【正文】 建議:1, 開盤時價位要與周邊項目價位相當(dāng)或略低.2, 對于知名企業(yè)客戶或購買大面積客戶適當(dāng)考慮給與價格上或物業(yè)費上的的優(yōu)惠.3, 對于由已購房客戶介紹來的客戶適當(dāng)給與優(yōu)惠.4，將所有相關(guān)費用明細,在第一時間交給客戶,是客戶對物業(yè)管理有清 楚了解.5, 建全入住手續(xù).6，付款靈活,在銷售初期是吸引客戶,促進成交的最佳手段.7，物業(yè)管理公司的確定及收費標(biāo)準(zhǔn)的確定,也是直接促進銷售的手段. 定價原則： 層差：按照慣例，甲級寫字樓樓層越高，銷售價格越高, 層差系數(shù)1% 向差：按照慣例，甲級寫字樓面向主干線、正南價格最高，依次為東、西、北向； 理想大廈北臨北四環(huán)，交通便捷，物業(yè)形象醒目，因而北向價格可定為最高。而且可能會有不少投機者乘機入市炒作，更加會帶動產(chǎn)品的暢銷。反之，消費者則很可能打消購買念頭。本案的價格是依據(jù)項目的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本項目處于中關(guān)村核心區(qū)中關(guān)村西區(qū),地段,位置,影響力,，在發(fā)展商實現(xiàn)其合理利潤的前提下，通過市場比較法,成本核算法,市場感受法,最終制定出本案的合理價格區(qū)域在1400016000元/平米。第三部分營銷推廣篇一、 營銷推廣策略價格定位（一）中關(guān)村地區(qū)價格分析:中關(guān)村區(qū)域中高檔寫字樓的推廣大多都采用出售方式,是典型的銷售市場,寫字樓價格(售價,租價)較高,租價在4元至8元/平米/天。科技知識與設(shè)計建筑的具有創(chuàng)造性的人相結(jié)合產(chǎn)生”高科技”建筑。 本項目建設(shè)的總體目標(biāo)： “智慧型、智能化、國際化商務(wù)寫字樓”演繹現(xiàn)代寫字樓項目辦公模式，體現(xiàn)高科技與E時代辦公休閑的完美結(jié)合滿足個性的全方位服務(wù)理念● 國際化體現(xiàn)在，國際化會所，國際化的商務(wù)配套，國際會議廳，多種語言同聲傳譯，視頻集控，無限上網(wǎng)等功能。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。 例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽，從而獲得經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。 提高銷售質(zhì)量，做為一個提供人性化設(shè)計的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。（導(dǎo)入CIS系統(tǒng)） 在消費者立場上，力求產(chǎn)品設(shè)計精細，平面布局合理， 配套方便實惠，充分體現(xiàn)風(fēng)格，體現(xiàn)品味。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。品質(zhì)性——指采用的配套設(shè)備、風(fēng)格，國際化，信息智能化。做為一個國際化商務(wù)辦公空間，只有將項目的營銷策劃有效的導(dǎo)入品牌意識，以提升項目檔次而取得良好的銷售效應(yīng)。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。開發(fā)商應(yīng)將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個開發(fā)的細微末節(jié)。本案要創(chuàng)造中關(guān)村與眾不同的風(fēng)格，在貫以中關(guān)村第一商務(wù)區(qū)形象為標(biāo)簽的項目中顯得充滿個性、現(xiàn)代和國際化，引領(lǐng)了一種真正的潮流，在中關(guān)村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的風(fēng)格。辦公在此，您足不出戶就能體驗到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。l 品質(zhì)開發(fā)商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的,往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求，無論是在項目規(guī)劃、規(guī)模、配套設(shè)施或裝修水平都可以說沒有品質(zhì)感可言。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項目從眾多傳統(tǒng)寫字樓中脫穎而出。企劃推廣訴求核心：創(chuàng)新——品質(zhì)——風(fēng)格——專業(yè)l 創(chuàng)新“創(chuàng)新”是對本案“產(chǎn)品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。（七） 環(huán)保辦公 重視環(huán)境管理，推行無紙辦公（即充分利用電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）、中水自理循環(huán)再用，以及其它環(huán)保活動，使管理成為一座環(huán)保大廈（四）、本案產(chǎn)品定位： 基于本項目，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。（六） 24小時緊急搶修 針對本項目IT行業(yè)客戶的特殊性，工程管理要求較高，尤其要保證樓內(nèi)線路、電源設(shè)備的正常運行。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過Email發(fā)布通知。（四） 三餐員工餐服務(wù) 針對科技類行業(yè)辦公時間通常比較長，加班現(xiàn)象也較為普遍，為方便在大廈辦公的客戶，在通常寫字樓員工餐廳提供午餐的基礎(chǔ)上，同時提供早餐和晚餐員工餐，方便大廈員工就餐。前臺服務(wù) 前臺是整體素質(zhì)和文化內(nèi)涵的具體表現(xiàn)，是對外宣傳的窗口，根據(jù)開業(yè)后的需 要，總臺可先設(shè)立以下服務(wù)項目：u 傳真、打字、復(fù)印、國內(nèi)長途、國際長途；u 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；u 出租汽車預(yù)約服務(wù)；u 提供旅游活動安排服務(wù)；u 航空機票定購；u 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)；u 預(yù)定餐廳座位、文化體育節(jié)目票務(wù)；u 花卉代購、遞送服務(wù)；u 提供公司阿姨服務(wù)；u 計程車及豪華轎車服務(wù) u 國際長途電話 u 旅行社及導(dǎo)游服務(wù) u 問訊服務(wù)和留言服務(wù)；u 洗衣及干衣服務(wù) u 郵寄/包裹服務(wù) u 照片沖洗服務(wù) （二） 租擺服務(wù) 要為大廈的業(yè)/租戶提供租擺服務(wù)，主要以出租/售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主，同時提供專業(yè)養(yǎng)護人員定期進行澆水、施肥、剪枝等，為客戶創(chuàng)造優(yōu)美宜人的工作環(huán)境。11. 提供保安力量，并在適當(dāng)情況下安裝、運用、維護保安設(shè)施。9. 就涉及大廈物業(yè)管理的有關(guān)事項，代表全體產(chǎn)權(quán)人聘請律師、審計師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員。7. 車輛行駛、停放、管理及其場地的維修養(yǎng)護。5. 物業(yè)檔案資料的建立及入住管理。3. 環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿(mào)物業(yè),，保持物業(yè)價格市場競爭力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務(wù)，,.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議:1. 房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。　　■ 電視通訊系統(tǒng)：　　1)有線電視系統(tǒng)：可接收加密的衛(wèi)星電視節(jié)目以及加密的數(shù)據(jù)信息；　　2)公共廣播系統(tǒng)　　■ 電子信息顯示系統(tǒng)（入口大廳）　　■ 視頻點播（VOD）系統(tǒng)（客房）　　■ 同聲翻譯系統(tǒng)（國際會議廳）■ 計算機通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：應(yīng)由網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)硬件、網(wǎng)絡(luò)協(xié)議和網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)7,確立物業(yè)管理公司：首先要看物管公司的品牌和社會口碑，關(guān)鍵是看該管理公司是否能做到嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細致、周到?！　?)電子信箱系統(tǒng)：具有存儲及提取文本、傳真、電傳等郵件的功能?！　?)INTRANET(Intranet)：是一個企業(yè)或集團的內(nèi)部計算機網(wǎng)絡(luò)?！　　?衛(wèi)星通信系統(tǒng)：　　樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VSAT通信系統(tǒng)，與外部構(gòu)成語音和數(shù)據(jù)通道，實現(xiàn)遠距離通信的目的。　　2)語音應(yīng)答系統(tǒng)：通過電話查詢有關(guān)信息并及時應(yīng)答服務(wù)功能?？勺詣酉蚓哂心莻€語音信箱的客戶提供呼叫（當(dāng)語音 信箱系統(tǒng)和無線尋呼系統(tǒng)連接后）。 　　 固定電話通信系統(tǒng)：設(shè)程控數(shù)字用戶交換機或采用公網(wǎng)的集中小交換機。對其它設(shè)施和器具的設(shè)計應(yīng)當(dāng)遵循以下四點： 　　　　(1)　使用的靈活性； 　　　　(2)　維護保養(yǎng)特性； 　　　　(3)　實際應(yīng)用價值； 　　　　(4)　成本效率。 ◆通信系統(tǒng)的設(shè)計 　大廈智能化應(yīng)按5A級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計: A 樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng):供熱,通風(fēng)和空氣調(diào) 節(jié)系統(tǒng),給排水及中水系統(tǒng),電力供應(yīng)系統(tǒng),照明系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng). B 保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng),巡更系統(tǒng),防盜系統(tǒng). C 消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報警系統(tǒng),消防滅火系統(tǒng),消防排煙 系統(tǒng). D 辦公自動化系統(tǒng)(OAS):物業(yè)管理輔助系統(tǒng),共享信息庫系統(tǒng),辦公 與文件處理流程自動化管理系統(tǒng),設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng). E信息自動化系統(tǒng)(CAS):1),網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng):高速光纖通信網(wǎng),每10平米1個INTERNET端口, 終端帶寬10100兆,能實現(xiàn)圖文,數(shù)據(jù)等高速傳播及VCD點播. 2),電視通訊系統(tǒng):電視接收,電視會議,視頻點播系統(tǒng). 3),無線通信系統(tǒng):無線尋呼對講系統(tǒng),移動通訊信號增強系統(tǒng),衛(wèi)星通信系統(tǒng).4),程控電話用戶交換系統(tǒng):固定電話通信系統(tǒng),聲訊服務(wù)通信系統(tǒng).　大廈將需要至少2000門電話站的設(shè)備和100個數(shù)據(jù)終端，并且這些設(shè)備將被充分利用。在局部市場甚至有些寫字樓已經(jīng)導(dǎo)入了電信超市的配套設(shè)施，即整合中國電信、網(wǎng)通、聯(lián)通以及其他電信運營商的資源，統(tǒng)籌安排，為用戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實現(xiàn)區(qū)域資源共享。6， 設(shè)施配置: 寫字樓極力體現(xiàn)智慧型、智能化的物業(yè)形象。5， 在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充分緩解緊張的工作壓力，充分享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。3， 在大廈二層作商務(wù)配套商務(wù)中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、高檔次的時租會議室，1020間會議室，每間可以容納10～26人,洽談室，多媒體視聽演示室，產(chǎn)品展示廳。十三—十六層1， 地下一層建立員工餐廳,容納100個座位的餐廳。休閑吧（星巴客咖啡），機票代理、速遞等。4， 從事科技貿(mào)易，金融、風(fēng)險投資等相關(guān)領(lǐng)哉的中小型公司5， 服務(wù)于高科技企業(yè)，如會計師事務(wù)所，律師事務(wù)所，廣告公司、中介機構(gòu)等小型公司（三）、本案修改建議 本案定位為智慧型、智能化商務(wù)寫字樓，在產(chǎn)品細節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應(yīng)注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。2， 高科技外資企業(yè)。他們的決策是理性的，符合科技標(biāo)準(zhǔn)。4， ２００３年約有近８０萬平方米的寫字樓投入使用，明年西區(qū)相繼進入銷售高峰,競爭激烈，對本案銷售存在一定壓力。如果創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動產(chǎn)，不但積壓了資金，而且對于自身也加重了負(fù)擔(dān)，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經(jīng)營是他們的經(jīng)營理念。8 新建地鐵九號線,從