房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估(已改無錯字)
2023-02-10 00:52:57 本頁面
【正文】 投資估算與融資方案評估 （二）融資方案評估 （簡述項(xiàng)目的資金籌措方案） 該項(xiàng)目總投資 21644萬元，其中項(xiàng)目資本金9650萬元，預(yù)售收入投入 7994萬元，銀行貸款4000萬元，此次申請建行貸款 4000萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）項(xiàng)目建設(shè)期 14個月。 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本估算 （根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同 類型的物業(yè)中，填列 《 開發(fā)產(chǎn)品成該歸集估算表 》 ） ? 住宅成本 ： 16354萬元。 ? 臨街商鋪成本 ： 1414萬元。 ? 院落式商街成本 ： 1616萬元。 ? 車庫成本 ： 2260萬元。 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （三）開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪? （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計(jì)劃，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品各期分?jǐn)偝杀?，填?《 開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚?》 ） 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （四）租售價格測算（利用市場比較法） ? 出售價格（測算的依據(jù)及結(jié)果）： 物業(yè)類型 住宅 臨街商鋪 院落式商街 車位 測算依據(jù) 建筑面積 建筑面積 建筑面積 測算結(jié)果 2805 元 /m2 6500 元 /m2 6500 元 /m2 70000 元 /個 其它說明 30%的面積用于銷售，其余按出租測算 30%的車位進(jìn)行銷售，其余按出租測算 （四）租售價格測算（利用市場比較法） ? 出租價格（測算的依據(jù)及結(jié)果）： ? 地下車庫按出租進(jìn)行測算，價格為 360元 /個 月， 平均出租率按 90%。 ? 出租部分的院落式商街平均租金按 35元 /m2月， 為一般商場較低的租金水平，平均出租率按 80%。 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （五）項(xiàng)目收入測算 （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營計(jì)劃，計(jì)算各類物業(yè)收入，填列 《 經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 》 ） ? 銷售收入：合計(jì) 23794萬元。 物業(yè)類型 住宅 臨街商鋪 院落式商街 車位 銷售收入（萬元） 18120 3359 1483 833 銷售率 95% 85% 30% 30% ?出租收入 ：合計(jì) 5471萬元。 物業(yè)類型 院落式商街 車位 出租收入（萬元） 1483 1985 租期 20年 20年 出租率 90% 80% ?自營收入 ：無 財(cái)務(wù)效益評估 （一）盈利能力分析 （綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列 《 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 》 。計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列 《 損益表 》 。根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出） ? 項(xiàng)目投資利潤率： % ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 44萬元（ I=%） ? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % 分析上述指標(biāo)： ? 該項(xiàng)目投資利潤率 %，說明該項(xiàng)目的資產(chǎn)有一定的獲利能力； ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 44萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，說明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 ? 由于該項(xiàng)目成本偏高，而銷售價格受當(dāng)?shù)厥袌黾s束，價格不高，因此盈利能力、內(nèi)部收益率偏低。 （二）貸款償還期計(jì)算 1）獨(dú)立項(xiàng)目 （對于除貸款項(xiàng)目外無其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列 《 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 》 ，測算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)） 該項(xiàng)目申請建行貸款 4000萬元，評估測算以本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入后可用于還款的凈現(xiàn)金流并重點(diǎn)鎖定住宅的銷售收入作為還款來源，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為 。 財(cái)務(wù)效益評估 （二）貸款償還期計(jì)算 2）多個項(xiàng)目 （除貸款項(xiàng)目外客戶還有其他在建項(xiàng)目或擬開發(fā)項(xiàng)目，除了測算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列 《 企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表 》 ，計(jì)算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)）。 ? 項(xiàng)目貸款償還期： 本項(xiàng)目較為獨(dú)立，根據(jù)預(yù)測，項(xiàng)目本身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流能夠償還項(xiàng)目貸款，故沒有測算綜合貸款償還期。 ? 信貸項(xiàng)目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負(fù)債： 該項(xiàng)目的效益除保證償還建行貸款本息外，本項(xiàng)目的收益有較大的結(jié)余。 ? 項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力： 經(jīng)測算，若項(xiàng)目建設(shè)及銷售按計(jì)劃進(jìn)行，項(xiàng)目自身產(chǎn)生的效益能夠償還本項(xiàng)目貸款。 ? 在借款人整體效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力： 該企業(yè)經(jīng)營較為正常，有良好的發(fā)展前景，在保證項(xiàng)目建設(shè)資金和優(yōu)先償還我行貸款外，本項(xiàng)目的收益有一定結(jié)余。 財(cái)務(wù)效益評估 （三）利息保障倍數(shù)（ 計(jì)算利息保障倍數(shù)并對計(jì)算結(jié)果 進(jìn)行分析）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的息稅前利潤與利息費(fèi)用
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