【正文】 需要明確被評(píng)估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況，包括有效資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)，以正確判斷企業(yè)資產(chǎn)與收益的配比情況。從企業(yè)內(nèi)部看，主要是把握被評(píng)估企業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素的變化規(guī)律。最后是行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，如果行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，則容易增加額外的生產(chǎn)力，從而會(huì)在市場(chǎng)中引起新的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)情況復(fù)雜。不論是通過與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，還是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，各種評(píng)估方法都是從某一個(gè)角度對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下的價(jià)值的描述。在這種情況下，評(píng)估人員應(yīng)考慮采用替代原理和原則，選擇信息資料充分的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。這些不同情形可能會(huì)對(duì)最終的企業(yè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生重大影響。當(dāng)評(píng)估人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)這個(gè)行業(yè)、公司提出自己的看法和認(rèn)識(shí)，結(jié)果可能會(huì)略低于企業(yè)管理層描述的樂觀情況，其收入不會(huì)像管理層預(yù)計(jì)的那樣持續(xù)高增長，成本也會(huì)略高于管理層的估計(jì)，這可以被看作基本情景。當(dāng)企業(yè)處于不同的情景下，上述假設(shè)數(shù)據(jù)將隨之發(fā)生變化，企業(yè)未來的經(jīng)營業(yè)績將有所不同，評(píng)估結(jié)果相應(yīng)也會(huì)發(fā)生變化。 。 （ 三）確定評(píng)估結(jié)論 對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，可以采用一種或多種基本評(píng)估方法，得出不同的初步評(píng)估結(jié)論；也可能采用一種基本評(píng)估方法，同時(shí)采用多種具體的評(píng)估方法，并得出不同的初步評(píng)估結(jié)論。從評(píng)估報(bào)告的表現(xiàn)形式上，可以將評(píng)估報(bào)告分為書面評(píng)估報(bào)告和口頭評(píng)估報(bào)告。 。評(píng)估報(bào)告是評(píng)估人員在履行了必要的評(píng)估程序后發(fā)表的，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值分析和估算的專業(yè)意見，是評(píng)估人員履行必要評(píng)估程序后的工作成果。若同時(shí)進(jìn)行多因素敏感性分析，可以借助一定的技術(shù)，判斷幾個(gè)因素同時(shí)變動(dòng)對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響程度。 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，敏感性分析通常分為以下幾個(gè)步驟： 。這些受情景影響的因素大致可以分為三類 :一類是宏觀經(jīng)濟(jì)假設(shè)，如 GDP增長率、利率、匯率等；一類是行業(yè)和市場(chǎng)假設(shè)，如市場(chǎng)需求、產(chǎn)品價(jià)格、行業(yè)產(chǎn)能增長速度、平均產(chǎn)能利用率等；再一類是公司經(jīng)營假設(shè)，如銷售狀況、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、融資計(jì)劃、重組計(jì)劃等。對(duì)一家企業(yè)來說，通?？梢詫⑵涿媾R的情景分為三種情況： 一是 樂觀情景，也稱管理層情景，是對(duì)合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較好結(jié)果的預(yù)期； 二是 基本情景，是對(duì)最可能發(fā)生的業(yè)績和狀況進(jìn)行的一系列假設(shè)； 三是 悲觀情景，是對(duì)合理范圍內(nèi)可能產(chǎn)生的銷售收入、利潤率和其他假設(shè)作較壞結(jié)果的預(yù)期。例如，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好的情況下，公司的收入增長會(huì)較高；相反，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，公司產(chǎn)品滯銷，收入增長速度將會(huì)出現(xiàn)銳減甚至為負(fù)。每種評(píng)估方法的運(yùn)用所涉及的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)的選擇，都需要有充分的數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)和依據(jù)。選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估技術(shù)思路、實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的具體方法以及具體評(píng)估方法的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)共同構(gòu)成了恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法的內(nèi)容，片面地強(qiáng)調(diào)某一個(gè)方面而忽略另一個(gè)方面，都有可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失實(shí)和偏頗。一般來說，產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)越是不充分，企業(yè)對(duì)價(jià)格的控制能力就越強(qiáng)，就越有可能獲得高額的利潤，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的持續(xù)時(shí)間也就越長，反之亦然。因此，評(píng)估人員對(duì)這類企業(yè)不能簡單地統(tǒng)一處理，而需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)和所涉及的不同行業(yè)分別進(jìn)行分析，進(jìn)而選擇合適的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，以得出合理的評(píng)估結(jié)果。 在獲得被評(píng)估企業(yè)經(jīng)調(diào)整的財(cái)務(wù)報(bào)表之后，評(píng)估人員需要關(guān)注兩方面的重要事項(xiàng)： 。 首先， 調(diào)整被評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)。這些信息在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中可以為確定風(fēng)險(xiǎn)程度、增長速度等提供重要依據(jù)。 當(dāng)關(guān)聯(lián)交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進(jìn)行時(shí)，就可能失去了公平交易的性質(zhì)，報(bào)表信息從數(shù)字上就不可能將其價(jià)值真實(shí)地反映出來。 首先， 企業(yè)經(jīng)營鏈的上下兩個(gè)方面 —客戶端和原料供應(yīng)商，對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響至關(guān)重要。比如，存貨記賬的方法是先進(jìn)先出法（ HFO)還是后進(jìn)先出法（ LIFO),折舊采用直線法、工作量法還是加速折舊法等。 二、收集評(píng)估資料 在資料收集開始之前，評(píng)估人員通常要根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)、本次評(píng)估的基本事項(xiàng)對(duì)可能使用的評(píng)估方法作一個(gè)初步判斷，然后才著手開始收集對(duì)本次評(píng)估有用的數(shù)據(jù)資料。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對(duì)其評(píng)估價(jià)值具有決定性的影響。 （ 三 ） 價(jià)值類型 在企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中，評(píng)估人員需要根據(jù)評(píng)估目的選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，確信選擇的價(jià)值類型適用于評(píng)估目的。 二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序 企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序從執(zhí)行該項(xiàng)工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序分為明確基本事項(xiàng)、收集評(píng)估資料（含現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）、評(píng)定估算價(jià)值、驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果、編制評(píng)估報(bào)告、整理工作底稿六個(gè)方面的內(nèi)容。 （ 五）評(píng)定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。因?yàn)樵u(píng)估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評(píng)估工作的需要。由于房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價(jià)格隨其價(jià)格影響因素的變化而變動(dòng)，因此，必須事先確定所評(píng)估的是某一具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 一、房地產(chǎn)的評(píng)估程序 房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行： （ 1） 明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； （ 2） 簽訂業(yè)務(wù)約定書； （ 3） 編制評(píng)估計(jì)劃； （ 4） 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查； （ 5） 收集評(píng)估資料； （ 6） 評(píng)定估算； （ 7） 編制和提交評(píng)估報(bào)告； （ 8） 工作底稿歸檔。 所謂確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。