(qū)域因素修正率 :100 247。有根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料 ,2023 年 1 月 1 日至 2023 年 8 月 1 日 , 房地產(chǎn)業(yè)的平均價(jià)格每月上漲 %, 則乙、丙的期日修正系數(shù)為 : 乙的期日因素修正率 :(100+ 11) 247。 經(jīng)分析 , 乙地塊比正常情況低了 10%, 而丙地塊 拍賣(mài)價(jià)格則高出正常情況的 16% 。 （ 三 ） 因素修正 1. 交易情況修正 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ 交易情況修正系數(shù) = 正常價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 正常價(jià)格 １００