【正文】 特點 二、在建工程評估的資料收集與分析 (１ ) 收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準文件和工程其他詳細資 料。 三、路線價估價法 ( 一 ) 基本思路和理論依據(jù) 基本思路： 以路線為基準 , 配合相應(yīng)的深度指數(shù)求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價格 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 二、計算公式： 宗地總價 = 路線價 X 深度百分率 X 臨街寬度 X 其他修正率 宗地總價 = 路線價 X 深度百分率 X 臨街寬度 如果宗地條件特殊 宗地總價 = 路線價 X 深度百分率 X 臨街寬度 其他修正額 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 （ 四）路線價法估價程序 (1 )路線價區(qū)段劃分 (2 )標準宗地的確定 (3 )路線價的評估 (4 )深度百分率表的制作 (5 )計算宗地價值 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 四、 幾個路線 價 法則介紹 ( 一 ) 四三二一法則 100英尺 100英尺 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 道路 將標準深度 100 英 尺 的普通臨街地 , 與街道平行區(qū)分為四等分 , 由臨街面算起 ： 第 １ 個 25 英尺的價值占路線價的 40% 第 ２ 個 25 英尺的價值占路線價的 30% 第 ３ 個 25 英尺的價值占路線價的 20% 第 ４ 個 25 英尺的價值占路線價的 １ 0% 如果超過 10JO 英尺 , 則需九八 七六法則超過 100 英尺的 第１個 25 英尺的價值占路線價的 ９ % 第２個 25 英尺的價值占路線價的 ８ % 第３個 25 英尺的價值占路線價的 ７ % 第４個 25 英尺的價值占路線價的 ６ % 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 有合理的城 市 規(guī)劃 街道要系統(tǒng)完整 各宗土地排列 較 整齊 在此基礎(chǔ)上準確地劃分地價區(qū)段 , 附設(shè)合理的路線價 有符合本地實際的深度百分率和其他條件修正率 （ 三）適用范圍和前提條件 主要應(yīng)用于土地課稅等所進行的大量土地價格的估算。 S 一路線價 。 三、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍 基準地價修正系數(shù)法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度 , 因此 , 該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的 評 估方法 , 而作為一種輔助方法。 ③ 基準地價是單位土地面積的地價 。 E 一 正常稅費。 二、剩余法的適用范圍 采用剩余法時 , 待估土地必須是已經(jīng)有明確的規(guī)劃設(shè)計條件要求 ,如政府的城市規(guī)劃所規(guī)定的用途、容積率、覆蓋率、最高層數(shù)等。 土地單價 = 〔 (1)+(2) 十 (3) 十 (4 ) ] X（ 1 十 15%) =(450+400 十 十 +85)X（ 1+15%) =( 元 / 平方米 〉 土地總價 = =3033240( 元 ) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 ( 二 ) 房屋建筑物評估成本法應(yīng)用舉例 某專用倉庫 , 總建筑面積 l5000 平方米 , 建 成于 1995 年 11 月底 , 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ,2023 年 11 月 30 日進行評估。確定建筑物功能性貶值時 , 是以該建筑物在現(xiàn)有占地面積和區(qū)位條件下能夠發(fā)揮的最大效益為比較標準的。 2. 注意兩種重置成本 (1) 復(fù)原（ Reproduction cost） (2) 更新（ Replacement cost） 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本 ( 二 ) 估 算損耗 估算土地的損耗 土地損耗率＝已使用年限 /法定使用年限 估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟因素） 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫 鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 部分 G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 例 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分 ， 結(jié)構(gòu)部分 80 分 ， 裝修部分 70分 ， 設(shè)備部分 60分 。 （ 五） 投資利息 （ 1） 銷售費用 : 包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等 。 利潤率計算的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費 , 也可以是開發(fā)后土地的地價。 二、成本法的適用范圍 DOU DAN X 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 三、土地價格評估的成本法操作步驟 土地價格＝土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 （ 一 ） 計算土地取得費用 （ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用， 包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。房地產(chǎn)使用者可使用的年期為主 48 年（ 5０ 2 ） , 并且不計殘值 , 視為土地使用權(quán)年期屆滿 , 地上建筑物一關(guān)由政府無償收回。以上所列計算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期 , 但在評估實務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。地使用權(quán)年限確定收益土地使用權(quán)年限，據(jù)土建筑物經(jīng)濟壽命房地合一第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 六 、運用收益法的具體計算公式 ( 一 ) 房地合一的房地產(chǎn)價值 房地產(chǎn)價值 = 房地產(chǎn)純收益 247。 4. 資金成本加權(quán)平均法 可以將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平 均數(shù)作為還原利率 , 按下式計算 :? R=Ｍ X Rm 十 （ 1Ｍ） XRe 式中 R 一一 還原利率 〈 %)。 B一建筑物價值 。 此時評估的是房地產(chǎn)整體的價值 , 采用的純收益也是房地合 一的純收益。 房地產(chǎn)價格最 常 用的計算公式為 : 純收益不變 收益年期無限 收益年期有限， 資本化率大于 0 P=A/ r P評估值（收益額） A等額年金 r折現(xiàn)率或資本化率 P= A r 1 1 （ 1+ r） n 成立條件：純收益每年不變 資本化率固定且大于 0 收益年期有限 n收益年限 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 二 、收益法的 適用范圍及前提條件 收益法適用 范圍－－－ 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價值評估 , 如商場、寫 字樓、旅館、公寓等收益 性 房地產(chǎn)及住宅等可以轉(zhuǎn)為收益性的房地產(chǎn)。 98=805 D 780 111 247。 101 106 247。 某 城市地價指數(shù)表 年份 1995 １ 996 1997 1998 1999 指數(shù) 100 105 1０ 8 110 111 試根據(jù)以上條件 , 評估待估宗地 1999 年 1 月份的價格。 100%=% 丙的容積率修正率 = 247。 則 : 乙地塊交易情況修正后的價格 : 6800 = 6800X１１１． 1%=( 元 / 平方米 ) 丙地塊交易情況修正后的價格 : 930OX= =9000 %=7758 （ 元 / 平方米 ） １００ （１００－１０） 100 (100 十１６） 1. 交易情況修正 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ２ . 交易日期修正 交易實例價格 Ｘ交易 日期 修正系數(shù) = 評估時點 價格 交易實例價格 Ｘ = 評估時點 價格 評估時點價格指數(shù) 交易時點價格指數(shù) 交易實例價格 Ｘ = 評估時點 價格 １００ （ ） 續(xù)前例 , 評估基準日是 2023 年 7 月 1 日 , 乙地塊的交易日期是 2023 年 8 月 1 日 , 丙地塊的交易日期為 2023 年 9 月 30 日。 修正因素 ： 交易情況、交易日 期、區(qū)域因素和個別因素 二、市場法的適用范圍 有類似的房地產(chǎn)交易實例 三、市場法的計算公式 被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積 DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 四、市場法的操作步驟 （ 二）可比交易案例確定 （ 一）交易資料收集 案例應(yīng)符合以下條件 : ① 與被評估房地產(chǎn)的用途相同 。土地總面積 = 容積率 樓面地價 = 土地單價 247。 ④ 磚木結(jié)構(gòu) 。 ④ 商 業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 ⑤ 綜合或者其他用地 50 年。 按 土 地的所有權(quán)歸屬劃分 國家所有和集體所有 。 也就是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念 ， 將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為 不動產(chǎn) 。 土地的自然供給 : 地球提供給人類可利用的土地數(shù)量 .它反映了土地供人類使用的天然特性 , 其數(shù) 量包括已利用的土地 和未來可供利用的土地 , 即后備土地資源 o 土地的經(jīng)濟供給： 在土地的自然供給的范圍內(nèi) , 對 土地進行了開發(fā)、規(guī)劃和整治 , 以滿足人類不同需求的土地供 給。 在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相 分離 的制度 , 土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓 , 土 地使用權(quán)出讓最高年限 ① 居住用地 70 年 。 建筑物 分類 ①鋼結(jié)構(gòu) 。標定地價可以以基準地價為依據(jù) , 根據(jù)土地使用年 限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件 , 通過系數(shù)修正進行評估得到 , 也可以通過市場交易資料直接進行評估得到。 ② F 生活投施 : 主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng) 貿(mào)市場、銀行電儲蓄所、 郵電局等設(shè)施。 （ 三 ） 因素修正 1. 交易情況修正 交易實例價格 Ｘ 交易情況修正系數(shù) = 正常價格 交易實例價格 Ｘ = 正常價格 １００ （ ） DOU DAN X 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 例 為評估某宗地甲的地產(chǎn)價格 , 選取了乙、丙兩個參照地塊交易實例。 109X100%=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法 ４ . 個別因素 修正 交易實例價格 個別因素修正系數(shù) = 估價對象狀況下的價格 交易實例