房地產(chǎn)評估ppt課件(2)(已改無錯字)
2023-06-11 12:02:54 本頁面
【正文】 703元 經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價格為 104,434,671元 ， 單價為每平方米 8,703元 。 [例題 ] 某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時造價為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟耐用年限為 55年 ，殘值率為 2％ 。 目前 ， 該類建筑重置價格為每平方米 2500元 。該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為 900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實收租金為 3萬元 。 另據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元 ， 空置率為 10％ ， 每年需支付的管理費為年租金的 ％ ， 維修費為重置價的 ％ ， 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元 ，保險費為重置價的 ％ ， 土地資本化率 7％ ， 建筑物資本化率 8％ 。 試根據(jù)以上資料評估該宗地 2022年 3月的土地使用權(quán)價格 。 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益 ， 適宜采用收益法 。 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益 。 年總收益＝ 50 12 900 （ 1－ 10％ ） ＝ 486000（ 元 ） （ 1） 年管理費＝ 486000 ％ ＝ 17010（ 元 ） （ 2） 年維修費＝ 2500 900 ％ ＝ 33750（ 元 ） （ 3） 年稅金＝ 20 900＝ 18000（ 元 ） （ 4） 年保險費＝ 2500 900 ％ ＝ 4500（ 元 ） 年總費用＝ （ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（ 元 ） 年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用 ＝ 486000－ 73260＝ 412740（ 元 ） （ 1） 計算年折舊費 。 （ 2） 計算房屋現(xiàn)值 （ 假設(shè)房屋收益年期為無限年期 ） ： 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費 已使用年數(shù) ＝ 2500 900－ 46875 4＝ 2062500（ 元 ） （ 3） 計算房屋純收益： 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 ＝ 2062500 8％ ＝ 165000（ 元 ） （元）＝＝使用年限建筑物重置價年折舊費＝ 4 6 8 7 548 9 0 02 5 0 0 ? 土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益 ＝ 412740－ 165000＝ 247740（ 元 ） 土地使用權(quán)在 2022年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（ 年 ） 。 單價＝ ＝ （ 元 ） 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價格為 ， 單價為每平方米 。 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一 、 基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值 。 被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 時間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場 ， 能夠找到交易案例 （ 二 ） 被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 因素修正及操作步驟 （ 一 ） ?？北还婪康禺a(chǎn) （ 二 ） 收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料 （ 三 ） 選擇可供比較參考的交易實例 交易實例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 （ 四 ） 建立價格可比基礎(chǔ) （ 五 ） 差異因素的比較修正 交易實例成交價格 交易情況修正系數(shù) =交易實例正常市場價格 交易實例成交價格 (1177。 T%)=評估時點價格 ? ? S%1 1?交易情況修正系數(shù)＝ 直接比較法： 間接比較法： （ 1） 容積率修正：一般據(jù)容積率與地價的關(guān)系求得 （ 2） 土地使用年期修正 ? ?Q%11?區(qū)域因素修正系數(shù)＝? ?? ?100 100 ?修正系數(shù)＝nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝估價對象狀況 交易案例狀況 （ 五 ） 求取比準(zhǔn)價格 將交易實例的價格與各修正系數(shù)連乘 ,有一個交易案例就得到一個比準(zhǔn)價格 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價格 應(yīng)綜合分析后確定 （ 可比性分析 ， 修正準(zhǔn)確性分析 ） 。 [例 ] 待評估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評估其 2022年 12月的市場價格 。 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個交易實例作為比較參照物 ， 交易實例的有關(guān)情況如下表所示 。 交易實例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1