中關(guān)村文化廣場策劃報告-文庫吧資料
2025-04-20 03:04本頁面
【正文】 自身優(yōu)勢，我們建議把本地域建設(shè)成為適合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂的文化建筑群落，建成后使本地域成為中關(guān)村地區(qū)文化休閑中心或中關(guān)村人的精神家園。第三部分 項目定位通過我們對周邊市場的調(diào)查和研究，我們認(rèn)為8樓的定位需要根據(jù)本地域的定位、功能和布局進(jìn)行綜合考慮，統(tǒng)籌安排后合理設(shè)計。原因只有兩個：客戶少或者價格高；西區(qū)的寫字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬平米的寫字樓商鋪等；西區(qū)的項目起點(diǎn)高，配套好，功能全。（三）項目機(jī)會分析 作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項目擁有如下的機(jī)遇：中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大；政府規(guī)劃中關(guān)村西區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個重點(diǎn)突出的CBD商圈；西區(qū)的土地價格高昂，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價格高；附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設(shè)施。 SWOT分析（一）項目優(yōu)勢分析 通過對本項目的分析，我們認(rèn)為本項目具有以下優(yōu)勢：價格有優(yōu)勢；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項目以獨(dú)特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個教堂，可以體現(xiàn)獨(dú)到的文化氛圍，有塑造概念的空間。一、該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上1820層，標(biāo)準(zhǔn)層面積40005000平方米。 表9 賓館調(diào)查表名 稱標(biāo)準(zhǔn)間面積（M2）出租價格（元/年）入住率客戶鑫 鼎 賓 館286萬10大地花園酒店2870%電腦公司這個調(diào)查說明本地域?qū)χ嘘P(guān)村的客戶還是有相當(dāng)大的吸引力。其中海淀圖書城的進(jìn)入客流人數(shù)在120人次/5分鐘（調(diào)查時間2002年1月19日下午2點(diǎn)）表8 商店客流分值表（5分人多，1分人少）商 店客 流 分 值工業(yè)出版社書店5海淀圖書城4新華書店3外文書店3籍海樓書店2隨身聽、MP35音像店4體育用品商店2服裝店1在對書店的調(diào)查中，購買計算機(jī)類圖書的人最多，其次是外語類圖書和文學(xué)類圖書。對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。硅谷電腦城和中發(fā)電子市場的展示間位于45層，客戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計算機(jī)公司、網(wǎng)絡(luò)公司、維修商等，租賃情況一般，硅谷電腦城5層展示間的空置率接近30%。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個人，從事電子元器件、計算機(jī)配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個商場的攤位出租率基本上保持100%。展示間以平方米的價格進(jìn)行租賃，價格在5元/天商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進(jìn)行出租。我們還對中發(fā)電子市場、海龍大廈、中海電子市場、太平洋電腦市場和硅谷電腦城進(jìn)行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見附表2。這三個商場分別開業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見下表。（一）供應(yīng)市場調(diào)查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對本項目的定位，我們對雙安商場、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉儲超市進(jìn)行了初步的調(diào)查。同時，我們也對本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。圖6 中關(guān)村寫字樓地下車位比例圖三、本項目競爭性市場調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對項目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項目類似的或具有競爭性的物業(yè)情況。表6中關(guān)村寫字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時間名 稱總建筑面積（平方米） 車位總計（個）地上地下車位數(shù)/千平米（個）數(shù)量(個)比例數(shù)量個比例1996航天長城大廈4萬50無無50100%泛亞大廈270008050%30%3平均1997光大國信大廈142726060100%無無知春大廈3000025010040%15060%平均1998中成大廈無無無無無0希格瑪中心910003030100%無無理工科技大廈6萬1803017%15083%3學(xué)研大廈116無無116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均1999中電信息大廈430001635534%10866%海龍大廈360無無360100%北京硅谷電腦城4200030020067%10033%方圓大廈27545270無無270100%平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無無150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均2001騰達(dá)大廈600未定未定600100%太平洋國際大廈6萬600無無600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來越大。車位狀況調(diào)查對于寫字樓來說，停車位是一個項目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個比較合理的方式。詳細(xì)結(jié)果見表5。寫字樓租售的比例見圖5。這個情況表明發(fā)展商對中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報。在建的項目的租售率各不相同。（三）租售狀況調(diào)查與分析客戶規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。表3中關(guān)村寫字樓售價和總建筑面積表售 價（元/平方米）總建筑面積（萬平方米）13000以下13000149991500016000111600119999020000以上合計圖4 中關(guān)村寫字樓售價分布比例（二）需求市場調(diào)查與分析為了給本項目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細(xì)致的客戶情況調(diào)查，具體見表4。13000以下和1500016000元/平方米之間的寫字樓大致相等，16000到20000元/平方米這一售價為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足，20000元/平方米以上的寫字樓又占了21%。平方米以上高價位的只占10%。占總量的67%。圖2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖從供應(yīng)價位來看由表2可以看出。在2001年又保持了較高的供應(yīng)量（達(dá)到31萬），并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，西區(qū)第一個項目藍(lán)星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。表2中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū) 域序 號項 目 名 稱總建面積M2層 數(shù)售 價元/ M2租 金元/天/ M2入 住 率清華東路—北四環(huán)1北京硅谷電腦城16層不售95%2學(xué)研大廈A座10層不售6%B座12層3海泰大廈23層7500100%4海淀新技術(shù)大廈15層不售85%5北大太平洋大廈24層不售99%6清華同方11萬26層1318060%7大地寫字樓18層不售10%合 計北三環(huán)——北四環(huán)1海龍大廈18層14700590%2泛亞大廈20層1535595%3希格瑪中心7層不售8100%4中關(guān)村大廈23層20000690%5太平洋國際大廈6萬20層16000未定90%6航天長城大廈4萬15層不售100%7知春大廈3萬15層124505100%8中成大廈16層不售%9光大國信大廈6層不售95%10理想大廈20層不售99%11帝恒寫字樓17層13800未定30%12融科資訊12層24900630
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