【正文】 投資包括 土地取得費 和 土地開發(fā)費 兩大部分 土地取得費在土地開發(fā)動工前即要全部付清 , 在開發(fā)完成銷售后方能收回 , 因 此 , 計息期應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。 （２）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。 6% [11/(l+6%) ]=7308760( 元 ) 單價 =7308760 247。 (2) 計算房屋現(xiàn)值。試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023 年 1 月土地使用權(quán)的收益價格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 七、綜合應(yīng)用舉例 某房地產(chǎn)公司于 2023 年 1 月以有償出讓方式取得一塊土地 50 年 使用權(quán) , 并于 2023 年 1 月在此地塊上建成一座框架結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 經(jīng)濟耐用年限為 60 年 , 殘值率為 0 。 土地還原利率 建筑物純收益 = 建筑物現(xiàn)值 建筑物還原利率 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 ( 三 ) 單 獨評估建筑物的價值 1. 建筑物價值 = 房地產(chǎn)價值一土地價值 2. 建筑物價值 =( 房地產(chǎn)純收益一生地純收益 ) 247。綜合還原利率 房地產(chǎn)純收益 = 房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費用 房地產(chǎn)總費用 = 管理費 + 維修費十保險費 + 稅金 ＋ 空房損失費 （ 二 ) 單 獨 評 估土地的價值 1. 由土地收益評估土地價值 , 一般適用于空地出租的情況 土地價值 = 土地純收益 247。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 M 一一貸款價值比率 (% 〉 , 抵押貸款占房地產(chǎn)價值的比率 。 4 =7． 14% 425／５８００ 風(fēng)險調(diào)整值 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 2. 累加法 資本化率＝ 無風(fēng)險報酬率＋ 銀行中長期利率或國庫券利息率 與房地產(chǎn)的類 型相關(guān) ,主觀性較強 , 不容易掌握。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 （ 三）求取還原利率的方法 1. 純收益與售價比率法 通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率， 至少三個交易案例。 r1L+r2B r= L +B r (L 十 B) r2B L r1= R r— 綜 合資本化率 。 2. 建筑物還原利率 建筑物還原利率用于評估建筑物的自身價值。 (3) 生產(chǎn)型房地產(chǎn) 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費 用、 產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。 而對于政府機關(guān)辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等公用、公益性房地產(chǎn) 價值評估大多不適用。 99=851 (3) 確定評估結(jié)果 四個參照實例修正計算出的結(jié)果較接近 , 故可以 將 它們的算術(shù)平均數(shù)作為待估對象的評估結(jié)果 待估宗地甲的評估 值＝ (762 十 789 十 805+851) 247。 110 100 247。 100 106 247。 112X100 247。 101 100 247。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 (1) 建立容積率地價指數(shù)表 容積率 地價指數(shù) 100 103 106 109 112 (2) 案例修正計算 A 80O X111 247。 土地使用年期修正后的地價 = 比較實例價格 K 例 Ｐ１３６ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ( 四 ) 房地產(chǎn)價值的確定 經(jīng)過各種因素的修正求出每個參照實例的單價，再取它們的平均值 例：Ｐ１３７ 例：第二章市場法例題 ( 五 ) 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 （五）、 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 有一待估宗地甲需評估 , 現(xiàn)收集到與待估宗地條件 39。 100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ６ . 土地使用年期 修正 通過使用年期修正 , 可以消除由于使用期限不同而對房地產(chǎn)價格造成的影響 nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝Ｋ K 一一將可比實例年期修正到被評估對象使用年期的年期修正系數(shù) 。 109X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ４ . 個別因素 修正 交易實例價格 個別因素修正系數(shù) = 估價對象狀況下的價格 交易實例價格 Ｘ =估價對象狀況下的價格 １００ （ ） 個別因素主要包括 面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度 假設(shè)上述地塊甲、乙、丙的面積分別是 4000 平方米、 4760 平方 米、 3100 平方米 , 其形狀依次為正方形、三角形、三角形 , 其個別因素比 較結(jié)果如表 個別因素 待估地產(chǎn)甲 參照實例乙 參照實例丙 20 21 18 25 23 23 25 24 26 30 32 27 總分值 100 100 94 則參照地塊乙、丙的個別因素修正率為 : 乙的個別因素修正率 =100 247。有根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料 ,2023 年 1 月 1 日至 2023 年 8 月 1 日 , 房地產(chǎn)業(yè)的平均價格每月上漲 %, 則乙、丙的期日修正系數(shù)為 : 乙的期日因素修正率 :(100+ 11) 247。 （ 三 ） 因素修正 1. 交易情況修正 交易實例價格 Ｘ 交易情況修正系數(shù) = 正常價格 交易實例價格 Ｘ = 正常價格 １００ （ ） DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 例 為評估某宗地甲的地產(chǎn)價格 , 選取了乙、丙兩個參照地塊交易實例。 ② 與被評估房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同 , 或在同一供求范圍的類似地區(qū) 。 ② F 生活投施 : 主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng) 貿(mào)市場、銀行電儲蓄所、 郵電局等設(shè)施。容積率 ( 五 ) 其他價格類型 公告地價 申報地價 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 二 、房地產(chǎn)價格的 影響因素 ( 一 ) 一般因素 1. 經(jīng)濟因素 （ 1） 經(jīng)濟發(fā)展因素 （ 2） 財政金融因素 （ 3） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 2. 社會因素 (1)人口因素 (2） 家庭規(guī)模因素。標定地價可以以基準地價為依據(jù) , 根據(jù)土地使用年 限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件 , 通過系數(shù)修正進行評估得到 , 也可以通過市場交易資料直接進行評估得到。 ⑤簡易結(jié)構(gòu)。 建筑物 分類 ①鋼結(jié)構(gòu) 。 PANDUAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ( 三 ) 土地價格 馬克思 地價不是土地的購買價格 , 而是土地所提供的地租的 購買價格 , 因此地價是地租的資本化。 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相 分離 的制度 , 土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓 , 土 地使用權(quán)出讓最高年限 ① 居住用地 70 年 。 按土地的開發(fā)程 度劃分 未開發(fā)的 土地即 生地 , 已經(jīng)開發(fā)可供直接建設(shè)的土地即 熟地 , 介于生地與熟 地之間的 毛地 。 土地的自然供給 : 地球提供給人類可利用的土地數(shù)量 .它反映了土地供人類使用的天然特性 , 其數(shù) 量包括已利用的土地 和未來可供利用的土地 , 即后備土地資源 o 土地的經(jīng)濟供給： 在土地的自然供給的范圍內(nèi) , 對 土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治 , 以滿足人類不同需求的土地供 給。 在評估中可以分為 土地使用權(quán) 評估和 建筑物 評估 。 也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念 ， 將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為 不動產(chǎn) 。 土地具有兩重性 , 因為它不僅是資源 , 也是資產(chǎn)。 按 土 地的所有權(quán)歸屬劃分 國家所有和集體所有 。 ( 4 )效用永續(xù)性 2. 土地的經(jīng)濟特性 （ 1） 供給的稀缺性 （ 2）可壟斷性 ( 3 ) 土地利用多方向性 ( 4 ) 效益級差性 ( 5 ) 政策敏感性主在我國 ( 6 ) 保值增值性 DUO DAN DUO DAN 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ( 三 ) 土地權(quán)利 土地權(quán) 所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 在我國 , 城市土地的所有權(quán)屬于國家 , 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地 , 除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 , 屬于農(nóng)民集體所有。 ④ 商 業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 ⑤ 綜合或者其他用地 50 年。 ( 5 ) 地價具有個別性 ( 6 ) 地價具有可比性 DOU DAN X 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 二、 建筑物 建筑物 房屋 構(gòu)筑物 地基、墻、門、窗、柱和屋頂 橋梁、水井、隧道、水壩、煙囪、水塔、道路 建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑物 , 而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。 ④ 磚木結(jié)構(gòu) 。 標定地價 市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn)市場中 , 具體宗地在一定使 用年期內(nèi)的價格。土地總面積 = 容積率 樓面地價 = 土地單價 247。 DOU DAN X 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 ( 二 ) 區(qū)域因素 1. 商服繁華因素 4. 城市設(shè)施狀況因素 ① 基礎(chǔ)設(shè)施 : 主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 修正因素 ： 交易情況、交易日 期、區(qū)域因素和個別因素 二、市場法的適用范圍 有類似的房地產(chǎn)交易實例 三、市場法的計算公式 被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 四、市場法的操作步驟 （ 二）可比交易案例確定 （ 一）交易資料收集 案例應(yīng)符合以下條件 : ① 與被評估房地產(chǎn)的用途相同 。 ⑥交易實例必須是正常交易或可以修正為 正常交易。 則 : 乙地塊交易情況修正后的價格 : 6800 = 6800X１１１． 1%=( 元 / 平方米 ) 丙地塊交易情況修正后的價格 : 930OX= =9000 %=7758 （ 元 / 平方米 ） １００ （１００－１０） 100 (100 十１６） 1. 交易情況修正 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ２ . 交易日期修正 交易實例價格 Ｘ交易 日期 修正系數(shù) = 評估時點 價格 交易實例價格 Ｘ = 評估時點 價格 評估時點價格指數(shù) 交易時點價格指數(shù) 交易實例價格 Ｘ = 評估時點 價格 １００ （ ） 續(xù)前例 , 評估基準日是 2023 年 7 月 1 日 , 乙地塊的交易日期是 2023 年 8 月 1 日 , 丙地塊的交易日期為 2023 年 9 月 30 日。 94 100%=% 丙的區(qū)域因素修正率 :100 247。 100%=% 丙的容積率修正率 = 247。 n 一一可比實例的使用年期。 某 城市地價指數(shù)表 年份 1995 １ 996 1997 1998 1999 指數(shù) 100 105 1０ 8 110 111 試根據(jù)以上條件 , 評估待估宗地 1999 年 1 月份的價格。 109