【正文】 專業(yè)人士費：建造成本的12%。 ②紅線內(nèi)市政：取建安費用的13%； ③建造成本：為前二項之和。六、估價測算過程（一）成本法測算房屋建筑物價值本次委估房屋建筑物評估過程見技表1：34技表1 房屋建筑物估價過程一覽表序號房屋 用途建筑 年代房屋結(jié)構(gòu)建筑面積 (平方米)建安 單價紅線內(nèi)市政建造成本不可預見費專業(yè)人士費房屋單價管理費用投資利息開發(fā)利潤重置單價 房屋重置總價 成新率%房屋現(xiàn)值單價 房屋現(xiàn)值總價 1辦公2006鋼混4500 585 5085 225 610 5920 710 480 1776 8886 54, 97 8619 53, 2停車場2006鋼混2300 299 2599 115 312 3026 363 245 908 4542 4, 97 4406 3, 合計8340 59, 　8,089 57, 房屋建筑物測算過程中價值確定如下：建造成本①建安費用：根據(jù)現(xiàn)行《北京市建設工程預算定額》（2004）及相關(guān)價格信息，結(jié)合其結(jié)構(gòu)、裝修情況取值。估價方法的選擇應按照《規(guī)范》，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。根據(jù)估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。金融商務業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。近幾年，北京市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，城市建設方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。（3）北京市經(jīng)濟狀況北京是我國的首都，是全國的政治、文化中心。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。其特點是：春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習慣上稱為城區(qū)；朝陽、海淀、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區(qū)縣為遠郊區(qū)。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。0539。3839。3039。2439。三、市場背景分析（1）地理位置與行政區(qū)劃北京，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟上占有重要的地位。環(huán)境條件：估價對象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。市政基礎設施條件：估價對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項基礎設施較完善，達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等?？偟膩砜?，估價對象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達條件較好。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達市區(qū)和全區(qū)各地。其中：京包線16公里、京門線7公里、。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長48公里。有各關(guān)文物點700余處，其中國家級重點保護單位4處，北京市重點文物保護單位28處。海淀區(qū)是著名的風景旅游區(qū)。在經(jīng)歷了“中關(guān)村電子一條街”的萌芽期、1988年成立全國第一家國家級新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的超速增長期后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟的支柱和首都經(jīng)濟的龍頭，逐步形成電子信息、光機電一體化等四大支柱產(chǎn)業(yè)，建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地和中關(guān)村大街科技經(jīng)濟帶。區(qū)內(nèi)科研力量、科學儀器設備、圖書情報信息、科研成果等均高度密集。 海淀區(qū)是著名的文化教育區(qū)。屬溫帶濕潤季風氣候，年平均氣溫11．6℃，日照數(shù)2662小時，無霜期211余天，平均降水量628．9毫米。古時海淀鎮(zhèn)附近為一片淺湖水淀，1954年6月“海淀區(qū)”作為行政區(qū)劃名稱正式在牌圖上出現(xiàn)。二、區(qū)域因素分析海淀區(qū)是北京十八個區(qū)縣之一，位于北京市西北部，占地面積430平方公里，戶籍人口157萬人。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】記載，估價對象已全部設定抵押權(quán)，在本評估基準日尚未解押。根據(jù)委托方提供的資料，地下二、車位260個。設備配套：設置煙感防火自動噴淋系統(tǒng)及美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)。內(nèi)墻：大堂及電梯廳為微晶石墻面，過道局部為鋁扣板墻面，局部墻面刷乳膠漆，部分做木格柵裝飾。落地不銹鋼旋轉(zhuǎn)玻璃門。美國江森中央空調(diào)系統(tǒng)；地下車位320個，地上車位30個。理想國際大廈由巴馬丹拿公司進行設計，采用低柱網(wǎng)、大跨度的框架剪力墻結(jié)構(gòu)；8層中部做中庭，瀑布幕墻；。根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海其字第010258號】及相關(guān)資料，估價對象為位于海淀區(qū)北四環(huán)西路58號的理想國際大廈，（詳見下表）。估價對象距離市中心約15公里。宗地規(guī)整，便于綜合利用。圖號為Ⅳ1473（2），地號為0312013001007。 十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價格的各項因素，確定在估價時點2009年4月3日的價格結(jié)果為：房地產(chǎn)總價：大 寫：壹拾伍億玖仟貳佰柒拾玖萬伍仟肆佰元整樓面單價：22507元/平方米 其中：（3） 國有出讓土地使用權(quán)價格：（4） 房屋價格：十一、估價人員 姓 名 證 號 簽 名*** ********** *** ********** 十二、估價作業(yè)日期 二○○九年四月三日至四月八日 十三、估價報告應用的有效期本報告估價結(jié)果自報告出具之日起有效期為壹年。估價方法的選擇應按照《規(guī)范》，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。所以強調(diào)：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點的價格。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現(xiàn)值。有相同使用價值、有替代可能的房地產(chǎn)之間會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。根據(jù)估價對象實際利用狀況及本次評估目的，綜合（辦公）用途為最有效利用方式。 最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。 八、估價原則 我們在本次估價時遵循了以下原則： 合法原則 （1）估價對象具有合法的國有出讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。估價對象房屋價值為在估價基準日2009年4月3日房屋建筑物在現(xiàn)狀利用條件下的公開市場價格。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。金融商務業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，刺激了整體經(jīng)濟的發(fā)展，也將帶動房地產(chǎn)市場的活躍。近幾年，北京市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，城市建設方面成果顯著，房地產(chǎn)業(yè)也得到了大力發(fā)展。（3）北京市經(jīng)濟狀況北京是我國的首都，是全國的政治、文化中心。降水的年內(nèi)、年際間不平均，集中于8月份。其特點是：春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。東南部為平原，平坦開闊，與黃淮海平原連成片，海拔平均在20－60米之間。山勢陡峭，山峰一般在海拔1000－1500米。（2）自然環(huán)境①地質(zhì)地貌綜述北京地處華北大平原西北邊緣，是平原與高原、山地的交接地帶。全市劃分為18個區(qū)縣，其中東城、西城、崇文、宣武四個區(qū)習慣上稱為城區(qū)；朝陽、海淀、豐臺、石景山四個區(qū)稱近郊區(qū)；門頭溝、房山區(qū)、通州區(qū)和大興、順義、懷柔、平谷、密云、昌平、延慶十個區(qū)縣為遠郊區(qū)。除東南部與天津市接壤外，周圍均與河北為鄰。0539。3839。3039。2439。 市場背景分析（1）地理位置與行政區(qū)劃北京，我國的首都，是全國的政治中心和文化中心，經(jīng)濟上占有重要的地位。環(huán)境條件：估價對象位于海淀區(qū)，綠化率較高，環(huán)境條件較好。市政基礎設施條件：估價對象所在區(qū)域的現(xiàn)狀各項基礎設施較完善，達到“七通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣）：通路：有三環(huán)路、四環(huán)路、中關(guān)村大街等?？偟膩砜?，估價對象所在地區(qū)位置較好，交通較為便利，道路通達條件較好。全區(qū)有76條電車、汽車線路通達市區(qū)和全區(qū)各地。其中：京包線16公里、京門線7公里、。區(qū)內(nèi)鐵路共5條（段），總長48公里。有各關(guān)文物點700余處，其中國家級重點保護單位4處，北京市重點文物保護單