【正文】 地甲的地產(chǎn)價(jià)格 , 選取了乙、丙兩個(gè)參照地塊交易實(shí)例。 已知乙地塊的交易雙方具有某種關(guān)聯(lián)關(guān)系 , 其土地使用權(quán)交 易價(jià)格為 6800 元 / 平方米 , 丙地塊系拍賣轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) , 拍賣價(jià) 格為 9000 元 / 平方米 。 經(jīng)分析 , 乙地塊比正常情況低了 10%, 而丙地塊 拍賣價(jià)格則高出正常情況的 16% 。 則 : 乙地塊交易情況修正后的價(jià)格 : 6800 = 6800X１１１． 1%=( 元 / 平方米 ) 丙地塊交易情況修正后的價(jià)格 : 930OX= =9000 %=7758 （ 元 / 平方米 ） １００ （１００－１０） 100 (100 十１６） 1. 交易情況修正 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ２ . 交易日期修正 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ交易 日期 修正系數(shù) = 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 價(jià)格 評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù) 交易時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù) 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 價(jià)格 １００ （ ） 續(xù)前例 , 評(píng)估基準(zhǔn)日是 2023 年 7 月 1 日 , 乙地塊的交易日期是 2023 年 8 月 1 日 , 丙地塊的交易日期為 2023 年 9 月 30 日。有根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料 ,2023 年 1 月 1 日至 2023 年 8 月 1 日 , 房地產(chǎn)業(yè)的平均價(jià)格每月上漲 %, 則乙、丙的期日修正系數(shù)為 : 乙的期日因素修正率 :(100+ 11) 247。 100=% 丙的期日因素修正率 :(100 十 9) 247。 100=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ３ . 區(qū)域因素 修正 交易實(shí)例價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 評(píng)估 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 １００ （ ） 例如 假設(shè)上述甲、乙、丙都屬于商業(yè)用地 , 運(yùn)用直接比較法對(duì)甲地 進(jìn)行區(qū)域因素修正結(jié)果如 下 表 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 區(qū)域因素 待估地塊甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 25 24 29 20 21 22 10 9 10 10 9 11 20 17 20 7 7 9 8 7 8 總分值 100 94 109 故參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為 : 乙的區(qū)域因素修正率 :100 247。 94 100%=% 丙的區(qū)域因素修正率 :100 247。 109X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ４ . 個(gè)別因素 修正 交易實(shí)例價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ =估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 １００ （ ） 個(gè)別因素主要包括 面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度 假設(shè)上述地塊甲、乙、丙的面積分別是 4000 平方米、 4760 平方 米、 3100 平方米 , 其形狀依次為正方形、三角形、三角形 , 其個(gè)別因素比 較結(jié)果如表 個(gè)別因素 待估地產(chǎn)甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 20 21 18 25 23 23 25 24 26 30 32 27 總分值 100 100 94 則參照地塊乙、丙的個(gè)別因素修正率為 : 乙的個(gè)別因素修正率 =100 247。 100 X100%=100% 丙的個(gè)別因素修正率 =100 247。 94X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ５ . 容積率 修正 交易實(shí)例價(jià)格 容積率 修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象 容積率 下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ =估價(jià)對(duì)象 容積率 下的價(jià)格 １００ （ ） 續(xù)前例 , 假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)甲、乙、丙的容積率最高限額依次為 8 、 10 、 9, 查閱該城市 《 容積率修正系數(shù)表 》 如表 容積率 ... 8 9 10 系數(shù) ... 則 ： 乙的容積率修正率 = 247。 100%=% 丙的容積率修正率 = 247。 100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ６ . 土地使用年期 修正 通過(guò)使用年期修正 , 可以消除由于使用期限不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響 nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝Ｋ K 一一將可比實(shí)例年期修正到被評(píng)估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù) 。 ｒ 一一還原系數(shù)（還原利率） 。 m 一一被評(píng)估對(duì)象的使用年期 。 n 一一可比實(shí)例的使用年期。 土地使用年期修正后的地價(jià) = 比較實(shí)例價(jià)格 K 例 Ｐ１３６ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ( 四 ) 房地產(chǎn)價(jià)值的確定 經(jīng)過(guò)各種因素的修正求出每個(gè)參照實(shí)例的單價(jià)，再取它們的平均值 例：Ｐ１３７ 例：第二章市場(chǎng)法例題 ( 五 ) 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 （五）、 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 有一待估宗地甲需評(píng)估 , 現(xiàn)收集到與待估宗地條件 39。 類似的 4 宗地 A 、 B 、 C 、 D, 具體情況如 下 表 所示。 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 甲 1999,1 ０ ０ ０ A 800 2998,1 ＋ 2% 十１ % ０ B 850 1999,1 十 1% ０ 十 1% C 760 1998,1 ０ ０ 2% D 780 1998,1 ０ 1% 1% 當(dāng)容積率在 1~ 之間時(shí) , 容積率每增加 , 宗地單位地價(jià)比容積率為 1 時(shí)的 地價(jià)增加 3% 。 某 城市地價(jià)指數(shù)表 年份 1995 １ 996 1997 1998 1999 指數(shù) 100 105 1０ 8 110 111 試根據(jù)以上條件 , 評(píng)估待估宗地 1999 年 1 月份的價(jià)格。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 (1) 建立容積率地價(jià)指數(shù)表 容積率 地價(jià)指數(shù) 100 103 106 109 112 (2) 案例修正計(jì)算 A 80O X111 247。 11OX100 247。 102 106 247。 109 100 247。 101 100 247。 100=762 B 85OX111 247。 111X100 247。 101 106 247。 112X100 247。 100 100 247。 101=789 C 760 111 247。 210 100 247。 100 106 247。 103 100 247。 10OXIOO 247。 98=805 D 780 111 247。 110 100 247。 100X106 247。 100X100 247。 99X100 247。 99=851 (3) 確定評(píng)估結(jié)果 四個(gè)參照實(shí)例修正計(jì)算出的結(jié)果較接近 , 故可以 將 它們的算術(shù)平均數(shù)作為待估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果 待估宗地甲的評(píng)估 值＝ (762 十 789 十 805+851) 247。 4) 。 ＝ 801 元 / 平方米 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的 收益法 一、收益法的基本原理 二 、收益法的 適用范圍及前提條件 七、綜合應(yīng)用舉例 三、純收益的確定 四、還原利率的確定 五 、收益期限的確定 六 、運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 一、收益法的基本原理 房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值取決于它未來(lái)帶來(lái)的收益的大小 , 未來(lái)產(chǎn)生的收益折現(xiàn)為現(xiàn)值越大 , 則說(shuō)明該房地產(chǎn)的價(jià)值越大。 房地產(chǎn)價(jià)格最 常 用的計(jì)算公式為 : 純收益不變 收益年期無(wú)限 收益年期有限， 資本化率大于 0 P=A/ r P評(píng)估值（收益額） A等額年金 r折現(xiàn)率或資本化率 P= A r 1 1 （ 1+ r） n 成立條件：純收益每年不變 資本化率固定且大于 0 收益年期有限 n收益年限 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 二 、收益法的 適用范圍及前提條件 收益法適用 范圍－－－ 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估 , 如商場(chǎng)、寫 字樓、旅館、公寓等收益 性 房地產(chǎn)及住宅等可以轉(zhuǎn)為收益性的房地產(chǎn)。 而對(duì)于政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、公園、圖書(shū)館等公用、公益性房地產(chǎn) 價(jià)值評(píng)估大多不適用。 收益法運(yùn)用的前提條件 －－－ 是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以預(yù)期和 量化。 三、純收益的確定 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益 純收益 = 總收益一總費(fèi)用 （ 一） 純否收益的涵義 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ( 二 ) 純收益的估算 （ 1） 出租型房地產(chǎn) 凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。 (2) 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn) 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、 商品銷售稅金及附加、管 理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 (3) 生產(chǎn)型房地產(chǎn) 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi) 用、 產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。 (4) 尚未使用或自用的房地產(chǎn) 可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有 資料按王述相應(yīng)的方式 計(jì)算凈收益 , 或直接比較得出凈收益。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 四、還原利率的確定 ( 一 ) 還原利率的實(shí)質(zhì) 房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 ( 或收益率 ) 還原利率的 與 投資 風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān) ( 二 ) 還原利率的種類 1. 綜合還原利率 這是將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。 此時(shí)評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值 , 采用的純收益也是房地合 一的純收益。 2. 建筑物還原利率 建筑物還原利率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。這時(shí)采用的純收益是建筑物 自身所產(chǎn)生的純收益 , 把房地產(chǎn)整體收益去中的土地純收益排除在外。 3. 土地還原利率 土地還原利率用于求取土地自身的價(jià)值。這時(shí)采用的純收益是土地自身的 純收益 , 把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物純收益排除在外。 r1L+r2B r= L +B r (L 十 B) r2B L r1= R r— 綜 合資本化率 。 r1 一土地資本化率 。 r2 一建筑物資本化率 L一土地價(jià)值 。 B一建筑物價(jià)值 。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 （ 三）求取還原利率的方法 1. 純收益與售價(jià)比率法 通過(guò)交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率， 至少三個(gè)交易案例。 例 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中 搜 集到四個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例 , ( 假設(shè)收益期為 無(wú) 限年期 ) 。 可比實(shí)例 純收益 (元 /年 平方米 交易價(jià)格 (元/平方米 ) 還原利率(%) 甲 425 5800 乙 450 6200 丙 400 5900 丁 460 6400 對(duì)以上四個(gè)可比實(shí)例的資本化 率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到還 原利 率 為 : ｒ ＝ (% 十 % 十 %+%) 247。 4 =7． 14% 425／５８００ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法