【正文】 (二 )風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 ?項(xiàng)目的擔(dān)保方式： 該筆貸款擬以本項(xiàng)目土地及在建工程作抵押。 ? 項(xiàng)目貸款償還期： 本項(xiàng)目較為獨(dú)立，根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目本身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流能夠償還項(xiàng)目貸款，故沒有測(cè)算綜合貸款償還期。 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本估算 （根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同 類型的物業(yè)中，填列 《 開發(fā)產(chǎn)品成該歸集估算表 》 ） ? 住宅成本 ： 16354萬元。 2）前期工程費(fèi) 主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 冉家壩片區(qū)在售中高檔樓盤銷售情況 樓盤 名稱 樓盤 地址 開發(fā)規(guī)模 （萬 m2) 主力戶型 銷售 均價(jià) 開盤 時(shí)間 銷售 情況 龍湖 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 本項(xiàng)目的規(guī)劃審查，重慶市規(guī)劃局已經(jīng)于 2023年6月 27日審查通過，預(yù)計(jì)于 2023年 7月 15日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ? 間接收益 ： 個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù) 。 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 1）建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件 經(jīng)過詳細(xì)的評(píng)估論證，建議在四證齊全、抵 押擔(dān)保落實(shí)的前提下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 （一）借款人評(píng)價(jià) 1）借款人簡(jiǎn)介 重慶 xx地產(chǎn)有限公司前身系重慶 ss經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，主要從事摩托車整車及零配件銷售， 2023年該公司更名為重慶 xx實(shí)業(yè)有限公司， 2023年 3月再次更名為重慶xx地產(chǎn)有限公司。 主力戶型每套總價(jià)可控制在 25－ 35萬元之間，對(duì)于中等收入購(gòu)房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。商業(yè)部分特別是院落式商街面臨冉家壩城市景觀大道，物業(yè)形態(tài)類似上海新天地廣場(chǎng)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)目前在冉家壩片區(qū)具有獨(dú)立性。 投資估算與融資方案評(píng)估 （一）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測(cè) 10）開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)為 1575萬元。 物業(yè)類型 住宅 臨街商鋪 院落式商街 車位 銷售收入（萬元） 18120 3359 1483 833 銷售率 95% 85% 30% 30% ?出租收入 ：合計(jì) 5471萬元。 （二）敏感性分析 （敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度 可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負(fù)向變動(dòng) 5%、 10%和 20%計(jì)算） 1）敏感性因素的選擇及依據(jù) （對(duì)利用外資達(dá)投資總額 30%以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行 敏感性分析） ?敏感性因素一： 經(jīng)營(yíng)收入 ?敏感性因素二 ： 總投資 考察當(dāng)銷售收入、總投資正負(fù)變動(dòng) 5%及 10%時(shí)，投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及項(xiàng)目貸款償還期的變化。 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 演講完畢，謝謝觀看！ 。 表明本項(xiàng)目銷售至少達(dá)到可銷售面積的 %，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。月， 為一般商場(chǎng)較低的租金水平，平均出租率按 80%。 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照本項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃，擬定申請(qǐng)銀行貸款 4000萬元，按三年期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮 30%，即年利率 %測(cè)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為 419萬元。與本地區(qū)類似樓盤相比，成本偏高，與周邊樓盤如“龍湖 ?紫都城”、“渝開發(fā) ?北嶺錦園”相比，總成本高出 300元 /m2以上，主要是本項(xiàng)目土地綜合價(jià)金為222萬元 /畝，土地取得成本較高，導(dǎo)致總成本偏高。截至 2023年 5月末，渝北區(qū)本年房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占同期地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為拉動(dòng)地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。 ③及時(shí)掌握項(xiàng)目銷售進(jìn)度，及時(shí)回收貸款本金。本次評(píng)估項(xiàng)目的是“ xx”二期工程，其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 占地面積 建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率 m2 % % xx公司計(jì)劃從 2023年 7月正式啟動(dòng)二期項(xiàng)目，向我行提出貸款申請(qǐng) 4000萬元。 緊密銀企關(guān)系，綜合發(fā)展公司業(yè)務(wù)、個(gè)人業(yè)務(wù)。根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度以及項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃，計(jì)劃在 2023年 11月開始預(yù)售。 “ xx? ”一期在售均價(jià)為 3500/m2。 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 重點(diǎn)參照同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為 726萬元。 ? 院落式商街成本 ： 1616萬元。 ? 項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的