【正文】 價(jià)格 Ｘ =估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 １００ （ ） 個(gè)別因素主要包括 面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度 假設(shè)上述地塊甲、乙、丙的面積分別是 4000 平方米、 4760 平方 米、 3100 平方米 , 其形狀依次為正方形、三角形、三角形 , 其個(gè)別因素比 較結(jié)果如表 個(gè)別因素 待估地產(chǎn)甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 20 21 18 25 23 23 25 24 26 30 32 27 總分值 100 100 94 則參照地塊乙、丙的個(gè)別因素修正率為 : 乙的個(gè)別因素修正率 =100 247。 土地使用年期修正后的地價(jià) = 比較實(shí)例價(jià)格 K 例 Ｐ１３６ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ( 四 ) 房地產(chǎn)價(jià)值的確定 經(jīng)過各種因素的修正求出每個(gè)參照實(shí)例的單價(jià)，再取它們的平均值 例：Ｐ１３７ 例：第二章市場(chǎng)法例題 ( 五 ) 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 （五）、 綜合應(yīng)用舉例Ｐ１３８ 有一待估宗地甲需評(píng)估 , 現(xiàn)收集到與待估宗地條件 39。 101 100 247。 100 106 247。 99=851 (3) 確定評(píng)估結(jié)果 四個(gè)參照實(shí)例修正計(jì)算出的結(jié)果較接近 , 故可以 將 它們的算術(shù)平均數(shù)作為待估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果 待估宗地甲的評(píng)估 值＝ (762 十 789 十 805+851) 247。 (3) 生產(chǎn)型房地產(chǎn) 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi) 用、 產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。 r1L+r2B r= L +B r (L 十 B) r2B L r1= R r— 綜 合資本化率 。 4 =7． 14% 425／５８００ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 2. 累加法 資本化率＝ 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋ 銀行中長期利率或國庫券利息率 與房地產(chǎn)的類 型相關(guān) ,主觀性較強(qiáng) , 不容易掌握。 （ 2） 假設(shè)未來收益無限期 。 土地還原利率 建筑物純收益 = 建筑物現(xiàn)值 建筑物還原利率 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ( 三 ) 單 獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值 1. 建筑物價(jià)值 = 房地產(chǎn)價(jià)值一土地價(jià)值 2. 建筑物價(jià)值 =( 房地產(chǎn)純收益一生地純收益 ) 247。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2023 年 1 月土地使用權(quán)的收益價(jià)格。 6% [11/(l+6%) ]=7308760( 元 ) 單價(jià) =7308760 247。 投資包括 土地取得費(fèi) 和 土地開發(fā)費(fèi) 兩大部分 土地取得費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前即要全部付清 , 在開發(fā)完成銷售后方能收回 , 因 此 , 計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。利潤率應(yīng) 根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。 (R 十 S) X 100% 建筑物實(shí)體成新率 = S 247。 例 某套住宅重新建造價(jià)為 300000元 ， 經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu) 、 裝修和設(shè)備三 大部分的各具體項(xiàng)目觀察 ， 確定其成新率為 80％ ， 但該住宅廳小且 暗 ， 廚房和衛(wèi)生間均小 ， 光線亦不足 。 土地取得費(fèi) =30 萬元 / 畝 =450 〈 元 / 平方米 ) (2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。 地產(chǎn)價(jià)格 = 房產(chǎn)的預(yù)期售價(jià)一建筑總成本一合理利潤一稅金一利息 (1) 待開發(fā)土地的估價(jià) 用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。 B 一整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目前開發(fā)成本 。 （ l+7%） ] =( 元 ) (5) 測(cè)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) =3500 (1 十 10%) 5000=19250000（ 元） (6) 利息 = 地價(jià) [(1+6%) 1] 十 1925000OX [ １ 十 6%) 1] = 地價(jià) +1155000 (7) 開發(fā)商利潤 =( 地價(jià) +19250000) 20%= 地價(jià)十 3850000 (8) 地價(jià) = 房地產(chǎn)總價(jià)一建筑費(fèi)用一專業(yè)費(fèi)用一利息一利潤 = 地價(jià) –１ 155000一 地價(jià) 3850000 地價(jià) =( 元 〉 ５０ 2 2 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 一 、基準(zhǔn)地價(jià)的含義及作用 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 三、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍 四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的 操作步驟 第七節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi) , 根據(jù)用途相似、地段相 連、條件相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段 , 然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某 一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。 ④ 是政府參與土 地有償使用收益分配的依據(jù) ⑤ 是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ) 。 n 一一可比實(shí)例的使用年期。在同一街道上 , 各宗地價(jià)值隨其臨街深度的增加而遞減， 同一宗地越接近街道 , 價(jià)值越高 , 離開街道越遠(yuǎn) , 價(jià)值越低。 ( 2 )在建工程之間可比性較差 ( 3 )在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。 對(duì)于整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成 , 只是尚未交付使用的在 建工程 , 可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估 對(duì)于實(shí)際完成工程量較少的在建工程 , 可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 克利夫蘭法則 100英尺 50英尺 % % 15% 道路 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 霍夫曼法則是 1866年紐約市法官霍夫曼所創(chuàng)造的 深度 100 英尺的 宗 地 , 在最初 50 英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的 2/3 在此基礎(chǔ)上 深度 １００ 英尺的宗地 , 最初的 ２５ 英尺等于 %, 最初的一半 , 即 50 英 尺等于 67%, 75 英尺等于 %, 全體的 １ oo 英尺等于 100% （ 三）霍夫曼法則 100英尺 % % % % 道路 75英尺 50英尺 25英尺 67% % 100% 第八節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)格法 五、路線價(jià)估價(jià)法應(yīng)用舉例 某路線價(jià)區(qū)段 , 標(biāo)準(zhǔn)深度為 16～ 18 米 , 路線價(jià)為 ２ 400 元 / 平方 米 , 待估宗地為一臨街矩形地塊 , 臨街深度 為 15 米 ， 臨街寬 度 為 2０ 米 , 該路線價(jià)區(qū)段的深度指數(shù)如表所示 , 試估算該 宗 地的價(jià)格。 f 一臨街深度 i ｖ 2. 累計(jì)深度百分率 V=SX d Xd ｖ 3. 平均深度百分率 平均深度百分率 = 累計(jì)深度百分率 標(biāo)準(zhǔn)深度 247。 ｒ 一一還原系數(shù)（還原利率） 。 ② 宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù) 。 (1) 年總收益 =2 365X１ OOOX5 85%=3102500 〈 元 ) (2) 年總費(fèi)用 =3102500 X (2%+%)+3500X5000 (%+%) = 十 297500=( 元 〉 (3) 年純收益＝ =2200 ( 元 ) (4) 房地產(chǎn)總價(jià) = 247。 DOU DAN X 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 三、剩余法的基本計(jì)算公式 P=A—（ B 十 C 十 D 十 E) 式中 P 一土地價(jià)值 。 被評(píng)估倉庫利用率較 高 , 不存在閑置的情況 , 因此經(jīng)濟(jì)性損耗為 0 。 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 六、成本法應(yīng)用舉例 （ 一 ) 土地價(jià)格坪估成本法應(yīng)用舉例 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 3000 平方米 , 該地塊的土地征地費(fèi)用 ( 含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅 ) 為每畝 30 萬元 , 土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里 21 萬 元 , 土地開發(fā)周期為 2 年 , 第 1 年 投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%, 開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為 10%, 當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿? 15%, 銀行貸款年利率為 6%, 試評(píng)估該土地 的價(jià)值。 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜 、 設(shè)備落后 、 式樣過時(shí)的建筑物 ， 還應(yīng)考慮其功能性貶值因素 。 ( 六 ) 銷售稅費(fèi) 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 五 、 舊房 地 產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５４ 的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝??舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。 （ 五 ) 土地增值收益確定 第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估 中 成本法操作步驟 Ｐ１５２ 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +正常利潤 （ 一 ) 土地取得費(fèi)用 包括有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。 三通一平 : 通水、通路、通電、平整地面 七通一 平 : 通水、通下水、通電、通訊、 通氣、通熱、通路 、平 整地面。 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 5. 計(jì)算土地純收益 6. 計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在 2023 年 1 月的剩余使用年期為 47 年 (503) 。該建筑物占地面積 1000 平方米 , 建筑面積為 1800 平方米 , 現(xiàn)用于出租 , 每年實(shí)收租金為 72 萬元。 耐用年限 年貶值額 = 建筑物重置價(jià) X(1 一殘值率 ) 247。 Re 一一自有資本要求的正常收益率 (%) 。 可比實(shí)例 純收益 (元 /年 3. 土地還原利率 土地還原利率用于求取土地自身的價(jià)值。 三、純收益的確定 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益 純收益 = 總收益一總費(fèi)用 （ 一） 純否收益的涵義 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法 ( 二 ) 純收益的估算 （ 1） 出租型房地產(chǎn) 凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。 100X100 247。 101=789 C 760 111 247。 102 106 247。 m 一一被評(píng)估對(duì)象的使用年期 。 100=% 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 ３ . 區(qū)域因素 修正 交易實(shí)例價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 交易實(shí)例價(jià)格 Ｘ = 評(píng)估 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 １００ （ ） 例如 假設(shè)上述甲、乙、丙都屬于商業(yè)用地 , 運(yùn)用直接比較法對(duì)甲地 進(jìn)行區(qū)域因素修正結(jié)果如 下 表 第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法 區(qū)域因素 待估地塊甲 參照實(shí)例乙 參照實(shí)例丙 25 24 29 20 21 22 10 9 10 10 9 11 20 17 20 7 7 9 8 7 8 總分值 100 94 109 故參照地塊乙、丙的區(qū)域因素修正率分別為 :