【正文】 建行貸款本息外，本項(xiàng)目的收益有較大的結(jié)余。 物業(yè)類型 住宅 臨街商鋪 院落式商街 車位 銷售收入（萬(wàn)元） 18120 3359 1483 833 銷售率 95% 85% 30% 30% ?出租收入 ：合計(jì) 5471萬(wàn)元。 ? 臨街商鋪成本 ： 1414萬(wàn)元。 投資估算與融資方案評(píng)估 （一）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測(cè) 10）開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi)為 1575萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，前期工程費(fèi)用共計(jì) 574萬(wàn)元。商業(yè)部分特別是院落式商街面臨冉家壩城市景觀大道，物業(yè)形態(tài)類似上海新天地廣場(chǎng)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)目前在冉家壩片區(qū)具有獨(dú)立性。 紫都城 龍山大道 111號(hào) 48 三室二廳 90120m2 3900 一期 二期 一期 90% 以上 東和春天 EF組團(tuán) 松石北路 30 三室二廳套內(nèi) 100130m2 3400 50%以上 尚源印象 北部新區(qū) 新南路 11 三室二廳 84m2 兩室兩廳 74m2 3660 二期 一期已售完 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 目前冉家壩片區(qū)在售中高檔住宅套內(nèi)銷售均價(jià)在 3400－ 3500元 /m2左右，一般較低檔次樓盤價(jià)格也已突破 3000元 /m2。 主力戶型每套總價(jià)可控制在 25－ 35萬(wàn)元之間，對(duì)于中等收入購(gòu)房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。 （三）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估 （調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃進(jìn)行分析） 截止 2023年 6月末，該項(xiàng)目場(chǎng)地平整已經(jīng)完成， xx地產(chǎn)公司擬在近期進(jìn)行工程招標(biāo)，企業(yè)計(jì)劃于 2023年 7月末正式開工，建設(shè)工期 14個(gè)月，將于 2023年 10月竣工交房。 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 （一）借款人評(píng)價(jià) 1）借款人簡(jiǎn)介 重慶 xx地產(chǎn)有限公司前身系重慶 ss經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，主要從事摩托車整車及零配件銷售， 2023年該公司更名為重慶 xx實(shí)業(yè)有限公司， 2023年 3月再次更名為重慶xx地產(chǎn)有限公司。 按照住宅銷售需辦理按揭貸款的比例為 70%、 按揭成數(shù) 6成測(cè)算，預(yù)計(jì)將為我行帶來(lái)接近 7600 萬(wàn)元的個(gè)人按揭貸款項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 1）建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件 經(jīng)過(guò)詳細(xì)的評(píng)估論證，建議在四證齊全、抵 押擔(dān)保落實(shí)的前提下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。我行公司及機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部會(huì)同經(jīng)辦支行于 2023年 6月26日到該公司進(jìn)行調(diào)查，收集項(xiàng)目有關(guān)資料，了解企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目開發(fā)狀況，并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工程現(xiàn)狀，于 2023年 7月 10日完成項(xiàng)目評(píng)估。 ? 間接收益 ： 個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù) 。 ④及時(shí)跟進(jìn)，做好該樓盤個(gè)人按揭貸款的服務(wù)工作，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)貸款 向個(gè)人按揭貸款的正常轉(zhuǎn)化，分散開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 本項(xiàng)目的規(guī)劃審查，重慶市規(guī)劃局已經(jīng)于 2023年6月 27日審查通過(guò)，預(yù)計(jì)于 2023年 7月 15日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估 （根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情 況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消 費(fèi)群體） 本項(xiàng)目定位于適合中等收入階層購(gòu)買的 中高檔住宅小區(qū) ，目標(biāo)客戶適應(yīng)面較為廣泛。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 冉家壩片區(qū)在售中高檔樓盤銷售情況 樓盤 名稱 樓盤 地址 開發(fā)規(guī)模 （萬(wàn) m2) 主力戶型 銷售 均價(jià) 開盤 時(shí)間 銷售 情況 龍湖 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 4）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目位于冉家壩片區(qū)的中心區(qū)域，毗鄰冉家壩中心廣場(chǎng)，住宅戶型設(shè)計(jì)緊湊，主力戶型套內(nèi)面積在 100m2以下，產(chǎn)品定價(jià)較為合理，對(duì)于中等收入購(gòu)房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。 2）前期工程費(fèi) 主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。 9）銷售費(fèi)用 根據(jù)企業(yè)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，即按銷售收入的 %提取銷售費(fèi)用，該項(xiàng)目銷售費(fèi)用計(jì)取為 357萬(wàn)元。 （二）開發(fā)產(chǎn)品成本估算 （根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開發(fā)建設(shè)投資歸集到不同 類型的物業(yè)中，填列 《 開發(fā)產(chǎn)品成該歸集估算表 》 ） ? 住宅成本 ： 16354萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （五）項(xiàng)目收入測(cè)算 （根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算各類物業(yè)收入，填列 《 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 》 ） ? 銷售收入：合計(jì) 23794萬(wàn)元。 ? 項(xiàng)目貸款償還期： 本項(xiàng)目較為獨(dú)立，根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目本身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流能夠償還項(xiàng)目貸款，故沒(méi)有測(cè)算綜合貸款償還期。如果按評(píng)估測(cè)算的銷售率（即住宅95%）測(cè)算，則本項(xiàng)目住宅部分以價(jià)格反映的盈虧平衡點(diǎn)為 2738元 /平方米，表明在達(dá)到預(yù)期銷售率的條件下，該項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格應(yīng)達(dá)到 2738元 /平方米才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，與銷售價(jià)格 2738元 /平方米相比，價(jià)格下降的彈性空間已較小。 (二 )風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 ?項(xiàng)目的擔(dān)保方式： 該筆貸款擬以本項(xiàng)目土地及在建工程作抵押