房地產(chǎn)價值評估報告(存儲版)
【正文】 較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評估對象單方綜合造價為：100/101100/96100/100100/100100/105100/100100/105100/101=(元/平方米)綜合造價== 307,（元）（2）前期及其他費(fèi)用（％）1）按工程比例收?。嚎辈煸O(shè)計費(fèi)（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部[1992]價費(fèi)字375號文，%計算）；城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)地字[1992]232號文，%計算）；標(biāo)底審查費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)字[1992]232號文，%計算）；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（依據(jù)武政[1997]20號文，%計算）；工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部[1992]價費(fèi)字479號文，%計算）。按原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)場勘察后打分為：項 目標(biāo)準(zhǔn)分評定評分合 計完損等級結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)1620有承載力、稍有不均勻沉降、但穩(wěn)定1870基本尚好承重構(gòu)件1620有輕微變形、細(xì)小裂縫18非承重構(gòu)件1020稍有裂縫、破損10屋面1316稍有滲漏14樓地面1012稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗1620基本靈活、少量變形1868 外粉1316稍有裂縫、風(fēng)化14內(nèi)粉1316稍有裂縫、風(fēng)化13頂棚1316無明顯變形、稍有裂縫13細(xì)木裝修1012稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)2532基本尚可2565電照1620線路、照明裝置基本尚好、無漏電18其他2228基本正常使用22 完好分值率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分合計得分裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分合計得分設(shè)備部分權(quán)重＝70＋68＋65＝％3）成新率的確定成新率取理論成新率與完好分值率的加權(quán)算術(shù)平均值，為客觀的評定房屋的成新率，理論成新率權(quán)重取30%，完好分值率取70%。（5）估價對象房地產(chǎn)在出讓狀態(tài)下的收益價格：V=（－）/[1－1/（1＋%）43]= （萬元）（6）應(yīng)交納的國有土地使用權(quán)出讓金。已使用年限為17年，耐用年限為50年。房屋基本狀況如下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。平面布局好好好好臨路狀況一面臨主干道。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。（4）評定估算1）地上建筑物部分用市場比較法評估。該建筑物為＊＊銀行總行新建成的辦公樓。就市場法而言，只要交易情況正常、市場信息比較充分、相同或類似房地產(chǎn)存在活躍的市場、替代案例比較多，則評估結(jié)果在短期內(nèi)具有一定的可靠性。同時，房地產(chǎn)的交易價格反映房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，故用市場法評估的價值與用收益法評估的價值相同，即。以后許多學(xué)者以剩余收益（也稱非正常收益）作為口徑評估資產(chǎn)價值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙二、發(fā)地產(chǎn)價值評估中三種評估方法的應(yīng)用比較成本法所形成的價值是假定房地產(chǎn)在目前的情況下重新購建所需投入的土地開發(fā)成本、建安成本以及其他費(fèi)用（銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用以及稅費(fèi)）加上購建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)的利息和利潤。此后，以收益法為核心的現(xiàn)代主流價值評估理論和技術(shù)才逐漸發(fā)展和完善起來。享用收入是指人們在消費(fèi)中所產(chǎn)生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當(dāng)前重置成本以及歷史損耗為依據(jù)的，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)的原始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)的存續(xù)時間越長，損耗越多，價值越小。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用
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