【正文】 個(gè)較具體的計(jì)算公式 地價(jià) = 預(yù)期樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)用一銷售費(fèi)用一利息一稅費(fèi)一利潤(rùn) 其中 利息 =( 地價(jià) + 建筑費(fèi)用十專業(yè)費(fèi)周 ) 利息率 利潤(rùn) =( 地價(jià)十建筑費(fèi)用十專業(yè)費(fèi)用 ) 利潤(rùn)率 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 四、剩余法的操作步驟 (一 ) 調(diào)查被評(píng)估對(duì)象的基本情況 (二 )確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式 ( 三 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià) ( 四 ) 估算各項(xiàng)成本費(fèi)用 1 . 估算開發(fā)建筑成本費(fèi)用 ２ . 估算專業(yè)費(fèi)用 ３ .確定開發(fā)建設(shè)工期 , 估算預(yù)付資本利息 4. 估算稅金 5. 估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用 ( 五 ) 確定開發(fā)商的合理利潤(rùn) ( 六 ) 估算待估房地產(chǎn)價(jià)值 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 五、剩余法應(yīng)用舉例 有一宗 ― 七通一平 ‖ 待開發(fā)建筑用地 , 面積為 1000 平方米 ， 使用期限為 50 年 , 容積率為 5, 擬開發(fā)建設(shè)寫字樓 , 建設(shè)期為 2 年 , 建筑費(fèi)用 為 3500 元 / 平方米 , 專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 10%, 建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入 , 寫字樓建成后擬對(duì)外出租 , 租金水平預(yù)計(jì) 為 2 元 / 平方米 所以剩余法的運(yùn)用受諸多因素影響 , 其使用場(chǎng)合相對(duì)比較狹窄。 (1) 估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 經(jīng)調(diào)查了解 , 評(píng)估基準(zhǔn)目與被 評(píng)估對(duì)象類似的建筑物的造價(jià)為 2800 元每平方米 ( 包含相關(guān)稅費(fèi)和合理利潤(rùn) ), 類似建筑物的層 高 比 被評(píng)估對(duì)象 高 15厘米，估計(jì)影響造價(jià) 6%, 則經(jīng)過(guò)層高這 一 差異因素修正后的建筑物造價(jià)為 2660 元每平方 米 , 以此作為被評(píng)估倉(cāng)庫(kù)的重置價(jià)格 , 則 : 被評(píng)估倉(cāng)庫(kù)的重新購(gòu)建價(jià)格 =2660 15000=39900000( 元 ) （ 2） 估算建筑物的損耗 參照有關(guān)資料并經(jīng)過(guò)評(píng)估人員專業(yè)判斷 , 被評(píng)估倉(cāng)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)壽命為 50 年 , 該倉(cāng)庫(kù)已使用 10 年 , 則采用年限法確定被評(píng)估對(duì)象的損耗額為 : 被評(píng)估倉(cāng)庫(kù)的損耗額 =39900000 (10 247。 凡是由于上述不合理現(xiàn)象造成的效益損失或?yàn)檫_(dá)到最佳效益所付出的額外成本費(fèi)用 , 均視為該建筑物的功能性貶值。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 （ 2） 銷售稅金及附加 ( 即兩稅一費(fèi) ): 包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅、教育費(fèi)附加 。計(jì)算時(shí)要注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起 根據(jù)計(jì)算公式 , 前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格 , 成本價(jià)格乘以土地增值收 益率即 為土地所有權(quán)收益。 （２）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。 (2) 計(jì)算房屋現(xiàn)值。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 七、綜合應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)公司于 2023 年 1 月以有償出讓方式取得一塊土地 50 年 使用權(quán) , 并于 2023 年 1 月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60 年 , 殘值率為 0 。綜合還原利率 房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi) + 稅金 ＋ 空房損失費(fèi) （ 二 ) 單 獨(dú) 評(píng) 估土地的價(jià)值 1. 由土地收益評(píng)估土地價(jià)值 , 一般適用于空地出租的情況 土地價(jià)值 = 土地純收益 247。 M 一一貸款價(jià)值比率 (% 〉 , 抵押貸款占房地產(chǎn)價(jià)值的比率 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 （ 三）求取還原利率的方法 1. 純收益與售價(jià)比率法 通過(guò)交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率， 至少三個(gè)交易案例。 2. 建筑物還原利率 建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。 而對(duì)于政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等公用、公益性房地產(chǎn) 價(jià)值評(píng)估大多不適用。 110 100 247。 112X100 247。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 (1) 建立容積率地價(jià)指數(shù)表 容積率 地價(jià)指數(shù) 100 103 106 109 112 (2) 案例修正計(jì)算 A 80O X111 247。 100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ６ . 土地使用年期 修正 通過(guò)使用年期修正 , 可以消除由于使用期限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響 nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝Ｋ K 一一將可比實(shí)例年期修正到被評(píng)估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù) 。有根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料 ,2023 年 1 月 1 日至 2023 年 8 月 1 日 , 房地產(chǎn)業(yè)的平均價(jià)格每月上漲 %, 則乙、丙的期日修正系數(shù)為 : 乙的期日因素修正率 :(100+ 11) 247。 ② 與被評(píng)估房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同 , 或在同一供求范圍的類似地區(qū) 。容積率 ( 五 ) 其他價(jià)格類型 公告地價(jià) 申報(bào)地價(jià) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 二 、房地產(chǎn)價(jià)格的 影響因素 ( 一 ) 一般因素 1. 經(jīng)濟(jì)因素 （ 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 （ 2） 財(cái)政金融因素 （ 3） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 2. 社會(huì)因素 (1)人口因素 (2） 家庭規(guī)模因素。 ⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ( 三 ) 土地價(jià)格 馬克思 地價(jià)不是土地的購(gòu)買價(jià)格 , 而是土地所提供的地租的 購(gòu)買價(jià)格 , 因此地價(jià)是地租的資本化。 按土地的開發(fā)程 度劃分 未開發(fā)的 土地即 生地 , 已經(jīng)開發(fā)可供直接建設(shè)的土地即 熟地 , 介于生地與熟 地之間的 毛地 。 在評(píng)估中可以分為 土地使用權(quán) 評(píng)估和 建筑物 評(píng)估 。 土地具有兩重性 , 因?yàn)樗粌H是資源 , 也是資產(chǎn)。 ( 4 )效用永續(xù)性 2. 土地的經(jīng)濟(jì)特性 （ 1） 供給的稀缺性 （ 2）可壟斷性 ( 3 ) 土地利用多方向性 ( 4 ) 效益級(jí)差性 ( 5 ) 政策敏感性主在我國(guó) ( 6 ) 保值增值性 DUO DAN DUO DAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 ( 三 ) 土地權(quán)利 土地權(quán) 所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 在我國(guó) , 城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家 , 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 , 除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外 , 屬于農(nóng)民集體所有。 ( 5 ) 地價(jià)具有個(gè)別性 ( 6 ) 地價(jià)具有可比性 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 二、 建筑物 建筑物 房屋 構(gòu)筑物 地基、墻、門、窗、柱和屋頂 橋梁、水井、隧道、水壩、煙囪、水塔、道路 建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑物 , 而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。 標(biāo)定地價(jià) 市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn)市場(chǎng)中 , 具體宗地在一定使 用年期內(nèi)的價(jià)格。 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 ( 二 ) 區(qū)域因素 1. 商服繁華因素 4. 城市設(shè)施狀況因素 ① 基礎(chǔ)設(shè)施 : 主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 ⑥交易實(shí)例必須是正常交易或可以修正為 正常交易。 94 100%=% 丙的區(qū)域因素修正率 :100 247。 n 一一可比實(shí)例的使用年期。 109 100 247。 210 100 247。 99X100 247。 (2) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn) 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、 商品銷售稅金及附加、管 理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。這時(shí)采用的純收益是土地自身的 純收益 , 把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物純收益排除在外。平方米 交易價(jià)格 (元/平方米 ) 還原利率(%) 甲 425 5800 乙 450 6200 丙 400 5900 丁 460 6400 對(duì)以上四個(gè)可比實(shí)例的資本化 率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到還 原利 率 為 : ｒ ＝ (% 十 % 十 %+%) 247。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 五 、收益期限的確定 單獨(dú)評(píng)房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)地 —— 土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。耐用年限 (2) 土地價(jià)值 =（ 房地產(chǎn)純收益一建筑物純收益） 247。另?yè)?jù)調(diào)查 , 當(dāng)?shù)? 同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50 元 , 空置率為 10%, 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3%, 維 修 費(fèi)為重置價(jià)的 %, 土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 25 元 , 保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 %, 土 地資本化率 6%, 建筑物資本化率 8% 。 P=468840 247。 (2) 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 (3) 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) DOU DAN X 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ( 三）計(jì)算投資利息 投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。 ( 二 ) 開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) 以土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用之和作為利潤(rùn)計(jì)算的基數(shù)。 對(duì)于單純的舊建筑物： 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 (1) 建筑物實(shí)體性貶值的確定 使用年限法 R： 實(shí)際已使用年限 S ： 尚可使用年限 建筑物實(shí)體損耗率 ＝ R 247。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 （ 1） 計(jì)算土地取得費(fèi)。 則 : 被評(píng)估倉(cāng)庫(kù)評(píng)估價(jià)格 =39900000 一 7980000=31920230( 元 ) 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 剩余法 一、剩余法的基本思路 二、剩余法的適用范圍 三、剩余法的基本計(jì)算公式 四、剩余法的操作步驟 五、剩余法應(yīng)用舉例 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一、剩余法的基本思路 將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值 , 扣除正常開發(fā)費(fèi)用、稅金及合理利潤(rùn)后 , 依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)值的方法。 A 一開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 。 7% [１ 1 247。 ③ 是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) 。 m 一一被評(píng)估對(duì)象的使用年期 。宗地深度 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 理論依據(jù)： 土地的價(jià)格與其區(qū)位有很大關(guān)系。 深度 （ 米） 4以下 4~8 8~12 12~16 16~18 18以上 百分率 （ %） 130 125 120 110 100 40 宗地價(jià)格 = 路線價(jià) 深度指數(shù) 總地面積 待估宗 地價(jià)格為 : 宗 地價(jià)格 ＝ 2400 110% 15 20=792023( 元 ） 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 一、 在建工程的 涵義與特點(diǎn) 二、在建工程評(píng)估的資料收集與分析 三、在建工程評(píng)估的主要方法 四、在建工程評(píng)估方法的選擇 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 ( l ) 在建工程