房地產(chǎn)及企業(yè)價值評估程序課件-文庫吧資料
2025-02-27 11:10本頁面
【正文】 化規(guī)律。因此，評估人員對這類企業(yè)不能簡單地統(tǒng)一處理，而需要根據(jù)實(shí)際情況，對不同的經(jīng)營業(yè)務(wù)和所涉及的不同行業(yè)分別進(jìn)行分析，進(jìn)而選擇合適的評估方法進(jìn)行評估，以得出合理的評估結(jié)果。在對具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù)、涉及多個行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價值評估時，評估人員需要針對企業(yè)的各種業(yè)務(wù)類型分別進(jìn)行分析。 。因此，在企業(yè)價值評估中，評估人員需要明確被評估企業(yè)的資產(chǎn)配置和使用情況，包括有效資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)，以正確判斷企業(yè)資產(chǎn)與收益的配比情況。 在獲得被評估企業(yè)經(jīng)調(diào)整的財務(wù)報表之后，評估人員需要關(guān)注兩方面的重要事項(xiàng)： 。如果評估過程中需要利用參考公司的相關(guān)財務(wù)信息，那么評估人員在對被評估企業(yè)的這些資產(chǎn)頊目進(jìn)行調(diào)整的同時，也需要對參考公司的財務(wù)報表進(jìn)行類似調(diào)整，使參考公司與被評估企業(yè)的財務(wù)報表具有可比性。固定資產(chǎn)存在報廢、損壞或遺失但尚未予以反映等等 。必要的情況下，評估人員需要對重大的會計(jì)準(zhǔn)則差異進(jìn)行調(diào)整。 首先， 調(diào)整被評估企業(yè)財務(wù)報表的編制基礎(chǔ)。該過程通常需要在對企業(yè)的歷史和朱來經(jīng)營狀況進(jìn)行分析的基硇上選定適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行估算來實(shí)現(xiàn)。對于資料收集可能存在的缺失和虛假問題，評估人員還要尋找其他替代和補(bǔ)充資料。 最后是市場分析數(shù)據(jù)，主要是指被評估企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供服務(wù)的市場情況，特別是被評估企業(yè)的市場競爭地位以及核心競爭力信息。這些信息在企業(yè)價值評估中可以為確定風(fēng)險程度、增長速度等提供重要依據(jù)。 一般來說，在企業(yè)價值評估中外部環(huán)境分析可以概括為宏觀經(jīng)濟(jì)分析、行業(yè)環(huán)境分析和市場分析幾個部分，資料收集時評估人員相應(yīng)也需要獲得相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。收集這方面的資料就是為了對企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行分析，以判斷其對企業(yè)價值的影響程度。 （ 二）企業(yè)外部環(huán)境信息 由于企業(yè)是一個開放的系統(tǒng)，為了持續(xù)經(jīng)營并實(shí)現(xiàn)價值最大化，企業(yè)要從其外部環(huán)境中尋求資源、求得發(fā)展，同時也受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約。 當(dāng)關(guān)聯(lián)交易是在完全被某一方控制的狀態(tài)下進(jìn)行時，就可能失去了公平交易的性質(zhì)，報表信息從數(shù)字上就不可能將其價值真實(shí)地反映出來。當(dāng)這些協(xié)議里限制了被交易股權(quán)的流動性，就不僅影響這部分交易股權(quán)的價值，同時也會影響其他相關(guān)權(quán)益的價值。評估人員收集企業(yè)資本性支出方面的信息，可以從企業(yè)未來的投資計(jì)劃著手，如現(xiàn)有廠房和設(shè)備更新以及為擴(kuò)大生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)新增的廠房和設(shè)備等；營運(yùn)資金需求方面的信息，主要是收集企業(yè)存貨、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款等營運(yùn)流動資產(chǎn)與營運(yùn)流動負(fù)債方面的資料。因此，評估人員收集資料時需要參照客戶端信息收集的方法獲取類似的信息資料。 首先， 企業(yè)經(jīng)營鏈的上下兩個方面 —客戶端和原料供應(yīng)商，對企業(yè)經(jīng)營的影響至關(guān)重要。最常見的賬外負(fù)債是在經(jīng)濟(jì)案件訴訟中尚未判決但很可能要付出賠償?shù)氖马?xiàng)以及由于環(huán)境保護(hù)等問題遭到政府部門的質(zhì)疑可能產(chǎn)生的或有負(fù)債，此時評估人員需要詳細(xì)詢問企業(yè)的這些或有負(fù)債情況。此時，注冊資產(chǎn)評估師就可以根據(jù)納稅的記錄運(yùn)用慣常的方法編制出企業(yè)的財務(wù)報表，并由此對企業(yè)的價值進(jìn)行評估。 從財務(wù)報表中可以了解一些企業(yè)的稅務(wù)情況，但有時候還是需要專門獲取有關(guān)企業(yè)以前、現(xiàn)在和未來的稅務(wù)政策信息，是否享受地區(qū)政策優(yōu)惠或行業(yè)政策優(yōu)惠等。比如，存貨記賬的方法是先進(jìn)先出法（ HFO)還是后進(jìn)先出法（ LIFO),折舊采用直線法、工作量法還是加速折舊法等。 針對上述企業(yè)評估的資料需求，評估人員在資料收集過程中對有些重要數(shù)據(jù)需要加以注意。 ，包括公司營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證等；公司章程、公司各項(xiàng)規(guī)章制度以及各種補(bǔ)充修改文件等。 （ 一）企業(yè)內(nèi)部信息 根據(jù)企業(yè)內(nèi)部信息所涉及的企業(yè)財務(wù)信息、相關(guān)制度文件和經(jīng)營數(shù)據(jù)等，可以歸納出以下的資料清單： ，包括最近若干財務(wù)年度的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和股東權(quán)益表；銷售、成本相關(guān)的歷史明細(xì)表；有關(guān)稅務(wù)的信息資料，包括國稅與地稅等。 二、收集評估資料 在資料收集開始之前，評估人員通常要根據(jù)自己的專業(yè)知識、本次評估的基本事項(xiàng)對可能使用的評估方法作一個初步判斷，然后才著手開始收集對本次評估有用的數(shù)據(jù)資料。 評估基準(zhǔn)日的確定除了考慮評估目的以外，還需要考慮是否有利于現(xiàn)場調(diào)查、評估資料收集等工作的開展，是否有法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定或相關(guān)部門的特定要求等。通常來說，選擇何時作為評估基準(zhǔn)日，取決于企業(yè)價值評估的目的。 評估人員在設(shè)定價值類型時，需要明確該價值類型的具體定義是什么，需要基于哪些可能存在的明顯或隱含的假設(shè)及前提，是否與評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件相符等相關(guān)問題。從某種意義上講，資產(chǎn)自身的條件對其評估價值具有決定性的影響。在不同的市場條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會有不同的評估結(jié)論。 其次， 市場條件也是決定價值類型和評估價值的重要因素之一。 首先， 評估目的決定了企業(yè)資產(chǎn)的存續(xù)條件，資產(chǎn)價值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。 （ 三 ） 價值類型 在企業(yè)價值評估過程中，評估人員需要根據(jù)評估目的選擇恰當(dāng)?shù)膬r值類型，確信選擇的價值類型適用于評估目的。無論哪一種評估對象，評估人員都應(yīng)清楚地了解該評估對象所對應(yīng)的評估范圍是什么，包括資產(chǎn)的數(shù)量、具體位置、賬面價值等。企業(yè)價值評估的目的不同，評估的方法、原則以及應(yīng)遵循的價格標(biāo)準(zhǔn)甚至評估的程序都可能有所差別。企業(yè)價值評估時應(yīng)當(dāng)盡量細(xì)化評估目的和用途，依據(jù)“為什么評、評什么、用于什么方向”來了解與企業(yè)價值評估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為，并以此確定評估目的。 二、企業(yè)價值評估程序 企業(yè)價值評估程序從執(zhí)
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