【正文】 建規(guī)模大多只有 5 萬(wàn)方左右，難以形成規(guī)模效應(yīng)。我們可以看出，總價(jià)一旦超過 35 萬(wàn)元，平均單個(gè)樓盤的去化速度都在 5 萬(wàn)方以下，兩個(gè)指標(biāo)大致呈不均勻的反比例關(guān)系。所以，真正的江景房絕大部分年去化都在 3 萬(wàn)方以內(nèi)，這其中只有五星國(guó)際名家是個(gè)特例，該盤的年去化量超過 4 萬(wàn)方。36 / 73 主力總價(jià)0 20 40 60 80化 建 *江 畔 明 珠萬(wàn) 達(dá) *江 畔 人 家五 星 國(guó) 際 名 家濱 江 名 居紫 云 花 園建 豐 馨 苑紫 光 秀 苑水 韻 名 城紫 云 秀 苑隆 鑫 城 市 之 光江 景 房 主 力 總 價(jià) 分 析由上圖可知，吉林市內(nèi)江景房主力總價(jià)大多在 4050 萬(wàn)之間，五星國(guó)際名家的部分主力房型甚至超過了 80 萬(wàn)，可見江景房占據(jù)了完37 / 73全占據(jù)了當(dāng)?shù)氐母叨耸袌?chǎng)。35 / 73 主力面積0 50 100 150 200 250化 建 *江 畔 明 珠萬(wàn) 達(dá) *江 畔 人 家五 星 國(guó) 際 名 家濱 江 名 居建 豐 馨 苑紫 光 秀 苑水 韻 名 城紫 云 秀 苑隆 鑫 城 市 之 光江 景 房 主 力 面 積 范 圍 分 析有上圖可知，江景房的主力面積普遍較大，多在 150200 平方米之間，面積以三房為主。33 / 73 總建規(guī)模江 景 房 總 建 規(guī) 模 比 較0510152025303540化 建*江 畔明 珠萬(wàn) 達(dá)*江 畔人 家五 星國(guó) 際名 家濱 江名 居紫 云花 園建 豐馨 苑紫 光秀 苑水 韻名 城紫 云秀 苑隆 鑫城 市之 光從上圖可以看出，吉林市的大部分江景樓盤總建規(guī)模都在 5 萬(wàn)方左右，只有萬(wàn)達(dá)江畔人家、水韻名城和化建江畔明珠等三個(gè)樓盤總建超過 15 萬(wàn)方，但由于萬(wàn)達(dá)的江景房不過 5 萬(wàn)方左右，所以真正的江景大盤也只有后兩個(gè)。本地塊從位置來(lái)看屬于江景房范疇。一般來(lái)說，江景房代表吉林市房產(chǎn)的高端產(chǎn)品。所以，細(xì)致的分析現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)是相當(dāng)重要的。這也導(dǎo)致了大多數(shù)市內(nèi)的樓盤都很難突破周邊行情，取得較好的銷售業(yè)績(jī)。30 / 73六、吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析前 言 通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，吉林市整體的房產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。29 / 73吉林市貿(mào)易相對(duì)較為滯后，但作為周邊廣闊地區(qū)中最大的城市，外來(lái)商戶通常會(huì)選擇吉林作為商品的集散地。28 / 73大型超市已經(jīng)成為吉林市民日常生活中不可缺少的一部分。27 / 73吉林市內(nèi)道路很寬，即使是上下班高峰時(shí)間一樣很少堵車?，F(xiàn)有公交線路較多，班車之間間隔大約 68 分鐘，總體來(lái)看比較方便。此圖是從本地塊眺望江對(duì)岸，景觀較好。隨著經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)的發(fā)展，吉林的房產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，發(fā)展前景為人所看好。隨著東北老工業(yè)經(jīng)濟(jì)的振興，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨降奶岣?，改變目前居住環(huán)境的意愿會(huì)越加迫切。預(yù)計(jì)這個(gè)低迷的二手房市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)很難會(huì)有改變。24 / 73二手房市場(chǎng)低迷由于吉林市的房?jī)r(jià)較低，購(gòu)房者多為自住用途，基本不存在投資現(xiàn)象，受此影響，二手房市場(chǎng)也很低迷，整個(gè)吉林市很難找到家中介公司。之所以會(huì)這樣，主要是因?yàn)樵撌械姆績(jī)r(jià)較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全發(fā)展，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占的比例不是最大。購(gòu)房者多為自住用途，基本不存在投資現(xiàn)象綜觀全國(guó)各大城市，隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，越來(lái)越多的市民都會(huì)考慮通過購(gòu)房來(lái)投資，這一現(xiàn)象在一些房?jī)r(jià)較高的城市尤為明顯。商品房銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但仍有較多存量房存在從 02 年和 03 年的數(shù)據(jù)來(lái)看，吉林市每年銷售的房產(chǎn)面積只占每年竣工面積的 65%—70%；而 04 年的新開工面積相比 03 年下降了 %，成交面積卻上升了 %，銷售面積要多于竣工面積，房產(chǎn)銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，這受到多方面的影響。從 02 年到 03 年，成本單價(jià)增長(zhǎng)了 %，而銷售單價(jià)只增長(zhǎng)了 % ；04 年的成本單價(jià)更是增長(zhǎng)了 %，而銷售單價(jià)只增長(zhǎng)了 %。但從單價(jià)上看，04 年長(zhǎng)春市 2182 元/平方米的平均成交價(jià)格仍然要比吉林市銷售均價(jià)高出近 1000 元/ 平方米，如此大的價(jià)格落差應(yīng)該引起我們的關(guān)注。根據(jù)吉林與長(zhǎng)春兩城市的人口對(duì)比，吉林市只占長(zhǎng)春一半的市區(qū)人口，卻購(gòu)買了相當(dāng)于長(zhǎng)春 70%面積的商品房。2022 年 2022 年 2022 年民用車擁有量（輛） 88608 93508 預(yù)計(jì) 100000私車擁有量（輛） 42292 48292 預(yù)計(jì) 55000所占比例 % % 預(yù)計(jì) 55%吉 林 市 私 車 擁 有 量 增 長(zhǎng) 圖100003000050000700002022年 2022年 2022年吉 林 歷 年 民 用 車 擁 有 量 增 長(zhǎng) 圖800008500090000950001000001050002022年 2022年 2022年22 / 73房地產(chǎn)交易情況列表內(nèi)容 2022 年 2022 年 2022 年 03 年增長(zhǎng)率 04 年增長(zhǎng)率 2022（長(zhǎng)春） 2022（長(zhǎng)春）新開工面積（平方米） 2933287 2715176 1967978 % % / /竣工面積（平方米） 1797545 1927815 1354244 % % /銷售面積（平方米） 1283820 1267625 1539910 % % 住宅銷售單價(jià)（元/平方米） 1149 1187 1330 % % 2245 2182房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬(wàn)元） 293069 305181 304979 % % / /房地產(chǎn)開發(fā)投資成本（元/ 平方米） 999 1124 1550 % % / /從房產(chǎn)交易的數(shù)據(jù)上我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：房產(chǎn)交易量較大，平均價(jià)格較低2022 年吉林市商品房的銷售面積達(dá)到 126 萬(wàn)平米，04 年更是達(dá)到了 153 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了 .%。從整個(gè)吉林市來(lái)看，04 年市區(qū)人均私車擁有量為 ，約每 100 人擁有 3 輛私車。2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年工資（元） 8193 8485 9295 10610 12694人數(shù)（人） 521223 461803 448343 410953 預(yù)計(jì) 40 萬(wàn)左右吉 林 市 歷 年 職 工 平 均 工 資 變 化 圖0500010000150002022年 2022年 2022年 2022年 2022年吉 林 市 歷 年 職 工 人 數(shù) 變 化 圖2022003000004000005000006000002022年 2022年 2022年 2022年 2022年21 / 73私車擁有量私車擁有量很大程度上能夠反映一個(gè)城市的消費(fèi)水平。這很大一部分的原因是因?yàn)榧质械钠髽I(yè)以國(guó)有企業(yè)為主，目前各個(gè)國(guó)有企業(yè)正進(jìn)行這新一輪的體制改革，因此下崗職工人數(shù)較多，而經(jīng)過改革后的企業(yè)其效率得到明顯提高，在崗職工的工資也得到了提升。與 03 年度相比，第二產(chǎn)業(yè)所占的比例有所上升，第三產(chǎn)業(yè)比例略有下降，第一產(chǎn)業(yè)比例沒有變化，這也從側(cè)面反映了自 2022 年中央出臺(tái)振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略來(lái)的成果。2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年人均 GDP（元） 9250 10274 11862 13816 16239吉 林 市 歷 年 人 均 GDP增 長(zhǎng) 圖050001000015000202202022年 2022年 2022年 2022年 2022年19 / 73三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從上圖可以看出，目前吉林市第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)分別占了 %和 %，均在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。隨著振興東北老工業(yè)計(jì)劃的實(shí)施，對(duì)于東北三省的石油、化工、汽車行業(yè)的發(fā)展有著較大的推動(dòng)作用。雖然相比較前幾年來(lái)說已經(jīng)有了很大的增長(zhǎng)，但是同全國(guó)其它城市相比，吉林市的人均 GDP 差距仍然較大。相信今后幾年吉林市的人均居住面積仍將呈現(xiàn)持續(xù)增加的態(tài)勢(shì)。也就是說，吉林市居民的住房條件在全國(guó)處于較低的水平，居民客觀上存在著改善住宅條件的需求。人均居住面積吉 林 市 歷 年 城 鎮(zhèn) 居 民 可 支 配 收 入 變 化 圖02022400060008000100002022年 2022年 2022年 2022年 2022年17 / 73從上圖可以看出，吉林市人均居住面積經(jīng)過幾年的大幅增加，在 20224 年達(dá)到 平方米。隨著吉林市進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，加快工業(yè)強(qiáng)市和老工業(yè)基地振興步伐，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量越發(fā)顯著提高，今后幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展?？梢钥闯?，吉林市的購(gòu)房人市主要還是來(lái)自市區(qū)國(guó)有企業(yè)等具有較穩(wěn)定收入、擁有較好福利的國(guó)有企業(yè)職工。而農(nóng)民的收入近幾年呈低速增長(zhǎng)狀態(tài)，城鄉(xiāng)居民的收入差距較大，這主要是因?yàn)槠浣?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中二、三產(chǎn)業(yè)尚未進(jìn)入快速發(fā)展階段，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)還在起絕對(duì)支撐作用，糧食收入仍然占較大比重。職工年平均工資2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年市區(qū)人口（人） 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)郊區(qū)人口（人） 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)總?cè)丝冢ㄈ耍? 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn)吉 林 市 歷 年 職 工 年 平 均 工 資 變 化 圖0500010000150002022年 2022年 2022年 2022年 2022年15 / 73從上圖可以看出，近幾年來(lái)，吉林市職工年平均工資呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，截止到 2022 年底，職工年平均工資為 12694 元，增長(zhǎng)率為 。從自然增長(zhǎng)率方面來(lái)看，04 年市區(qū)人口呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。13 / 73四、吉林市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析人口情況吉 林 歷 年 市 區(qū) 人 口 數(shù) 量 變 化 圖1781791791791791791802022年 2022年 2022年 2022年 2022年吉 林 市 歷 年 郊 縣 人 口 數(shù) 量 變 化 圖2522522522522522522522532022年 2022年 2022年 2022年 2022年吉 林 市 歷 年 人 口 數(shù) 量 變 化 圖4314314314314314324322022年 2022年 2022年 2022年 2022年14 / 73從上圖可以看出，近幾年來(lái)，吉林市的人口數(shù)量增長(zhǎng)緩慢，甚至有時(shí)會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)局面。大力發(fā)展高等教育，促進(jìn)高?？蒲谐晒c地方經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。深化農(nóng)村教育綜合改革，每個(gè)縣(市)都要把 1 所學(xué)校發(fā)展成省農(nóng)村初中辦學(xué)模式改革示范校。改造中小學(xué)危房 1 萬(wàn)平方米，完成吉林一中新校區(qū)后續(xù)建設(shè)。水源地水質(zhì)達(dá)標(biāo)率力爭(zhēng)達(dá)到 100%，一、二級(jí)空氣質(zhì)量達(dá)到 230 天以上。北華大學(xué)二次變和冰上訓(xùn)練中心年內(nèi)竣工。堅(jiān)持引大扶強(qiáng)、規(guī)模開發(fā)，開工濱江花園、江南名苑等高品位住宅小區(qū)，建設(shè)中低檔商住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租12 / 73房。新增綠地面積 80 萬(wàn)平方米。建設(shè)繞城公路東環(huán)線、口前至北大湖一級(jí)路等一批國(guó)省干線和農(nóng)村公路工程，竣工 公里。著力啟動(dòng)便行暢通、人居環(huán)境等六大系統(tǒng)工程。圍繞修編城市總體規(guī)劃，制定《城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究綱要》 、 “百里清水綠帶”和城市亮化工程三年規(guī)劃，完成朱雀山風(fēng)景區(qū)、北山公園、龍?zhí)渡焦珗@、小白山公園“一區(qū)三園”的保護(hù)性開發(fā)規(guī)劃。以理性建設(shè)、科學(xué)發(fā)展為基點(diǎn)，努力搞好城市規(guī)劃。全年在建項(xiàng)目總量達(dá)到 2022 個(gè)。積極協(xié)調(diào)落實(shí) 21 個(gè)老工業(yè)基地國(guó)債項(xiàng)目資金，確保年內(nèi)全面啟動(dòng)；有效完善第三批申報(bào)項(xiàng)目后續(xù)工作，策劃、設(shè)計(jì)和組織申報(bào)第四批國(guó)債項(xiàng)目。組織實(shí)施 30 萬(wàn)噸芳烴抽提、30 萬(wàn)輛輕型車、6 萬(wàn)噸差別化粘膠短纖維、4 萬(wàn)噸乙丙橡膠、18 萬(wàn)噸低定量涂布紙、11 / 73半導(dǎo)體、固體激光體及激光晶體等 100 個(gè)工業(yè)項(xiàng)目；琿春中街、江南濱江居住區(qū)、垃圾焚燒電站、危險(xiǎn)廢物處理中心、吉林一中續(xù)建等 15 個(gè)民生民利和社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目；油母頁(yè)巖綜合開發(fā)、紅石調(diào)峰電站、繞城公路東環(huán)線、江密峰至威虎嶺高速公路等 35 個(gè)能源交通設(shè)施項(xiàng)目；松花江河道治理、城市防洪工程、永舒灌區(qū)節(jié)水配套、林業(yè)生態(tài)工程等 14 個(gè)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。主攻重大項(xiàng)目，著力壯大產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。結(jié)合優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)需求，設(shè)計(jì)規(guī)劃一批上游配套、下游深加工項(xiàng)目，引導(dǎo)企業(yè)向園區(qū)聚合，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，構(gòu)筑起終端化、集群式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。建材、紡織、醫(yī)藥、電子等行業(yè)全力推動(dòng)冀東及亞泰水泥二期擴(kuò)建、15 萬(wàn)噸腈綸、吉爾吉制藥、大規(guī)模集成電路及半導(dǎo)體放電管等一批帶動(dòng)性大、附加值高的項(xiàng)目加快園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)企業(yè)集群的快速形成。冶金工業(yè)著力發(fā)展特種鋼、特種鐵合金和特種炭素，快速推進(jìn)鐵合金基地升級(jí)改造、鎳業(yè)公司冶煉廠擴(kuò)建項(xiàng)目。化工工業(yè)向上下游一體化方向發(fā)展,重點(diǎn)建設(shè) 60 萬(wàn)噸乙烯擴(kuò)建、37 萬(wàn)噸苯酚丙酮擴(kuò)建項(xiàng)目，促進(jìn) 12 萬(wàn)噸丁辛醇、9 萬(wàn)噸丁苯橡膠達(dá)產(chǎn)達(dá)效。同時(shí)，加快建設(shè)漢陽(yáng)科貿(mào)一條街。即：通水、通電、通訊、通氣、通排污和平整土地。開發(fā)區(qū)地處區(qū)內(nèi)有全國(guó)最大的化工原料生產(chǎn)基地吉化集團(tuán)公司，東北最大的污水處理廠吉化污水處理廠，臨近全國(guó)最大的熱電廠吉林熱電廠。8 / 73吉林龍?zhí)督?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建于１９９５年，１９９８年被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位４２戶，較大的三資企業(yè)有泰國(guó)獨(dú)資正大永吉實(shí)業(yè)有限公司、中澳合資吉林市華奧電池有限公司、與臺(tái)灣旺旺集團(tuán)合作的吉林市光大糧油特產(chǎn)有限公司。區(qū)內(nèi)交通便捷，國(guó)家一級(jí)公路貫穿區(qū)內(nèi)并與吉林市區(qū)主干道相連，沈