【正文】 理論成新率＝1－（1－2％）（17／50）＝％2）打分法評(píng)估人員實(shí)地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少量裂縫、空鼓，外裝修稍好。一面臨主干道。：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級(jí)別相同地區(qū)、價(jià)格類型相同等特點(diǎn)篩選案例。當(dāng)供需失衡時(shí)，評(píng)估結(jié)果不具有長久的可靠性。帕利普、湯姆市場法。成本法所評(píng)估的價(jià)值能被人們認(rèn)可的原因是：房地產(chǎn)持有人要出售該資產(chǎn)，其售價(jià)不應(yīng)低于其成本，否則無利可圖；房地產(chǎn)購買人出價(jià)不愿高于其重置成本，否則不如自己建造。早在1906年，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專著《資本與收入的性質(zhì)》中就系統(tǒng)地論述了收入與資本的關(guān)系。市場法利用了市場這一看不見的手代替人們做了一部分評(píng)估工作。特別地當(dāng)時(shí)，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實(shí)際投資報(bào)酬率與要求的投資報(bào)酬率相等時(shí)。（2）房地產(chǎn)的權(quán)利狀況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物屬＊＊銀行所有，鋼混結(jié)構(gòu)；估價(jià)對(duì)象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會(huì)環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地區(qū)性不動(dòng)產(chǎn)銷售狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。因可比實(shí)例成交日期距評(píng)估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格比較穩(wěn)定。1000（1－0）26800/6080%104=（萬元）2）年管理費(fèi)用按年租金收入的3%計(jì)算3%=（萬元）3）房產(chǎn)稅按年租金收入的12%計(jì)算12%=（萬元）4）保險(xiǎn)費(fèi)取房屋重置價(jià)格的2‰10002‰26800104=（萬元）年費(fèi)用合計(jì)：（3）資本化率的確定采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值以安全利率與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)之和求取資本化率，%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取6%。工程預(yù)算定額測(cè)定費(fèi)（依據(jù)武政辦【1998】65號(hào)文，％）。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷設(shè)施狀況進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費(fèi)率、管理費(fèi)率、稅率取值相對(duì)容易，可在一定范圍內(nèi)選取，但對(duì)其要求的投資報(bào)酬率以及重新購建需要的時(shí)間則難以準(zhǔn)確把握，從而影響合理利息和利潤的取值。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)價(jià)值為：其中：為該房地產(chǎn)所帶來的未來現(xiàn)金流量；為未來收益延續(xù)的年數(shù)。資本價(jià)值就是收入的資本化。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估1142206019 陳清貴房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評(píng)估常用的方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點(diǎn)，在選擇采用哪種方法時(shí)要考慮資料的可得性以及評(píng)估目的。當(dāng)人們的貨幣收入大于實(shí)際收入時(shí)，就會(huì)進(jìn)行儲(chǔ)蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶來未來收入。未來收益的計(jì)算一般以現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ)，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價(jià)值形成的基礎(chǔ)。在評(píng)估實(shí)踐中，每種方法都有其特有的不確定性因素影響到評(píng)估結(jié)果的可靠性。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。安全監(jiān)督費(fèi)（鄂財(cái)綜發(fā)【1997】269號(hào)文，％計(jì)算）。資本化率=%＋6%=%（4）尚可使用年限的確定估價(jià)對(duì)象為綜合用地最高使用年限為50年，于1995年取得土地使用權(quán)，故尚可使用年限為43年。(詳見下表)比較因素修正表物 業(yè) 名 稱待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比 較 因 素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值狀況描述分值交易單價(jià)（元/平米）待估224802248024090座 落 位 置 銀城中路188號(hào)浦東南路360號(hào)銀城東路139號(hào)浦東南路528號(hào)交 易 日 期100100100100區(qū)域因素區(qū)域繁