【正文】 0100/100100/100100/100比 準(zhǔn) 價 格 3416 3402 3462 3365 3436根 據(jù) 上 述 計 算 的 結(jié) 果 ， 求 比 準(zhǔn) 價 格 的 算 術(shù) 平 均值 ， 則 ：（ 3416＋ 3402＋ 3462＋ 3365＋ 3436） 247。市 場 比 較 法 ： 是 將 估 價 對 象 房 地 產(chǎn) 與 在 近 期 已經(jīng) 發(fā) 生 了 交 易 的 類 似 房 地 產(chǎn) 加 以 比 較 對 照 ， 從 已 經(jīng)發(fā) 生 了 交 易 的 類 似 房 地 產(chǎn) 的 已 知 價 格 修 正 得 出 估 價對 象 價 格 的 一 種 估 價 方 法 。根 據(jù) 最 高 最 佳 使 用 原 則 和 合 法 原 則 的 分 析 ， 該 房 地產(chǎn) 保 持 現(xiàn) 狀 用 途 為 最 高 最 佳 使 用 。 四 、 最 高 最 佳 使 用 分 析委 估 房 地 產(chǎn) 位 于 杭 州 市 下 沙 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) ， 周16 / 30圍 多 為 商 鋪 、 企 業(yè) ， 配 套 設(shè) 施 齊 全 ， 交 通 便 捷 ,人流 量 大 。 下 沙 已 經(jīng) 真 正 做 到 了 和 主 城 區(qū)的 無 縫 連 接 ： 德 勝 東 路 的 通 車 ， 九 沙 大 道 的 實 施 ，這 些 都 是 公 路 上 的 銜 接 ； 已 開 工 的 地 鐵 一 號 線 在 下沙 一 共 有 七 個 站 ； 快 速 公 交 也 都 將 進 入 下 沙 。 同 時 除 了 大 學(xué) 城 以外 ， 相 關(guān) 的 教 育 設(shè) 施 也 相 當(dāng) 的 完 善 ， 我 們 從 幼 兒 園 、小 學(xué) 、 中 學(xué) 到 大 學(xué) 有 一 套 完 整 的 教 育 體 系 ， 包 括 一些 比 較 知 名 的 中 小 學(xué) 也 在 下 沙 落 戶 。 其 次 ， 下 沙 是 大 學(xué) 城 。15 / 30可 見 下 沙 的 房 地 產(chǎn) 市 場 是 十 分 火 爆 的 ， 可 歸 結(jié)為 以 下 幾 個 原 因 ： 首 先 ， 下 沙 是 國 際 先 進 制 造 業(yè) 基地 。　 　 目 前 下 沙 房 產(chǎn) 已 經(jīng) 全 面 啟 動 ， 老 居 住 區(qū) 目 前 有11個 樓 盤 ， 建 筑 面 積 110萬 平 方 米 ； 沿 江 區(qū) 域 可 開發(fā) 面 積 有 300萬 平 方 米 ， 建 成 后 將 吸 引 15萬 人 口 ；中 心 區(qū) 域 可 開 發(fā) 量 達 到 200萬 平 方 米 ， 將 吸 引 10萬人 口 居 住 。 5月 31日 ， 北 京金 隅 嘉 業(yè) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 以 元 競 得 杭 政儲 出 [2022]18號 地 塊 ， 出 讓 面 積 352畝 ， 樓 面 地 價 約2450元 /平 方 米 。⑶ 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析據(jù) 統(tǒng) 計 ， 今 年 下 沙 一 共 出 讓 了 1311畝 土 地 ， 其中 2月 6日 ， 世 茂 集 團 以 元 的 價 格 競 得 杭 政 儲出 [2022]51號 地 塊 ， 出 讓 面 積 達 415畝 ， 樓 面 價1319元 /平 方 米 。 當(dāng)前 ， 正 在 全 面 推 進 下 沙 新 城 行 政 商 務(wù) 中 心 區(qū) （ 8平方 公 里 ） 、 軌 道 交 通 、 連 接 主 城 的 快 速 公 路 和 城 市快 速 公 交 等 重 大 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 建 設(shè) 。 建 設(shè) 目 標(biāo) 是 以 高 新 技 術(shù) 產(chǎn) 業(yè) 與 先 進 制 造業(yè) 為 基 礎(chǔ) ， 集 教 育 科 研 、 商 務(wù) 居 住 等 功 能 的 花 園 式生 態(tài) 型 的 現(xiàn) 代 化 新 城 。 依 托 下沙 高 教 園 區(qū) ， 開 發(fā) 區(qū) 管 委 會 正 在 著 力 構(gòu) 建 產(chǎn) 學(xué) 研 一體 化 平 臺 ， 建 設(shè) 大 學(xué) 科 技 園 區(qū) 、 留 學(xué) 生 創(chuàng) 業(yè) 園 ， 構(gòu)筑 起 15所 高 校 和 700多 家 現(xiàn) 代 制 造 企 業(yè) 互 動 發(fā) 展 的平 臺 ， 大 力 培 育 發(fā) 展 具 有 自 身 特 色 的 知 識 經(jīng) 濟 和 技術(shù) 密 集 型 產(chǎn) 業(yè) ， 努 力 增 強 開 發(fā) 區(qū) 的 核 心 競 爭 力 。 經(jīng) 過 五 年 建 設(shè) ， 下 沙 高 教 園 區(qū) 已 全 面 建 成 投用 。杭 州 開 發(fā) 區(qū) 大 力 實 施 “科 教 強 區(qū) ”戰(zhàn) 略 ， 建成 浙 江 省 最 大 規(guī) 模 的 下 沙 高 教 園 區(qū) 。 　 　 杭 州 開 發(fā) 區(qū) 是 我 國 最 大 的 移 動 通 信 生 產(chǎn) 基 地 之一 ， 聚 集 了 摩 托 羅 拉 、 東 方 通 信 、 三 菱 、 富 士 康 、華 宇 電 子 等 主 機 及 相 關(guān) 配 套 企 業(yè) ； 日 本 東 芝 公 司 建立 了 年 產(chǎn) 240萬 臺 筆 記 本 電 腦 的 全 球 生 產(chǎn) 基 地 ； 是浙 江 省 以 生 物 基 因 工 程 、 天 然 藥 物 及 制 劑 、 醫(yī) 療 器械 為 重 點 的 醫(yī) 藥 工 業(yè) 生 產(chǎn) 基 地 ， 引 進 了 九 源 基 因 、美 國 眼 力 健 、 康 萊 特 、 日 本 泰 爾 茂 、 旭 化 成 醫(yī) 療 器械 、 浙 大 藥 業(yè) 等 一 批 生 產(chǎn) 企 業(yè) 和 研 發(fā) 中 心 ； 是 日 本松 下 公 司 在 中 國 建 立 的 最 大 家 電 生 產(chǎn) 基 地 ， 總 投 資 美 元 、 占 地 24萬 平 方 米 的 松 下 杭 州 工 業(yè) 園 正在 全 面 建 設(shè) ； 是 浙 江 省 最 大 的 飲 料 生 產(chǎn) 基 地 ， 集 聚了 可 口 可 樂 、 康 師 傅 、 娃 哈 哈 三 大 著 名 品 牌 。 其 中 列 入 全 球 500強 的企 業(yè) 已 有 24家 公 司 在 開 發(fā) 區(qū) 投 資 38個 項 目 。⑵ 經(jīng) 濟 和 社 會 發(fā) 展 狀 況杭 州 開 發(fā) 區(qū) 秉 承 “讓 投 資 者 獲 利 ， 讓 創(chuàng) 業(yè) 者 成功 ”的 理 念 ， 大 力 開 展 招 商 引 資 ， 發(fā) 展 壯 大 先 進 制造 業(yè) 基 地 。 綜 合 發(fā) 展 水 平 名 列 全 國 49個國 家 級 開 發(fā) 區(qū) 前 15位 。全 街 道 現(xiàn) 區(qū) 域 面 積 為 方 公 里 ， 常 住 人 口 萬 ， 暫 住 人 口 6萬 人 ， 下 轄 9個 行 政 村 （ 頭 格 、 中 沙 、上 沙 、 下 沙 、 元 成 、 東 方 、 新 元 、 松 合 、 灣 南 ） ，3個 社 區(qū) （ 智 格 、 七 格 、 高 沙 ） 和 1個 居 委 會 。⑴ 地 理 位 置下 沙 位 于 舉 世 聞 名 的 錢 塘 江 下 游 北 岸 ， 國 家 級開 發(fā) 區(qū) ——杭 州 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 、 全 國 最 大 的 高 教園 區(qū) ——浙 江 省 高 教 園 區(qū) 、 浙 江 杭 州 出 口 加 工 區(qū) 都座 落 在 下 沙 街 道 境 內(nèi) 。城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 善 度 ： 水 、 電 、 氣 、 視 、 訊 、 路 配套 齊 備 ；環(huán) 境 質(zhì) 量 狀 況 ： 空 氣 質(zhì) 量 一 般 ， 周 邊 環(huán) 境 一 般 。 常 規(guī) 的 公 交 車 一 條 線 路 的 運 量 是 每 小時 5000 人 ， 而 地 鐵 一 條 線 的 運 量 在 3 萬 4 萬 人 左右 。 這 可 是 超 過10 / 30了 現(xiàn) 有 速 度 的 一 倍 多 。交 通 便 捷 度 ： 估 價 對 象 距 B1 公 交 車 站 約 200 米 ，附 近 有 校 一 線 、 381 等 多 條 公 交 線 路 通 過 ， 交 通 較方 便 。 委 估 對 象 地 處 高 教 園 區(qū) 和 經(jīng) 濟 開 發(fā)區(qū) ， 繁 華 程 度 較 高 ， 交 通 方 便 ， 人 流 量 大 ， 但 周 圍環(huán) 境 一 般 。 估 對 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 作 酒 樓 ， 餐 飲 配 套 服 務(wù) 設(shè) 施 好 ，宗 地 內(nèi) 外 開 發(fā) 程 度 均 為 五 通 一 平 。金華市婺城區(qū)海芝排骨飯餐館估價報告一 、 個 別 因 素 分 析㈠ 物 質(zhì) 實 體 狀 況 1. 建 筑 物 狀 況⑴ 委 估 建 筑 物 維 護 保 養(yǎng) 情 況 較 好 ， 成 新 率 為89%， 建 筑 面 積 為 100m2。十 、 估 價 結(jié) 果通 過 市 場 調(diào) 查 以 及 運 用 科 學(xué) 的 估 價 方 法 ， 最 后 得 出該 房 地 產(chǎn) 的 價 格 為 三 十 萬 。㈦ 協(xié) 調(diào) 原 則㈧ 綜 合 分 析 原 則 及 多 種 方 法 比 較 原 則 。㈣ 替 代