【正文】 性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。③在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應(yīng)偏低。6．估價中謹慎原則①在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘。 對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。在有些續(xù)貸的價值評估時，市場已經(jīng)發(fā)生不利變化，估價師更要把握客觀的天平，不能繼續(xù)維持過高估值。5．把握市場風(fēng)險防止高估4．合理確定假設(shè)前提和限制條件【問答題的出題點】應(yīng)當(dāng)針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素等。3．確認估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)估價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。并在“估價假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。在估價過程中應(yīng)扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或市場法。請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。3．部分（局部）房地產(chǎn)應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分攤和公共配套設(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。估價報告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。2．不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)【問答題的出題點】這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定【3+5】知識點三：房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價特點和估價技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹慎、保守原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)（1）土地所有權(quán)；（2）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)；（3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（4）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（5）已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)；（6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律規(guī)定可抵押的除外）；（8）以法定程序確認為違法、違章的建筑物；（9）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)；（10）劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押；（11）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨抵押?！恐R點二：房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求【基本制度學(xué)習(xí)技竅：重點記憶不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，排除記憶可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)。【注意：變紅的這句話是錯誤的，即教材p223正數(shù)第120行?！瘛斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》6．4．2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。4．房地產(chǎn)抵押價值評估三環(huán)節(jié)：①房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估；商業(yè)銀行按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)估價機構(gòu)；②商業(yè)銀行在對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化實施監(jiān)測時，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，再次評估房地產(chǎn)抵押價值；③處置抵押房地產(chǎn)前，應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。3．法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，②已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，③以及其他（如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補交的出讓金等費用）。2．房地產(chǎn)抵押價值：是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。窗體頂端第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價值評估（★★★）知識點一：房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)1．房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅金及附加等拍賣、變賣的費用和稅金。●房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動?！边@里定義的“抵押價值”等同于市場價值。抵押價值不等于市場價值，它等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額?！浚?）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（2）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘（四荒）等荒地的土地使用權(quán)；（4）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)；（5）依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；（6）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；（7）以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押；（房隨地走）（8）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；（地隨房走）（9）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押；（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?！净局贫却酥R點學(xué)習(xí)技竅：分兩組記憶，一組是“有爭議的、違章的、征收的、查封的”、另一組是“公益的、文物的、所有權(quán)、集體使用權(quán)、鄉(xiāng)村的地”】（三）其他限制條件★（1）在建項目應(yīng)取得四證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》；★（2）開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押；★（3）預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得《商品房預(yù)售許可證》；（4）以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意；（5）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；（抵押不破租賃）★（6）發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~；★（7）房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑兩證：《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》辦理；★（8）當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人；（9）以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。1．完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法估價。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；二是評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。4．在建工程房地產(chǎn)在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。5．鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)房地產(chǎn)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進行評估時應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。知識點四：房地產(chǎn)抵押估價注意9大事項1．估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。2．估價時點估價時點原則上為完成估價對象實地查勘之日（估價委托合同對估價時點另有約定的從其約定）。如果①缺少土地或房屋的權(quán)證，②在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，③在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），④房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無產(chǎn)權(quán)證，⑤屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評。為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，若在估價時點時當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱（或泡沫）現(xiàn)象，估價師要頭腦清醒，特別謹慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來市場及營銷如何等均不確定。報酬率取值要根據(jù)風(fēng)險程度合理選取。②在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。④在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。7．市場變現(xiàn)能力分析【定義】變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性?！窘忉尅颗馁u變現(xiàn)時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費；營業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補繳的土地出讓價款等。8．風(fēng)險提示估價師在估價報告中，應(yīng)從專業(yè)角度向估價報告使用者作出提示：①估價對象狀況和房