房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-04 00:51本頁(yè)面
【正文】 推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙關(guān)于剩余收益的概念，最早可追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在1890年所著的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中。折現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)價(jià)值為：其中：為該房地產(chǎn)所帶來(lái)的未來(lái)現(xiàn)金流量；為未來(lái)收益延續(xù)的年數(shù)。特別地，如果假定瞬間完成購(gòu)建，則： 收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值就是折現(xiàn)未來(lái)收益。二、發(fā)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中三種評(píng)估方法的應(yīng)用比較成本法所形成的價(jià)值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購(gòu)建所需投入的土地開(kāi)發(fā)成本、建安成本以及其他費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用以及稅費(fèi)）加上購(gòu)建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)。市場(chǎng)法利用了市場(chǎng)這一看不見(jiàn)的手代替人們做了一部分評(píng)估工作。一般而言，如果某項(xiàng)房地產(chǎn)存在活躍的市場(chǎng)即市場(chǎng)上交易活動(dòng)較頻繁、市場(chǎng)信息比較透明，則相同或類(lèi)似房地產(chǎn)同一時(shí)點(diǎn)的交易價(jià)格會(huì)調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r(jià)位上。市場(chǎng)法又稱(chēng)現(xiàn)行市價(jià)法或市場(chǎng)比較法，是指比照相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，經(jīng)過(guò)必要的因素調(diào)整，據(jù)此確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價(jià)值評(píng)估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來(lái)。費(fèi)雪資本評(píng)估理論的不足就是認(rèn)為未來(lái)現(xiàn)金流量是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的，所以折現(xiàn)率取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)利率。資本價(jià)值就是收入的資本化。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤(rùn)等現(xiàn)金收入。享用收入是指人們?cè)谙M(fèi)中所產(chǎn)生的精神愉悅感受，由實(shí)際收入所帶來(lái)。早在1906年，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專(zhuān)著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。收益法。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易的均衡價(jià)格就是重置成本。從這個(gè)意義上說(shuō)，成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)用效率無(wú)關(guān)，因此成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。成本法是指以當(dāng)前條件下重新購(gòu)建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估1142206019 陳清貴 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估常用的方法有成本法、收益法、市場(chǎng)法，這三種方法各有特點(diǎn)，在選擇采用哪種方法時(shí)要考慮資料的可得性以及評(píng)估目的。一、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中三種評(píng)估方法的理論依據(jù)成本法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價(jià)值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，損耗越多，價(jià)值越小。成本法所評(píng)估的價(jià)值能被人們認(rèn)可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價(jià)不應(yīng)低于其成本，否則無(wú)利可圖；房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人出價(jià)不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。重置成本還不完全是會(huì)計(jì)上的成本，它是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的成本，不僅包含重置時(shí)必要的材料、物料、人工以及稅費(fèi)投入，而且包含投資報(bào)酬，即所投入的會(huì)計(jì)成本中在重新購(gòu)建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤(rùn)報(bào)酬。收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)所帶來(lái)的未來(lái)收益，未來(lái)收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值，該折現(xiàn)率亦稱(chēng)資本化率。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價(jià)值的源泉，并把收入分為享用收入、實(shí)際收入和貨幣收入。實(shí)際收入是指能給人們帶來(lái)享用的客觀事物，包括人們的衣食住行等一切物品。當(dāng)人們的貨幣收入大于實(shí)際收入時(shí)，就會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶來(lái)未來(lái)收入。1930年費(fèi)雪所著的《利息理論》完整地提出了利用收益法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的框架，認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值就是未來(lái)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒又對(duì)收益法進(jìn)行了進(jìn)一步完善，未來(lái)收益不再是確定的，并對(duì)資本化率進(jìn)行了正確的定義和論述。市場(chǎng)法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格反映資產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。但在信息不對(duì)稱(chēng)、市場(chǎng)效率低下、相同或類(lèi)似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下，價(jià)格不可能反映價(jià)值，這使得市場(chǎng)法的運(yùn)用受到很大的限制。市場(chǎng)法具有簡(jiǎn)單易行、直觀易懂的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。設(shè)：=土地開(kāi)發(fā)成本+建安成本+其他費(fèi)用，則成本法評(píng)估的價(jià)值為： 其中：為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包括股東和債權(quán)人）的平均投資報(bào)酬率；為購(gòu)建開(kāi)始至評(píng)估時(shí)點(diǎn)所需時(shí)間（按投入資本加權(quán)計(jì)算）。未來(lái)收益的計(jì)算一般以現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ)，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價(jià)值形成的基礎(chǔ)。如果假定房地產(chǎn)的未來(lái)收益能及時(shí)收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會(huì)計(jì)收入同步，則折現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流量也可以等價(jià)為折現(xiàn)未來(lái)剩余收益（也稱(chēng)為超額收益或非正常收益）。其認(rèn)為，剩余收益是所有者或經(jīng)營(yíng)者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)收益或管理收益。帕利普、湯姆房地產(chǎn)所帶來(lái)的非正常收益是未來(lái)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)扣減投入資本
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