房地產(chǎn)評估ppt課件(2)-文庫吧在線文庫
【正文】 易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評估 。 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤＝ （ 總地價＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價 20％ ＋ 總地價＝ （ 11,－ 3,－ － － ） /(1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價時均考慮了貨幣的 時間價值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價為每平方米 6,500元 。 地價＝預(yù)期樓價－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 （一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法 考慮貨幣時間價值采用折現(xiàn)的方式。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評估人員經(jīng)過調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無需修正 。 單價＝ ＝ （ 元 ） 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價格為 ， 單價為每平方米 。 目前 ， 該類建筑重置價格為每平方米 2500元 。 目前 ，該類型建筑的重置價格為每平方米 4,800元 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價格 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營運(yùn)費(fèi)用 △ 求取方法： （ 市場法 ） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例 ， 對類似房地產(chǎn)的凈收益 、 價格等資料 ， 選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式 ， 求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、 土地資本化率 。 對于一些平面布置不合時宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過時的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售稅費(fèi) +正常利潤 新建建筑物價格＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 （ 一 ） 估算土地取得成本 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開發(fā)成本 ） （三）估算管理費(fèi) （ 四 ） 估算資金成本 （ 五 ） 估算銷售稅費(fèi) （ 六 ） 估算開發(fā)利潤 五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟 注意 :土地的重新取得價格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價值減損 舊建筑物價格＝建筑物的重新構(gòu)建價格－建筑物貶值 與新建房地產(chǎn)不同 ， 舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的 、 處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本 ， 即重置成本 ， 然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值 。 （ 1） 為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用 。 （ 三 ） 個別因素 指房地產(chǎn)價格的個別性對房地產(chǎn)價格的影響因素 ，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素 。 （ 1）數(shù)量的有限性（不可再生性） （ 2） 位置的不可移動性 （ 3） 效用的持久性 （ 4） 效用的差異性 決定 決定 （ 1） 用途的多樣性 （ 2） 供給的稀缺性 （ 3） 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （ 4） 可壟斷性 （ 1） 建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 （ 2） 建筑物的使用壽命是有限的 （ 3） 建筑物屬可再生性社會資源 （ 不動產(chǎn) ） 的特性 （ 1） 位置固定性 （ 2） 使用長期性 （ 3） 投資大量性 （ 4） 影響因素多樣性和復(fù)雜性 （ 5） 保值增值性 二 、 房地產(chǎn)評估的原則 三 、 房地產(chǎn)評估的目的和價值類型 市場價值或非市場價值 在用價值 （ 按房地產(chǎn)對企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評估其價值 ） 按會計(jì)準(zhǔn)則要求的價值類型 評估 評估 四 、 房地產(chǎn)評估的程序 （ 一 ） 接受委托 ， 明確評估的基本事項(xiàng) （ 二 ） 制定評估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 （ 三 ） 現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料 （ 四 ） 評定估算 ， 給出評估結(jié)果并撰寫評估報告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 一 、 房地產(chǎn)價格的特性 （ 一 ） 土地價格的特殊性 （ 二 ） 房地產(chǎn)價格的特性 、 個別性 我國土地價格的特殊性 在我國實(shí)行國有
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