房地產(chǎn)抵押評估報告-文庫吧資料
2024-08-14 19:17本頁面
【正文】 施 狀 況100100100100小區(qū)配套完善度100112100100環(huán) 境 優(yōu) 劣 度100100100100個別因素裝修狀況100115109100層 數(shù)100101101100房屋成新度100115100100 表四 因 素 比 較 修 正 系 數(shù) 表 估價對象及比較案例比較因素案例A案例B案例C現(xiàn) 狀 用 途100/100100/100100/100交 易 日 期100/100100/100100/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素交通條件道路通達度100/100100/100100/100地 理 位 置100/100100/100100/100商服繁華度100/110100/115100/100基 礎 設 施 狀 況100/100100/100100/100小區(qū)配套完善度100/112100/100100/100環(huán) 境 優(yōu) 劣 度100/100100/100100/100個別因素裝修狀況100/115100/109100/100層 數(shù)100/101100/101100/100房屋成新度100/115100/100100/100修正后價格(元/平方米)413239494500比準價格的確定 因為比較案例與估價對象用途相同、位置相近，故取三個比較案例比準價格的算術平均值作為本次市場比較法評估測算結果:單位價格＝（4132+3949+4500）247。比較因素修正將交易案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個別因素等方面進行系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格。比較因素的選擇根據(jù)估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：交易情況、估價時點、區(qū)域因素和個別因素等。六、估價測算過程（一）市場比較法測算估價對象比準價格（基本公式）比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個同類用途項目交易案例進行比較。比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。五、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產(chǎn)價格的基本方法。最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經(jīng)濟上通行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。二季度京城土地尤其是住宅項目用地供應非常充足。（4）其他土地市場新增供應概述受近期樓市交易好轉(zhuǎn)的推動，土地市場放量明顯提速。二手住宅市場：09年上半年，%，%；%。（3）居住物業(yè)房地產(chǎn)市場狀況09年上半年，全市共成交28塊土地，其中包括11宗住宅用地，全市規(guī)劃建筑面積合計 ，%。按常住人口計算，全市人均GDP達到63029元（按年平均匯率折合9075美元），%。其中，%；，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值7682億元，%。在這種情況下，政府及企業(yè)應保持理性態(tài)度，以維護土地市場的健康持續(xù)發(fā)展。高溢價率地塊與上月相比繼續(xù)增加；排行榜總價整體水平與上月基本持平，萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手，推動土地市場進一步回暖。伴隨著土地市場成交的不斷轉(zhuǎn)好，政府供地信心大增，各重點城市經(jīng)營性用地供應再創(chuàng)年度新高；開發(fā)商頻頻出手爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交日趨火爆，經(jīng)營性用地成交面積環(huán)比繼續(xù)上漲，五成以上城市本月經(jīng)營性用地成交放量。二、區(qū)域因素分析估價對象所在小區(qū)緊鄰三清山
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