房地產(chǎn)及企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序課件-展示頁(yè)
2025-03-01 11:10本頁(yè)面
【正文】 行該項(xiàng)工作所需要的一般性程序出發(fā)，將企業(yè)價(jià)值評(píng)估程序分為明確基本事項(xiàng)、收集評(píng)估資料（含現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）、評(píng)定估算價(jià)值、驗(yàn)證評(píng)估結(jié)果、編制評(píng)估報(bào)告、整理工作底稿六個(gè)方面的內(nèi)容。 （ 六）編制和提交評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告是評(píng)估過(guò)程和評(píng)估成果的綜合反映，通過(guò)評(píng)估報(bào)告，不僅可以得到房地產(chǎn)評(píng)估的最后結(jié)果，還能了解整個(gè)評(píng)估過(guò)程的技術(shù)思路、評(píng)估方法和評(píng)估依據(jù)。 無(wú)論釆用何種方法，評(píng)估師應(yīng)對(duì)收集到的數(shù)據(jù)、參數(shù)認(rèn)真地進(jìn)行分析檢驗(yàn)，特別是對(duì)一些有變化幅度的參數(shù)，如市場(chǎng)法中的修正系數(shù)，收益法中的資本化率，成本法中的土地開(kāi)發(fā)成本、房屋新舊程度等，雖然都有一些經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供參考，但最終確定還要依靠評(píng)估師正確判斷和選擇。由這三種基本評(píng)估方法所派生的其他評(píng)估方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等，也是目前常用的評(píng)估方法。 （ 五）評(píng)定估算 在調(diào)查研究和資料分析的基礎(chǔ)上，便可根據(jù)選定的評(píng)估方法，進(jìn)行價(jià)值測(cè)算。其內(nèi)容涉及選用評(píng)估方法和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告所需的資料數(shù)據(jù)，包括： （ 1） 評(píng)估對(duì)象的基本情況（房權(quán)證、土地證、登記簿、存根、平面圖、規(guī)劃文件、固定資產(chǎn)卡片、發(fā)票、購(gòu)置建造合同、竣工決算資料等）； （ 2） 有關(guān)評(píng)估對(duì)象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料 ； （ 3） 與評(píng)估對(duì)象有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，如市場(chǎng)供需狀況、建造成本、租售價(jià)格等； （ 4） 國(guó)家和地方涉及房地產(chǎn)評(píng)估的政策、法規(guī)和定額指標(biāo)。實(shí)地勘察要做記錄，形成工作底稿。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地域性很強(qiáng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易都是個(gè)別交易非經(jīng)實(shí)地勘察難以對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)樵u(píng)估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛，委托方提供的資料有限，并不能完全滿足評(píng)估工作的需要。工作計(jì)劃的合理制定，有助于提高工作效率和評(píng)估質(zhì)量。 （ 三）編制評(píng)估計(jì)劃 編制評(píng)估計(jì)劃，就是對(duì)評(píng)估工作日程、人員組織等做出安排。評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)是委托方和受理方就評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評(píng)估報(bào)告等事宜的約定。由于房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)常處于變化之中，而且房地產(chǎn)價(jià)格隨其價(jià)格影響因素的變化而變動(dòng)，因此，必須事先確定所評(píng)估的是某一具體時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)了解包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限、建筑物的權(quán)屬、評(píng)估對(duì)象設(shè)定的其他權(quán)利狀況等。 即對(duì)被估房地產(chǎn)的實(shí)體和權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行了解。評(píng)估基本事項(xiàng)包括以下內(nèi)容： 不同的評(píng)估目的，其所評(píng)估的價(jià)值的內(nèi)涵也不完全相同。 一、房地產(chǎn)的評(píng)估程序 房地產(chǎn)評(píng)估一般應(yīng)依照以下程序進(jìn)行： （ 1） 明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)； （ 2） 簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)； （ 3） 編制評(píng)估計(jì)劃； （ 4） 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查； （ 5） 收集評(píng)估資料； （ 6） 評(píng)定估算； （ 7） 編制和提交評(píng)估報(bào)告； （ 8） 工作底稿歸檔。 （ 一）明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須了解評(píng)估對(duì)象的基本情況，這是擬訂房地產(chǎn)評(píng)估方案、選擇評(píng)估方法的前提。如：土地使用權(quán)出讓評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)課稅評(píng)估、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估等，因此，在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委估方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的明確地寫(xiě)在評(píng)估報(bào)告上。對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)體了解包括：土地面積、土地形狀、臨路狀態(tài)、土地開(kāi)發(fā)程度、地質(zhì)、地形及水文狀況；建筑物的類(lèi)型、建成時(shí)間、結(jié)構(gòu)、面積、層數(shù)、朝向、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修和室內(nèi)外的設(shè)施等。 所謂確定評(píng)估基準(zhǔn)日，就是確定待估對(duì)象的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，通常以年、月、日表示。 （ 二）簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū) 在明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，雙方便可簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)，用法律形式保護(hù)各自權(quán)益。評(píng)估日期一般也要寫(xiě)入評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中，一旦確定，評(píng)估人員必須按期保質(zhì)完成。在對(duì)被評(píng)估對(duì)象有一基本了解之后，就可以對(duì)資料的收集、分析和價(jià)值的測(cè)算等工作程序和組織做出科學(xué)的安排。 （ 四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與收集評(píng)估資料 雖然受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)評(píng)估師已通過(guò)對(duì)方提供的資料大體了解到評(píng)估對(duì)象的基本狀況，但此時(shí)評(píng)估師仍需親臨現(xiàn)場(chǎng)勘察。實(shí)地勘察是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟。實(shí)地勘察就是評(píng)估人員親臨房地產(chǎn)所在地，對(duì)被估房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，以充分了解房地產(chǎn)的特性和所處區(qū)域環(huán)境。 評(píng)估資料的收集在評(píng)估過(guò)程中是一項(xiàng)耗時(shí)較長(zhǎng)，而且艱苦細(xì)致的工作。獲得上述資料的途徑除了委托方提供外，主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的勘測(cè)和必要的調(diào)查訪問(wèn)。評(píng)估的基本方法有：成本法、市場(chǎng)法和收益法。由于被估房地產(chǎn)的性質(zhì)差異和資料取得的難易，并非每一種評(píng)估方法都適用于各類(lèi)具體條件下的房地產(chǎn)。此時(shí)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)對(duì)計(jì)算結(jié)果具有重要的影響。 （ 七）工作底稿歸檔 按照法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的有關(guān)要求對(duì)工作底稿進(jìn)行整理，與評(píng)估報(bào)告一起及時(shí)形成評(píng)估檔案。 一、明確基本事項(xiàng) （ 一）評(píng)估目的 了解與企業(yè)價(jià)值評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為并明確評(píng)估目的，對(duì)價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估方法的選取以及評(píng)估結(jié)論的形成等都有重要影響。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的可能是出于企業(yè)自身管理的需要，提升企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的需要，或者資本所有權(quán)交易行為的需要。 （ 二）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)象有企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值。除此之外，在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中還需要強(qiáng)調(diào)有
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