【正文】 設(shè)進度以及項目的營銷計劃，計劃在 2023年 11月開始預售。 項目概況和建設(shè)情況評估 項目市場情況評估 （一）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估 （分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況） 2023年 15月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 ，同比增長 30%，占同期全市固定資產(chǎn)投資總額的 %。 江北、渝北、北部新區(qū) 組成的“三北區(qū)域”是近年來重慶市房地產(chǎn)市場最為活躍的地區(qū)。 （二）項目市場定位評估 （根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情 況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消 費群體） 本項目定位于適合中等收入階層購買的 中高檔住宅小區(qū) ，目標客戶適應面較為廣泛。 項目市場情況評估 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營方式評估 （主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況） ?住宅和小區(qū)臨街商鋪采用出售的方式經(jīng)營 ?車位預計開發(fā)商將采取銷售和出租兩種方式 項目市場情況評估 （四）市場情況評估 1）供求情況 2023年 15月，商品房竣工面積 ，同比減少%。2023年 15月，渝北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 ，同比增長 %，竣工面積 ，同比增長 %。 從上述商品房供求及開竣工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，渝北區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，但由于近年來開發(fā)力度較大，在項目開發(fā)周期的作用下，市場供應呈進一步放量增長的趨勢，預計市場競爭將更為激烈。 項目市場情況評估 冉家壩片區(qū)在售中高檔樓盤銷售情況 樓盤 名稱 樓盤 地址 開發(fā)規(guī)模 （萬 m2) 主力戶型 銷售 均價 開盤 時間 銷售 情況 龍湖 “ xx? ”一期在售均價為 3500/m2。 尚源印象 東和春天 龍湖 本項目全費用建筑面積單方成本約為 2363元 /m2。 項目市場情況評估 4）項目競爭能力分析 本項目位于冉家壩片區(qū)的中心區(qū)域，毗鄰冉家壩中心廣場，住宅戶型設(shè)計緊湊，主力戶型套內(nèi)面積在 100m2以下，產(chǎn)品定價較為合理，對于中等收入購房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強的吸引力。因此，本項目具有較強的綜合市場競爭力。但重慶房地產(chǎn)市場整體健康，市場真實需求量大，因此該項目應有較好的銷售前景。并測算各項費用） 1）土地費用 本項目土地成本 7863萬元，其中綜合價金 7634萬元，契稅 229萬元，合計 7863萬元。 2）前期工程費 主要包括設(shè)計費、場地平整費等。 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 重點參照同類項目標準進行測算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為 726萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）房地產(chǎn)項目資金需求預測 5）公共配套設(shè)施建設(shè)費 經(jīng)測算，公共配套設(shè)施建設(shè)費為 445萬元。 7）管理費用 參照企業(yè)目前每年的管理費用標準，按建安工程費的 2%提取，計取為 181萬元。 9）銷售費用 根據(jù)企業(yè)的測算標準，即按銷售收入的 %提取銷售費用，該項目銷售費用計取為 357萬元。 11）其他費用 其他費用為 141萬元。 13）經(jīng)營資金 本項目無自營產(chǎn)品，不考慮經(jīng)營資金。 投資估算與融資方案評估 （二）融資方案評估 （簡述項目的資金籌措方案） 該項目總投資 21644萬元，其中項目資本金9650萬元，預售收入投入 7994萬元，銀行貸款4000萬元，此次申請建行貸款 4000萬元。 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本估算 （根據(jù)物業(yè)租售計劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同 類型的物業(yè)中，填列 《 開發(fā)產(chǎn)品成該歸集估算表 》 ） ? 住宅成本 ： 16354萬元。 ? 院落式商街成本 ： 1616萬元。 財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （三）開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算 （根據(jù)物業(yè)各年經(jīng)營計劃，計算開發(fā)產(chǎn)品各期分攤成本，填列 《 開發(fā)產(chǎn)品成本分攤估算表 》 ） 財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （四）租售價格測算（利用市場比較法） ? 出售價格（測算的依據(jù)及結(jié)果）： 物業(yè)類型 住宅 臨街商鋪 院落式商街 車位 測算依據(jù) 建筑面積 建筑面積 建筑面積 測算結(jié)果 2805 元 /m2 6500 元 /m2 6