【正文】 、紅石調(diào)峰電站、繞城公路東環(huán)線、江密峰至威虎嶺高速公路等 35 個(gè)能源交通設(shè)施項(xiàng)目；松花江河道治理、城市防洪工程、永舒灌區(qū)節(jié)水配套、林業(yè)生態(tài)工程等 14 個(gè)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。圍繞修編城市總體規(guī)劃，制定《城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究綱要》 、 “百里清水綠帶”和城市亮化工程三年規(guī)劃，完成朱雀山風(fēng)景區(qū)、北山公園、龍?zhí)渡焦珗@、小白山公園“一區(qū)三園”的保護(hù)性開發(fā)規(guī)劃。堅(jiān)持引大扶強(qiáng)、規(guī)模開發(fā)，開工濱江花園、江南名苑等高品位住宅小區(qū)，建設(shè)中低檔商住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租12 / 73房。深化農(nóng)村教育綜合改革，每個(gè)縣(市)都要把 1 所學(xué)校發(fā)展成省農(nóng)村初中辦學(xué)模式改革示范校。職工年平均工資2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年市區(qū)人口（人） 萬 萬 萬 萬 萬郊區(qū)人口（人） 萬 萬 萬 萬 萬總?cè)丝冢ㄈ耍? 萬 萬 萬 萬 萬吉 林 市 歷 年 職 工 年 平 均 工 資 變 化 圖0500010000150002022年 2022年 2022年 2022年 2022年15 / 73從上圖可以看出，近幾年來，吉林市職工年平均工資呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，截止到 2022 年底，職工年平均工資為 12694 元，增長率為 。人均居住面積吉 林 市 歷 年 城 鎮(zhèn) 居 民 可 支 配 收 入 變 化 圖02022400060008000100002022年 2022年 2022年 2022年 2022年17 / 73從上圖可以看出，吉林市人均居住面積經(jīng)過幾年的大幅增加，在 20224 年達(dá)到 平方米。隨著振興東北老工業(yè)計(jì)劃的實(shí)施，對于東北三省的石油、化工、汽車行業(yè)的發(fā)展有著較大的推動作用。2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年工資（元） 8193 8485 9295 10610 12694人數(shù)（人） 521223 461803 448343 410953 預(yù)計(jì) 40 萬左右吉 林 市 歷 年 職 工 平 均 工 資 變 化 圖0500010000150002022年 2022年 2022年 2022年 2022年吉 林 市 歷 年 職 工 人 數(shù) 變 化 圖2022003000004000005000006000002022年 2022年 2022年 2022年 2022年21 / 73私車擁有量私車擁有量很大程度上能夠反映一個(gè)城市的消費(fèi)水平。但從單價(jià)上看，04 年長春市 2182 元/平方米的平均成交價(jià)格仍然要比吉林市銷售均價(jià)高出近 1000 元/ 平方米，如此大的價(jià)格落差應(yīng)該引起我們的關(guān)注。之所以會這樣，主要是因?yàn)樵撌械姆績r(jià)較低，房地產(chǎn)市場尚未完全發(fā)展，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比例不是最大。隨著經(jīng)濟(jì)與市場的發(fā)展，吉林的房產(chǎn)市場潛力巨大，發(fā)展前景為人所看好。28 / 73大型超市已經(jīng)成為吉林市民日常生活中不可缺少的一部分。所以，細(xì)致的分析現(xiàn)有的住宅市場是相當(dāng)重要的。35 / 73 主力面積0 50 100 150 200 250化 建 *江 畔 明 珠萬 達(dá) *江 畔 人 家五 星 國 際 名 家濱 江 名 居建 豐 馨 苑紫 光 秀 苑水 韻 名 城紫 云 秀 苑隆 鑫 城 市 之 光江 景 房 主 力 面 積 范 圍 分 析有上圖可知，江景房的主力面積普遍較大，多在 150200 平方米之間，面積以三房為主。 單個(gè)樓盤的總建規(guī)模大多只有 5 萬方左右，難以形成規(guī)模效應(yīng)。主力面積：非江景房樓盤在主力面積方面差別較大，兩房既有 100 平米以下的“迷你”戶型，也有 130 平米以上的超大戶型，三房也是如此。產(chǎn)品硬件設(shè)施配套完善，建筑材料選用標(biāo)準(zhǔn)較高，眾多材料已達(dá)到國內(nèi)一級水平，作為吉林市最貴的樓盤，其給人一富麗堂皇的感覺，總體來說層次較高。該案的銷售其已經(jīng)達(dá)到了 18 個(gè)月，從目前的銷售情況來看不容樂觀，每月的成交量也非常有限。總的來說該案在當(dāng)?shù)貥潜P中屬于品質(zhì)最好的幾個(gè)樓盤之一，而且體量較大，周邊配套及市政環(huán)境也是相當(dāng)不錯的，加49 / 73之開發(fā)商在全國的品牌知名度，所以該案 80%的銷售業(yè)績也不足為奇了。該案 6 個(gè)月就完成 90%的銷售業(yè)績充分體現(xiàn)出了目前吉林市需方市場主力消化的產(chǎn)品為價(jià)格較低的多層住宅。這其中，萬達(dá)江畔人家和五星國際名家兩個(gè)樓盤優(yōu)勢比較明顯。因此江灣大橋是本案主要的交通動線。盡管現(xiàn)有生活配套嚴(yán)重不足，但隨著體育中心和會展中心的落成，以及南山街兩側(cè)樓盤的推出，配套問題應(yīng)該能夠得到有效的解決。合理主力面積段在 130 平方米左右。63 / 73● 中高收入群(職業(yè)白領(lǐng)等)此類客源職業(yè)一般為金融、房地產(chǎn)、投資，貿(mào)易等行業(yè)，具有較好的教育背景，屬于知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的高收入階層，具有較強(qiáng)的購買力。解決方法：控制面積，得房率提高；65 / 732． 我們以聯(lián)排、疊加為特色產(chǎn)品① 考慮到目前吉林房地產(chǎn)市場江景房的大面積，大空間與豐富的天然景觀相結(jié)合需求的這匹人群，在控制總價(jià)在 80 萬的基礎(chǔ)上，我們提出了生活的新主張、新的生活方式把家衍生到室外，人文與自然的交融，才是真正和諧；② 在面積上與小高層的面積錯開，使產(chǎn)品線清晰明確；3． 我們以獨(dú)棟豪宅打動市場① 我們做豪宅是為了樹立一面旗幟，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造一個(gè)地標(biāo)，這是每個(gè)城市都需要的，這是我們的使命。2. 一邊開發(fā) 一邊管理將一期建成整個(gè)園區(qū)的生活樣板區(qū)，鼓勵業(yè)主盡早入住，增加第二營銷通道的效應(yīng)。? 公司品牌的確立、項(xiàng)目形象推廣階段2022 年 2 月在 2 月作為市場反映初探和新形象牢固建立的重要時(shí)間段，銷售上可完全放開，盡可能讓市場接受我案的形象和產(chǎn)品，尤其是公司形象和售樓處引發(fā)的市場新鮮度和現(xiàn)場售樓環(huán)境的震撼性，將加快定購、簽約速度，結(jié)合春節(jié)期間的銷售小高峰拉動銷售和人氣的上升態(tài)勢，向市場證明區(qū)域形象轉(zhuǎn)型的成功，為下一階段的銷售掃清競爭障礙。? 二期強(qiáng)銷階段——6 月2 月開始，隨著二期預(yù)售許可證的陸續(xù)獲得，二期房源的去化也將逐步啟動，鑒于一期的工程進(jìn)展和預(yù)售證獲得的進(jìn)程，考慮二期的強(qiáng)銷階段很可能還是以聯(lián)排產(chǎn)品現(xiàn)啟動。且小高層單獨(dú)推廣能集中兵力強(qiáng)勢出擊，更易搶占市場。避免兩種產(chǎn)品類型的干擾，同時(shí)以聯(lián)排強(qiáng)化本案與周邊樓盤的產(chǎn)品差異性，明確市場分隔，對銷售和形象都有極大的易處。? 二期引導(dǎo)階段——12 月與 2022 年 1 月二期的引導(dǎo)其實(shí)也是一期剩余房源的掃尾階段。69 / 735. 完整主題 階段提升不同開發(fā)階段的產(chǎn)品（包括建筑和環(huán)境）在保持主題連貫性的基礎(chǔ)上，應(yīng)有一定的依次提升，從而使項(xiàng)目的品牌不斷提升。畢竟聯(lián)排、疊加產(chǎn)品的出現(xiàn)在吉林市場是一個(gè)新產(chǎn)品，有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)；3． 就產(chǎn)品本身而言，疊加產(chǎn)品是一個(gè)說不清，到不明的產(chǎn)品；‘方案一’的優(yōu)勢：1. 疊加產(chǎn)品的出現(xiàn)，豐富了產(chǎn)品線，填補(bǔ)了項(xiàng)目在產(chǎn)品上的面積空段；67 / 7368 / 73十一、 整體的開發(fā)策略 項(xiàng)目整體分 3—4 期銷售1. 展示精華 強(qiáng)勢出擊加速建造中央會所及獨(dú)棟別墅的開發(fā)，結(jié)合周邊環(huán)境營造，將整個(gè)園區(qū)最精華的部分先展示給客戶。22%樓盤形象產(chǎn)品 6000 方 獨(dú)棟豪宅 》350m2 6000 210 萬 3。由于雙方父母的補(bǔ)貼，也具有一定的購買力。本案小高層的極限均價(jià)在 2800 元/ 平方米，但在此價(jià)位的年去化量很可能不到 3萬方。預(yù)計(jì)未來 3 年內(nèi)，南山街兩側(cè)將有不少新盤上市。? 江灣大橋，就目前情況看，吉林市的人口多還是集中在與本案一江之隔的市中心區(qū)?！? ☆ ＊好 較好 一般 54 / 73? 廣告營銷分析案名 廣告通路 樓書制作 案場建設(shè) 銷售員素質(zhì)鴻博景園 ☆ ＊ ＊ ☆鴻博嘉園 ☆ ＊ ＊ ☆鴻博花園 ☆ ＊ ＊ ☆化建*江畔明珠 ☆ ☆ ＊ ☆萬達(dá)*江畔人家 ★ ★ ★ ☆五星國際名家 ★ ☆ ★ ★水韻名城 ☆ ☆ ☆ ★紫云秀苑 ＊ ＊ ＊ ☆萬星現(xiàn)代城 ☆ ☆ ＊ ☆從上表可知，吉林當(dāng)?shù)貥潜P的營銷還處在比較初級的階段，樓書制作的樣式單一，沒有形成比較成熟的營銷推廣理念。鴻博景園占地 24 萬平方米，總建面積達(dá)到 30 萬平方米；容積率 ；綠化率 40%的純多層住宅小區(qū)。在配套設(shè)施上萬達(dá)該案戶型通方正、南北通透，擁有松花江部風(fēng)江景。其中 1—5 層為商業(yè)區(qū)，建筑面積44 / 7318580 平方米；6—30 層為住宅區(qū)，建筑面積 69950 平方米，共 413 戶；地下二層為車庫，可提供 180 個(gè)車位。40 / 73二、非江景房案名 規(guī)模 價(jià)格（元/平方米） 主力面積（平方米） 主力價(jià)格 銷售期 銷售率 平均年去化量 建筑形態(tài)鴻博景園 25 萬方 14001800 90150 1535 萬 10 個(gè)月 95% 多層錦繡花園 總建 30 萬方首期約 5 萬 1700 125135 2223 萬 1 年 80% 4 多層，小高 層德威御園 在售總建 2萬方 1700 5065 911 萬 1 年 70% 多層亞泰欣城 在售總建 5萬方 1820 兩房6278 1114 萬 2 年 70% 多層御苑總建 萬方首期 6 萬方1750 兩房85101 萬8 個(gè)月（去年 9 月開盤）92% 17 多層吉炭家園 總建約 8 萬方 1100 兩房90105 萬5 個(gè)月(去年 12 月開盤 )95% 18 多層41 / 73萬達(dá)*江畔人家（非江景房）總建 35 萬方一期 18 萬 多層 2022—2700 130—220 40—70 萬 2 年 80% 高層、多層相結(jié)合園樂園小區(qū) 總建 4 萬方 1500 兩房107111 1617 萬 10 個(gè)月 80% 多層伊利家園 總建 8 萬 1500 兩房113123 萬 1 年 90% 多層世紀(jì)花園 總建 萬方 2050 三房174188 3638 萬 5 個(gè)月 50% 小高層，多 層世紀(jì)嘉園 總建 3 萬方 2450 三房147170 3642 萬 8 個(gè)月 65% 3 小高層，多 層隆鑫城市之光 總建 6 萬方 2300 復(fù)式180185 萬 一年半 65% 萬星現(xiàn)代城（別墅部分） 3800 平方米 2500 250 平方米 6065 萬一年（迅速售罄） 100%萬星現(xiàn)代城（公寓部分） 萬方左右 2500三房 140—170 萬 一年左右 70% 小高層、高層、多層42 / 73非江景房代表著吉林房產(chǎn)市場的主流，多為當(dāng)?shù)氐闹械蛢r(jià)位樓盤，鑒于該區(qū)域樓盤與本案從定位到產(chǎn)品都相去甚遠(yuǎn)，本報(bào)告不再逐個(gè)作圖分析，以下是根據(jù)上述個(gè)案列表而做得針對非江景房的市場結(jié)論：均價(jià)：吉林市非江景房樓盤的均價(jià)多在 2022 元/平方米左右，其中解放大路沿線大多低于 2022 元/平方米，而江南高新開發(fā)區(qū)一帶則高于 2022 元/平方米。我們可以看出，總價(jià)一旦超過 35 萬元，平均單個(gè)樓盤的去化速度都在 5 萬方以下，兩個(gè)指標(biāo)大致呈不均勻的反比例關(guān)系。33 / 73 總建規(guī)模江 景 房 總 建 規(guī) 模 比 較0510152025303540化 建*江 畔明 珠萬 達(dá)*江 畔人 家五 星國 際名 家濱 江名 居紫 云花 園建 豐馨 苑紫 光秀 苑水 韻名 城紫 云秀 苑隆 鑫城 市之 光從上圖可以看出，吉林市的大部分江景樓盤總建規(guī)模都在 5 萬方左右，只有萬達(dá)江畔人家、水韻名城和化建江畔明珠等三個(gè)樓盤總建超過 15 萬方，但由于萬達(dá)的江景房不過 5 萬方左右，所以真正的江景大盤也只有后兩個(gè)。這也導(dǎo)致了大多數(shù)市內(nèi)的樓盤都很難突破周邊行情，取得較好的銷售業(yè)績。27 / 73吉林市內(nèi)道路很寬，即使是上下班高峰時(shí)間一樣很少堵車。隨著東北老工業(yè)經(jīng)濟(jì)的振興，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降奶岣?，改變目前居住環(huán)境的意愿會越加迫切。購房者多為自住用途，基本不存在投資現(xiàn)象綜觀全國各大城市，隨著房價(jià)的不斷攀升，越來越多的市民都會考慮通過購房來投資，這一現(xiàn)象在一些房價(jià)較高的城市尤為明顯。根據(jù)吉林與長春兩城市的人口對比，吉林市只占長春一半的市區(qū)人口，卻購買了相當(dāng)于長春 70%面積的商品房。這很大一部分的原因是因?yàn)榧质械钠髽I(yè)以國有企業(yè)為主，目前各個(gè)國有企業(yè)正進(jìn)行這新一輪的體制改革，因此下崗職工人數(shù)較多，而經(jīng)過改革后的企業(yè)其效率得到明顯提高，在崗職工的工資也得到了提升。雖然相比較前幾年來說已經(jīng)有了很大的增長，但是同全國其它城市相比，吉林市的人均 GDP 差距仍然較大。隨著吉林市進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，加快工業(yè)強(qiáng)市和老工業(yè)基地振興步伐，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量越發(fā)顯著提高，今后幾年國民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展。從自然增長率方面來看，04 年市區(qū)人口呈負(fù)增長態(tài)勢。改造中小學(xué)危房 1 萬平方米，完成吉林一中新校區(qū)后續(xù)建設(shè)。新增綠地面積 80 萬平方米。以理性建設(shè)、科學(xué)發(fā)展為基點(diǎn)，努力搞好城市規(guī)劃。主攻重大項(xiàng)目，著力壯大產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。化工工業(yè)向上下游一體化方向發(fā)展,重點(diǎn)建設(shè) 60 萬噸乙烯擴(kuò)建、37 萬噸苯酚丙酮擴(kuò)建項(xiàng)目，促進(jìn) 12 萬噸丁辛醇、9 萬噸丁苯橡膠達(dá)產(chǎn)達(dá)效。8 / 73吉林龍?zhí)督?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建于１９９５年，１９９８年被省政府批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)先期開發(fā)面積 平方公里，規(guī)