房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論論文-文庫(kù)吧資料
2025-07-20 15:28本頁(yè)面
【正文】 用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。 （1）交通條件。廠房常常會(huì)受到腐蝕，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。 （2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。 工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。 對(duì)于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時(shí)也可用成本法作為輔助評(píng)估方法。 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的常用方法。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。 ?。?）儲(chǔ)存空間。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)要求相適應(yīng)的面積。一般來(lái)說(shuō)，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。 ?。?）內(nèi)部格局。一般來(lái)說(shuō)，臨街面越寬越好。 影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素。 ?。?）交通條件。 ?。╨）地段繁華程度。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。 （4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說(shuō)不同的用途）一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。 ?。?）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。 商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。 ?。?）拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。另一種方式是直接運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體評(píng)估。 （2）評(píng)估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對(duì)土地和房屋分別估價(jià)，合并計(jì)算。 估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià)；同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評(píng)估。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。 為了更加科學(xué)合理地對(duì)住宅進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述各項(xiàng)因素對(duì)價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時(shí)間；（11）交易情況。因此，在評(píng)估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過(guò)程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的剩余價(jià)值構(gòu)成；后者由成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格構(gòu)成。 住宅的價(jià)格構(gòu)成。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)狻⒐?、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯可劃分為單元。 （2）住宅單元。 ?。?）居住戶。 住宅評(píng)估的標(biāo)的物。 2）市場(chǎng)化商品住宅。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格，不包括土地增值的價(jià)值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。 ?。?）按市場(chǎng)化程度劃分：1）社會(huì)保障性住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。高級(jí)住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場(chǎng)售價(jià)均較高。它是為滿足市場(chǎng)中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。現(xiàn)階段，我國(guó)建國(guó)以來(lái)修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸? 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。我國(guó)城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國(guó)產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國(guó)產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備。普通住宅符合國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等基本國(guó)情。 ?。?）按檔次劃分： l）普通住宅。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價(jià)需要。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、
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