【正文】 理論成新率＝1－（1－2％）（17／50）＝％2）打分法評估人員實地勘察，辦公樓基礎無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。一面臨主干道。：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型相同等特點篩選案例。當供需失衡時，評估結(jié)果不具有長久的可靠性。帕利普、湯姆市場法。成本法所評估的價值能被人們認可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價不應低于其成本，否則無利可圖；房地產(chǎn)購買人出價不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。早在1906年，耶魯大學教授費雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一部分評估工作。特別地當時，即當房地產(chǎn)未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設施七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。因可比實例成交日期距評估基準日很近，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定。1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）2）年管理費用按年租金收入的3%計算3%=（萬元）3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計算12%=（萬元）4）保險費取房屋重置價格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費用合計：（3）資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風險調(diào)整值以安全利率與風險調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風險調(diào)整值取6%。工程預算定額測定費（依據(jù)武政辦【1998】65號文，％）。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷設施狀況進口電梯，中央空調(diào)，消防報警、自動噴淋，水電到位，電話進戶。進口中央空調(diào)和消防報警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費率、管理費率、稅率取值相對容易，可在一定范圍內(nèi)選取，但對其要求的投資報酬率以及重新購建需要的時間則難以準確把握，從而影響合理利息和利潤的取值。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)價值為：其中：為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量；為未來收益延續(xù)的年數(shù)。資本價值就是收入的資本化。房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估1142206019 陳清貴房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點，在選擇采用哪種方法時要考慮資料的可得性以及評估目的。當人們的貨幣收入大于實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入。未來收益的計算一般以現(xiàn)金流量作為基礎，因為現(xiàn)金流量更客觀，是價值形成的基礎。在評估實踐中，每種方法都有其特有的不確定性因素影響到評估結(jié)果的可靠性。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。安全監(jiān)督費（鄂財綜發(fā)【1997】269號文，％計算）。資本化率=%＋6%=%（4）尚可使用年限的確定估價對象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。(詳見下表)比較因素修正表物 業(yè) 名 稱待估物業(yè)實例一實例二實例三比 較 因 素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價（元/平米）待估224802248024090座 落 位 置 銀城中路188號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號交 易 日 期100100100100區(qū)域因素區(qū)域繁