【正文】 位28處。海淀區(qū)是著名的風(fēng)景旅游區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟的支柱和首都經(jīng)濟的龍頭，逐步形成電子信息、光機電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟帶。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。屬溫帶濕潤季風(fēng)氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。古時海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。 區(qū)域因素海淀區(qū)是北京十八個區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬人。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚未解押。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、車位260個。設(shè)備配套：設(shè)置煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個，地上車位30個。理想國際大廈由巴馬丹拿公司進行設(shè)計，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號的理想國際大廈，（詳見下表）。估價對象距離市中心約15公里。宗地規(guī)整，便于綜合利用。圖號為Ⅳ1473（2），地號為0312013001007。，不作其他評估目的之用。利用本報告評估結(jié)果的前提條件是原抵押權(quán)必須全部解押?！斗课菟袡?quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設(shè)定抵押權(quán)，在本評估基準(zhǔn)日尚未解押。、面積、結(jié)構(gòu)、建成年代等均以委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】為依據(jù)。、面積等均以委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】為依據(jù)。，報告中所描述的估價對象狀況均為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)場狀況。、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。，并支付有關(guān)稅費。估價師簽名：姓 名 證 號 簽 名*** ******** *** ********估價的假設(shè)和限制條件。本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。沒有人對本報告提供重要專業(yè)幫助。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 502911999）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。房 地 產(chǎn) 估 價 報 告項 目 名 稱：海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 方: 北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估 價 方: *****************估 價 人 員： *** ***估 價 日 期： 二○○九年四月三日至四月八日估價報告編號：**【2009】估字第09003號目 錄致委托方的函—————————————————— 1估價師聲明——————————————————— 2估價的假設(shè)和限制條件—————————————— 34估價結(jié)果報告—————————————————— 514一、委托估價方二、受托估價方三、估價對象概況四、估價目的五、估價時點六、價格定義七、估價依據(jù)八、估價原則九、估價方法十、估價結(jié)果十一、估價人員十二、估價作業(yè)日期 十三、估價報告應(yīng)用的有效期估價技術(shù)報告———————————————— 1533一、 個別因素分析二、 區(qū)域因素分析三、 市場背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估價方法選用六、 估價測算過程七、 估價結(jié)果確定 附 件————————————————————34致委托方函北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 受貴公司委托，我公司對位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號理想國際大廈的房屋（）及其相應(yīng)的國有出讓土地使用權(quán)（）在現(xiàn)狀利用條件下的房地產(chǎn)價值進行了評估，為貴公司辦理抵押貸款手續(xù)提供房地產(chǎn)價格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定在估價時點2009年4月3日的價格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價：大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價：22507元/平方米 其中：（1） 國有出讓土地使用權(quán)價格：（2） 房屋價格：順致商祺************************* 二○○九年四月八日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。評估人員在委托方人員的陪同下已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。本評估報告由*****************負(fù)責(zé)解釋。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。并且提供了與本次評估有關(guān)的所有資料，沒有保留、隱瞞。、平等、自愿的交易市場。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。本次評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在本評估基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)條件下的房地產(chǎn)價格。在此提請本報告使用者注意。如果評估條件或目的發(fā)生變化，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。如上述情況發(fā)生變化，評估結(jié)果須做相應(yīng)調(diào)整。估　價　結(jié) 果 報　告 一、委托方公司名稱：北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司地址: 北京市海淀區(qū)北四環(huán)路58號理想國際大廈506A室法定代表人：王力新 二、估價方 單位名稱: ******************** 單位地址：******************************資格證書號：***************法定代表人：***聯(lián) 系 人: ***聯(lián) 系 電 話：******** 三、估價對象 個別因素根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》【京海國用（2004出）第1833號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號（海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)I區(qū)2號地塊）的理想國際大廈，土地使用權(quán)人為北京中物理想房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，科貿(mào)綜合用途，國有出讓土地使用權(quán)，出讓年限至2051年3月19日止，自本評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為42年。宗地四至：東至海淀鎮(zhèn)中路，南至規(guī)劃一號路，西至規(guī)劃五號路，北至北四環(huán)西路。位于北京市綜合用途三級地價區(qū)。估價對象紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），具體情況如下：①通路：北四環(huán)路；②供電：市政電網(wǎng)供電；③供水：市政供水管網(wǎng)供水；④排水：排入市政污水管網(wǎng)；⑤通訊：接市政通訊網(wǎng)；⑥供暖：市政供暖管網(wǎng)供暖；⑦供氣：接市政天然氣管網(wǎng)。 估價對象情況一覽表序號層次建筑面積（m2）用途備注1518 辦公　24 辦公　33 辦公　42 辦公　51 商業(yè)　61 餐飲　小計72 停車場　車位115個83 停車場　車位145個小計合計　 　　估價對象紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一平”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣，紅線內(nèi)土地平整）估價對象為一座地上18層、地下4層的綜合大廈，建成于2006年，鋼混結(jié)構(gòu),。理想國際大廈由戴德梁行物業(yè)管理有限公司進行物業(yè)管理。建筑物裝修情況:外墻：金屬鋁板及鍍膜LOW—E玻璃半隱框中空玻璃幕墻，配不銹鋼點接式鋼化玻璃幕墻。地面：大堂、電梯廳為微晶石地面，過道局部為化纖地毯，局部部為地磚地面，地下車庫地面為環(huán)氧樹脂噴刷，局部設(shè)金剛砂防滑條。天花板：部分樓層為輕鋼龍骨吸音板吊頂，部分為輕鋼龍骨鋁扣板吊頂，局部為塑鋼板吊頂和輕鋼龍骨防火石棉板吊頂。電梯：日本原裝三菱客梯12部，消防梯（兼作貨梯）兩部，貨梯一部。理想國際大廈主要為物業(yè)租賃，根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的現(xiàn)場勘察，承租人分別有銷售寶馬汽