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房地產(chǎn)價值評估報告-展示頁

2024-08-04 00:51本頁面
  

【正文】 推廣應(yīng)用,如奧爾遜、克雷沙關(guān)于剩余收益的概念,最早可追溯到經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾在1890年所著的《經(jīng)濟學(xué)原理》中。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)價值為:其中:為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量;為未來收益延續(xù)的年數(shù)。特別地,如果假定瞬間完成購建,則: 收益法評估房地產(chǎn)價值就是折現(xiàn)未來收益。二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應(yīng)用比較成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購建所需投入的土地開發(fā)成本、建安成本以及其他費用(銷售費用和管理費用以及稅費)加上購建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一部分評估工作。一般而言,如果某項房地產(chǎn)存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明,則相同或類似房地產(chǎn)同一時點的交易價格會調(diào)整到相同或相當(dāng)?shù)膬r位上。市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法,是指比照相同或類似房地產(chǎn)的市場價格,經(jīng)過必要的因素調(diào)整,據(jù)此確定被評估房地產(chǎn)價值的一種方法。此后,以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。費雪資本評估理論的不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險的,所以折現(xiàn)率取無風(fēng)險的市場利率。資本價值就是收入的資本化。貨幣收入是指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。享用收入是指人們在消費中所產(chǎn)生的精神愉悅感受,由實際收入所帶來。早在1906年,耶魯大學(xué)教授費雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。收益法。因此,買賣雙方達成交易的均衡價格就是重置成本。從這個意義上說,成本法所評估的價值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的,其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ),與房地產(chǎn)的未來運用效率無關(guān),因此成本法評估的價值是會計價值。成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎(chǔ)確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估1142206019 陳清貴 房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估常用的方法有成本法、收益法、市場法,這三種方法各有特點,在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。一、房地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的理論依據(jù)成本法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值理論,其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高,價值越大;房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長,損耗越多,價值越小。成本法所評估的價值能被人們認(rèn)可的原因是:房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn),其售價不應(yīng)低于其成本,否則無利可圖;房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本,否則不如自己建造。重置成本還不完全是會計上的成本,它是經(jīng)濟學(xué)意義上的成本,不僅包含重置時必要的材料、物料、人工以及稅費投入,而且包含投資報酬,即所投入的會計成本中在重新購建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)的利息和利潤報酬。收益法的理論依據(jù)為效用價值論,其認(rèn)為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)所帶來的未來收益,未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價值,該折現(xiàn)率亦稱資本化率。費雪認(rèn)為,收入是資本價值的源泉,并把收入分為享用收入、實際收入和貨幣收入。實際收入是指能給人們帶來享用的客觀事物,包括人們的衣食住行等一切物品。當(dāng)人們的貨幣收入大于實際收入時,就會進行儲蓄或投資,因為投資能帶來未來收入。1930年費雪所著的《利息理論》完整地提出了利用收益法進行價值評估的框架,認(rèn)為資產(chǎn)的價值就是未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。20世紀(jì)60年代,莫迪格萊尼和米勒又對收益法進行了進一步完善,未來收益不再是確定的,并對資本化率進行了正確的定義和論述。市場法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)的市場價格反映資產(chǎn)的價值,價格圍繞價值上下波動。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍的情況下,價格不可能反映價值,這使得市場法的運用受到很大的限制。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點,因此在房地產(chǎn)評估實務(wù)中得到廣泛的應(yīng)用。設(shè):=土地開發(fā)成本+建安成本+其他費用,則成本法評估的價值為: 其中:為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者(包括股東和債權(quán)人)的平均投資報酬率;為購建開始至評估時點所需時間(按投入資本加權(quán)計算)。未來收益的計算一般以現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ),因為現(xiàn)金流量更客觀,是價值形成的基礎(chǔ)。如果假定房地產(chǎn)的未來收益能及時收現(xiàn)即現(xiàn)金流量與會計收入同步,則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也可以等價為折現(xiàn)未來剩余收益(也稱為超額收益或非正常收益)。其認(rèn)為,剩余收益是所有者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下的部分,可稱為經(jīng)營收益或管理收益。帕利普、湯姆房地產(chǎn)所帶來的非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本
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