【正文】 常青樹(shù)”。 1998年北京三星級(jí)以上飯店的價(jià)格普遍降低。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 (略 ) ( 同結(jié)果報(bào)告 ) ( 同結(jié)果報(bào)告 ) 二、區(qū)域因素分析 (略 ) 三、市場(chǎng)背景分析 （一）北京市旅店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析 北京是中國(guó)的首都，有著幾千年的悠久的歷史，是全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心、旅游城市和國(guó)際交往中心、交通、通訊、信息的集散中心，旅游資源非常發(fā)達(dá)。 1. 市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似案例加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似案例價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。 （詳見(jiàn)附件）。 ④通暖：配有中央空調(diào)系統(tǒng)和集中供暖系統(tǒng)，現(xiàn)有供暖設(shè)備能滿(mǎn)足需要。 ⒀供電系統(tǒng) 采用雙回路供電系統(tǒng)，確保 24 小時(shí)供電。電梯間墻面為高級(jí)進(jìn)口大理石，櫻桃木墻裙，鑲大理石門(mén)套。周邊已形成北京目前最成熟的高檔商業(yè)區(qū)，也是京城高檔的生活區(qū)，周?chē)型饨徊?、文化部、司法部、農(nóng)業(yè)部等國(guó)家部委機(jī)關(guān)大院和外國(guó)使館區(qū)，有富華大廈、北海萬(wàn)泰大廈、保利大廈、東環(huán)廣場(chǎng)等著名商務(wù)、辦公標(biāo)志性建筑， 還有工人體育場(chǎng)、工人體育館、全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館、朝陽(yáng)公園、團(tuán)結(jié)湖公園和東岳廟等文化體育旅游設(shè)施，該地區(qū)道路寬敞，交通便利，地理位置極為優(yōu)越。 北京 項(xiàng)目位于北京市 區(qū) ，西臨 環(huán)路 北大街，東鄰 街，南接 大廈，北臨 路。 十四、本次估價(jià)結(jié)果自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。利率（ r）為安全利率（一年期銀行貸款利率）加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 3%，即房地產(chǎn)綜合還原利率為 %。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定， 項(xiàng)目有限公司擁有該土地的使用權(quán)，但不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?只有在與有關(guān)土地管理部門(mén) 簽訂土地出讓合同，補(bǔ)交土地出讓金后才能擁有對(duì)上述土地的轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。我們確定該房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積為 ，土地面積為 ，土地產(chǎn)權(quán)為劃撥，土地用途為綜合（酒店、辦公、公寓），在扣除應(yīng)上繳政府地價(jià)款后于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二 ○○ 一年十二月三十一日的市場(chǎng)價(jià)格為 人民幣： ， 大寫(xiě)金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬(wàn)柒仟玖佰元整 。 上述價(jià)格不包括劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦土 地出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納給政府的地價(jià)款。 二、根據(jù)委托方提供的《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》 [京房權(quán)證市 澳臺(tái)字第 號(hào) ]中的記載內(nèi)容，房屋所有權(quán)人為 項(xiàng)目有限公司，房屋座落在 區(qū) 號(hào)，地號(hào)為 ,產(chǎn)別為 港澳臺(tái)產(chǎn)，北京 項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，總層數(shù)為 17層，總建筑面積為 ，其中地上建筑面積為，地下建筑面積為 ，總?cè)莘e率為 ，地上容積率為 。 八、本次估價(jià)中估價(jià)師是采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)其價(jià)格會(huì)有一定的影響，在此我們不予考慮。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方 委托單位：北京 項(xiàng)目有限公司 法人代表 ： 聯(lián)系電話(huà)： 詳細(xì)地址：北京市 區(qū) 號(hào) 二、估價(jià)方 受托單位 ：北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)咨詢(xún)中心 法人代表： 聯(lián)系電話(huà)： 詳細(xì)地址：北京市西城區(qū) 號(hào) 三、估價(jià)對(duì)象 北 京 項(xiàng)目位于 區(qū) ，是集商業(yè)、娛樂(lè)、辦公、酒店 和 高檔公寓于一體的綜合性公共建筑項(xiàng)目。北京 項(xiàng)目座落在 街和 路交叉路口 立交橋的 角。 根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象 項(xiàng)目共有房屋１幢（包括主樓、附 附 2和地下室），地下 3 層，地上 18層（ 18層為屋頂設(shè)備層），建筑檐高 米，總建筑面積為 ，建成于 1991年， 1996年到 1999年進(jìn)行了局部的裝修改造， 2000年到2001年進(jìn)行了大范圍的裝修更新改造。 ⑹衛(wèi)生間 地面及四壁均為高級(jí)大理石，并配有高級(jí)進(jìn)口科勒牌衛(wèi)生器具。配有法國(guó)梅蘭日立高壓柜、低壓柜，五臺(tái)德國(guó)變壓器共 6250KVA，兩臺(tái)康明斯發(fā)電機(jī)共 600KVA。 ⑤通氣：市政干管接到宗地外，接自市政供氣管網(wǎng)，現(xiàn)有供氣設(shè)施能滿(mǎn)足需要。 的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，有 較多的土地出讓案例，因此可通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的樓面毛地價(jià)，然后再測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的樓面熟地價(jià)，求出土地總價(jià)格。 北京旅 店業(yè)的發(fā)展是近 20 年的事， 1984 年以后，政策放開(kāi)，到 1988 年全市旅店飯店猛增到 2895家，床位達(dá)到 ，從 1992年到 1998年新建和改建的賓館每年都以 27%的速度急增， 1997年超過(guò)了 30%。 隨著近年來(lái)政府的政策的完善和經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模偏大和房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題出臺(tái)了一系列政策、措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特別是四星級(jí)及以上賓館、飯店項(xiàng)目的審批，這在一定程度上對(duì) 飯店市場(chǎng)起到一些積極作用，使飯店市場(chǎng)迅速、健康的發(fā)展；另外 2020 年奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)的申辦成功、 CBD 商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步策劃、中國(guó)加入 WTO也將使北京市旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)前所未有的持續(xù)的繁榮階段。 近幾年，融工作和居住為一體的商住兩用的寫(xiě)字樓公寓和賓館飯店公寓對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的沖擊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在京注冊(cè)的外商已逾萬(wàn)家，外商及管理人員總數(shù)已超過(guò) 10萬(wàn)人。外銷(xiāo)公寓的需求主要來(lái)源于在京工作的外籍人士，盡管許多小公司，尤其是一些辦事處之類(lèi)的機(jī)構(gòu)更多的起用本地人士擔(dān)當(dāng)其高級(jí)管理人員以節(jié)省開(kāi)支，但許多大公司由于業(yè)務(wù)的擴(kuò)展還是不斷地引進(jìn)外籍員工，尤其是一些技術(shù)型的外籍員工到北京來(lái)，從而使北京外籍員工的數(shù)量保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 ，新經(jīng)濟(jì)的力量不可忽視。 7019230102030405060702001年 2002年 2020年供應(yīng)量（萬(wàn)平方米） 寫(xiě)字樓新增供應(yīng)預(yù)測(cè)圖 總之，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始走出低迷，持續(xù)穩(wěn)健地節(jié)節(jié)攀升。 ①運(yùn)用特爾菲法確定估價(jià)對(duì)象特殊條件下評(píng)估測(cè)算所需的各種參數(shù)。其中使用年限法的計(jì)算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。 因委托方未能提供詳細(xì)工程量結(jié)算書(shū)，部分分項(xiàng)工程無(wú)法確定其原值，且自 1991年竣工后，該工程一直進(jìn)行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專(zhuān)業(yè)內(nèi)容較多，此次估價(jià)只能依照現(xiàn)有圖紙及現(xiàn)場(chǎng)勘查的情況進(jìn)行評(píng)估 。裝修工程在不斷進(jìn)行改造，且在 2000年和 2001年進(jìn)行了大面積的裝修改造，維護(hù)情況較好，成新率為 90%。 ⑹ 513 層：普通商務(wù)客房，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，天棚裝修 (3000 元 )，墻面裝修 (72000 元 )，地面鋪地毯 (40050＝ 20000元 )，柚木家具 (110000元 )，各式燈具 (65000元 )，衛(wèi)生間潔具及配件 (36000 元 )，衛(wèi)生間裝修 (4000+7000＝ 11000 元 )，電器核價(jià) (45000 元，含電視、電話(huà)、錄像機(jī)、傳真機(jī)、床頭控制柜等 )，其它： 13000元，合計(jì) 375000元，按平方米造價(jià)計(jì)算： 375000247?？偣├淞繛?2000噸，采暖約為 8300000大卡 /小時(shí)，制冷站設(shè)備包括 4臺(tái)主機(jī)、 4臺(tái)水塔、 19臺(tái)水泵、片式換熱器三組、其它輔助機(jī)機(jī)械有送排風(fēng)機(jī)約 190臺(tái)、含加壓排煙系統(tǒng)及風(fēng)機(jī)盤(pán)管超過(guò) 1000臺(tái)、水管及風(fēng)管鋼材共 850噸，全部為進(jìn)口產(chǎn) 品。 紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)用＝ 5%＝ ③電貼費(fèi) 根據(jù)北京市關(guān)于調(diào)整北京地區(qū)供電貼費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 [京價(jià)（商）字 [2000]282]，電纜線(xiàn)路供電工程電貼費(fèi) 10千伏用戶(hù)交納電貼費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為 330 元 /KVA，根據(jù)北京市有關(guān) 規(guī)定，取為 50瓦 /平方米，容載比按 。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)以追求較高的利潤(rùn)為目的，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和所在區(qū)域同類(lèi)型房地產(chǎn)的平均投資回報(bào)水平，確定該房地產(chǎn)的投資回報(bào)率為15%。 案例 2：位于 區(qū)建國(guó)門(mén)南大街乙 1號(hào)，土地用途為綜合，用地面積為 ，地上建筑面積為 ，地上容積率為 ，處于 2類(lèi)地價(jià)區(qū)， 2001年 10月審定樓 面毛地價(jià)為 1980元 /平方米。 對(duì)三個(gè)可比案例計(jì)算而得的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均，即得被評(píng)宗地的樓面毛地價(jià)， 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 即 2020元 /平方米。 估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分全部用于出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類(lèi)型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對(duì)象商業(yè)用途部分在正常情況下經(jīng)營(yíng)收益。 所以， 項(xiàng)目預(yù)期年總收益 ＝（酒店年總收益 +寫(xiě)字樓年總收益 +公寓年總收益） ＝ 193433054元 商業(yè)用途房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、空房損失費(fèi)等，根據(jù)委估方提供的《一九九八年度經(jīng)營(yíng)情況 》及市場(chǎng)上同類(lèi)型房地產(chǎn)的一般運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)測(cè)算，則： 年管理費(fèi)按總收益的 10%測(cè)算，則： 年管理費(fèi)＝ 193433054 10% ＝ 19343305元 年維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)的 2%測(cè)算，則： 年維修費(fèi)＝ 983708700 2% ＝ 19674174元 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 依照有關(guān)法規(guī)，房產(chǎn)稅率為年總收益的 12%，則： 房產(chǎn)稅＝ 193433054 12% ＝ 23211967元 按建筑物重置價(jià)的 ‰測(cè)算，其保險(xiǎn)費(fèi)為： 保險(xiǎn)費(fèi)＝ 983708700 ‰ ＝ 1475563元 指營(yíng)業(yè)稅及其附加費(fèi)，綜合稅率為年總收益的 %。 根 據(jù)估 價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，建筑物和土地分開(kāi)測(cè)算的方法多是從成本角度評(píng)估物業(yè)，不能全面反映經(jīng)營(yíng)物業(yè)在市場(chǎng)中的整體價(jià)格情況，采用收益還原法測(cè)算出的房地產(chǎn)現(xiàn)值更能反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，所以此次評(píng)估我們以收益還原法的評(píng)估值為主，將收益途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 80％，成本途徑測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)重取為 20％。 由于委估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥現(xiàn)狀，因此上述測(cè)算 過(guò)程的結(jié)果是一個(gè)完全假設(shè)條件下的房地產(chǎn)綜合價(jià)格，由于該房地產(chǎn)如果進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)必須先繳納土地出讓金，因此我們根據(jù)城區(qū)土地出讓金的一般取費(fèi)水平確定了委估房地產(chǎn)所適用的土地出讓金水平，進(jìn)行扣減后才為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。 因物業(yè)用途多樣，在收益法中，運(yùn)營(yíng)成本就沒(méi)有單 純出租房屋那幺簡(jiǎn)單，會(huì)包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業(yè)費(fèi)用、旅店管理經(jīng)營(yíng)的收益等，如能分類(lèi)列支，將更符合飯店業(yè)客觀(guān)情況。報(bào)告寫(xiě)作認(rèn)真細(xì)致，市場(chǎng)背景分析深入。土地價(jià)格的測(cè)算中，首先利用充分的市場(chǎng)資料求取毛地價(jià)水平，最后加上委估房地產(chǎn)所在區(qū)域的平均拆遷費(fèi)水平。 采用上述方法測(cè)算的 總價(jià)格包含了土地使用權(quán)形成的收益價(jià)格。則： 其年總收益＝ 30 12 7390（ 115%）＝ 18723895元 估價(jià)對(duì)象公寓用途部分全部用于出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)北京市特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類(lèi)型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況和價(jià)格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評(píng)估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價(jià)對(duì)象公寓用途部分在正常情況下，其預(yù)期的空置率為 20％，預(yù)期的公寓年平均租金水平為 35美元 /平方米 根據(jù)北京市同類(lèi)型房地產(chǎn)的交易情況和評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，土地使用權(quán)的出讓金一般為樓面毛地價(jià)的 40%，則應(yīng)剔除補(bǔ)交的地價(jià)款 (即土地使用權(quán)出讓金 )為： 土地使用權(quán)出讓金＝ 2020 40% ＝ 八、綜合確定采用成本途徑測(cè)算的房地產(chǎn)總價(jià)格 將重置成本法測(cè)算的建筑物價(jià)格和采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的土地使用權(quán)價(jià)格加總即估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。 表 5－ 2 因素條件說(shuō)明表 比較因素 委估土地 案例 1 案例 2 案例 3 樓面毛地價(jià) 1850 元 /平方米 1980 元 /平方米 2100 元 /平方米 位 置 號(hào) 區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危改 區(qū)內(nèi) 區(qū)建國(guó)門(mén)南大街乙 1 號(hào) 朝陽(yáng)區(qū)雅寶路 8 號(hào) 交 易 時(shí) 間 2001 年 12 月 2000 年 3 月 2001 年 10 月 1999 年 11 月 交 易 方 式 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 協(xié)議出讓 使 用 年 限 50 年 50 年 50 年 50 年 用 途 綜合 綜合 綜合 綜合 區(qū)域因素 土地級(jí)別 2 類(lèi) 2 類(lèi) 2 類(lèi) 3 類(lèi) 公共交通 鄰近眾多公交線(xiàn)路，四向交通便利 鄰近眾多公交線(xiàn)路，雙向交通便利 鄰近較多公交線(xiàn)路，雙向交通便利 鄰近眾多公交線(xiàn)路，雙向交通便利 距二環(huán)路距離 緊鄰二環(huán)外 緊鄰二環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 公里 二環(huán)外 公里 公共設(shè)施條件 好 較好 好 很好 辦公集聚條件 好 較好 好 很好 個(gè)別因素 容積率 臨路條件 兩面臨市級(jí)主干道 兩面臨市級(jí)主干道 一面臨市級(jí)次