【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。 樓層和朝向差價(jià)調(diào)查與分析調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫(xiě)字樓沒(méi)有樓層和朝向的差價(jià)，其中僅3個(gè)寫(xiě)字樓有所考慮，%；海淀新技術(shù)大廈沒(méi)有樓層差價(jià)，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差1元/天/平米，%；，樓層租金隨高度增加而增加，，%。車位狀況調(diào)查對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，停車位是一個(gè)項(xiàng)目檔次與環(huán)境重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，在中關(guān)村這個(gè)寸土寸金的地段，選擇地下車位是一個(gè)比較合理的方式。從表6可以看出，各個(gè)寫(xiě)字樓主要以地下車位為主，占全部停車位的81%。表6中關(guān)村寫(xiě)字樓車位數(shù)量調(diào)查入住時(shí)間名 稱總建筑面積（平方米） 車位總計(jì)（個(gè)）地上地下車位數(shù)/千平米（個(gè)）數(shù)量(個(gè))比例數(shù)量個(gè)比例1996航天長(zhǎng)城大廈4萬(wàn)50無(wú)無(wú)50100%泛亞大廈270008050%30%3平均1997光大國(guó)信大廈142726060100%無(wú)無(wú)知春大廈3000025010040%15060%平均1998中成大廈無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)0希格瑪中心910003030100%無(wú)無(wú)理工科技大廈6萬(wàn)1803017%15083%3學(xué)研大廈116無(wú)無(wú)116100%海淀新技術(shù)大廈5714030010033%20067%平均1999中電信息大廈430001635534%10866%海龍大廈360無(wú)無(wú)360100%北京硅谷電腦城4200030020067%10033%方圓大廈27545270無(wú)無(wú)270100%平均2000海泰大廈987162303013%20087%北大太平洋大廈41600150無(wú)無(wú)150100%中關(guān)村大廈380001702012%15088%理想大廈3103010%28090%平均2001騰達(dá)大廈600未定未定600100%太平洋國(guó)際大廈6萬(wàn)600無(wú)無(wú)600100%10數(shù)碼大廈120035029%85071%平均 從下圖可以看出，隨著中關(guān)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地下車位的比例越來(lái)越大。另外從表6也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢(shì)，2001年寫(xiě)字樓基本能保證每百平米一個(gè)車位。圖6 中關(guān)村寫(xiě)字樓地下車位比例圖三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)調(diào)查與分析在我們此次的調(diào)查中，我們還對(duì)項(xiàng)目地區(qū)周邊的綜合商業(yè)及電子商鋪進(jìn)行了調(diào)查，以了解和本項(xiàng)目類似的或具有競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)情況。經(jīng)過(guò)對(duì)調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論：n 本地域附近缺少大型綜合商業(yè)n 以電子市場(chǎng)為依托的底商物業(yè)出租率較高n 電子市場(chǎng)以攤位為主，展示間為輔；標(biāo)準(zhǔn)攤位價(jià)格從2000元/月到4000元/月價(jià)格不等n 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。同時(shí)，我們也對(duì)本地域的商業(yè)情況進(jìn)行了初步的調(diào)查。我們的調(diào)查結(jié)果顯示：n 本地域商業(yè)氛圍濃厚n 客流人員以高校學(xué)生為主n 經(jīng)營(yíng)圖書(shū)、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營(yíng)服裝的商店客流少n 計(jì)算機(jī)類圖書(shū)、外語(yǔ)類圖書(shū)銷量好以下是具體的分析。（一）供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析依照發(fā)展商的要求及我們對(duì)本項(xiàng)目的定位，我們對(duì)雙安商場(chǎng)、當(dāng)代商城和城鄉(xiāng)倉(cāng)儲(chǔ)超市進(jìn)行了初步的調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)見(jiàn)附表1。這三個(gè)商場(chǎng)分別開(kāi)業(yè)于1994年、1995年和1997年，其分布見(jiàn)圖，裝修檔次和商業(yè)構(gòu)成見(jiàn)下表。表7 商場(chǎng)商業(yè)構(gòu)成 名 稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容海 淀 城 鄉(xiāng) 貿(mào) 易 中 心當(dāng) 代 商 城雙 安 商 場(chǎng)各層商品類型1層食品2層食品3層日用洗滌百貨4層服裝、鞋帽、家電B1層食品、超市1層珠寶、化妝品2層運(yùn)動(dòng)系列3層男裝4層女裝5層日用百貨6層食品1層珠寶、化妝品超市2層男裝3層女裝4層時(shí)尚男女裝、鞋5層體育用品日用百貨內(nèi) 部 裝 修中檔裝修高檔裝修高檔裝修我們還對(duì)中發(fā)電子市場(chǎng)、海龍大廈、中海電子市場(chǎng)、太平洋電腦市場(chǎng)和硅谷電腦城進(jìn)行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)附表2。從調(diào)查結(jié)果可以知道，除了中海電子市場(chǎng)（該市場(chǎng)為1層臨時(shí)建筑，面積約3000平方米）。商場(chǎng)均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進(jìn)行出租。攤位的出租價(jià)格從2000元/月到4000元/月不等，付款多位半年付和年付。展示間以平方米的價(jià)格進(jìn)行租賃，價(jià)格在5元/天平方米。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個(gè)人，從事電子元器件、計(jì)算機(jī)配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個(gè)商場(chǎng)的攤位出租率基本上保持100%。對(duì)展示間的調(diào)查中，太平洋市場(chǎng)一層展示間出租率90%以上，主要從事計(jì)算機(jī)、顯示器、數(shù)碼電子產(chǎn)品等銷售，客戶有國(guó)內(nèi)知名的大型電子企業(yè)，也包括SONY、三星等國(guó)外知名企業(yè)。硅谷電腦城和中發(fā)電子市場(chǎng)的展示間位于45層，客戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計(jì)算機(jī)公司、網(wǎng)絡(luò)公司、維修商等，租賃情況一般，硅谷電腦城5層展示間的空置率接近30%。（二）需求市場(chǎng)調(diào)查與分析在對(duì)本區(qū)域的客流調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客流構(gòu)成主要為附近各大院校的學(xué)生，其余為帶孩子的家長(zhǎng)和長(zhǎng)城電腦學(xué)校的學(xué)員，70%的人群在25歲以下。對(duì)本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書(shū)、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店?？土魅藬?shù)分值見(jiàn)下表。其中海淀圖書(shū)城的進(jìn)入客流人數(shù)在120人次/5分鐘（調(diào)查時(shí)間2002年1月19日下午2點(diǎn)）表8 商店客流分值表（5分人多，1分人少）商 店客 流 分 值工業(yè)出版社書(shū)店5海淀圖書(shū)城4新華書(shū)店3外文書(shū)店3籍海樓書(shū)店2隨身聽(tīng)、MP35音像店4體育用品商店2服裝店1在對(duì)書(shū)店的調(diào)查中，購(gòu)買(mǎi)計(jì)算機(jī)類圖書(shū)的人最多，其次是外語(yǔ)類圖書(shū)和文學(xué)類圖書(shū)。對(duì)大地花園酒店和鑫鼎賓館的調(diào)查結(jié)果如下表所示。表9 賓館調(diào)查表名 稱標(biāo)準(zhǔn)間面積（M2）出租價(jià)格（元/年）入住率客戶鑫 鼎 賓 館286萬(wàn)10大地花園酒店2870%電腦公司這個(gè)調(diào)查說(shuō)明本地域?qū)χ嘘P(guān)村的客戶還是有相當(dāng)大的吸引力。調(diào)查還顯示，有一部分客戶租用了位于本地域的倉(cāng)儲(chǔ)面積。第二部分 項(xiàng)目分析本次策劃的項(xiàng)目為中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司開(kāi)發(fā)的中關(guān)村文化廣場(chǎng)中的文化交流中心大廈（8樓）。該大廈位于規(guī)劃區(qū)域的東北角，占地面積約1公頃，總建筑面積約8萬(wàn)平方米，規(guī)劃為塔樓，地下3層，地上1820層，標(biāo)準(zhǔn)層面積40005000平方米。目前建筑設(shè)計(jì)尚未完成，結(jié)構(gòu)及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)未定。一、 SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：價(jià)格有優(yōu)勢(shì)；發(fā)展商具有的文化特質(zhì)給項(xiàng)目以獨(dú)特定位；周邊商業(yè)氛圍濃；有一個(gè)教堂，可以體現(xiàn)獨(dú)到的文化氛圍，有塑造概念的空間。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下的不足：工期比西區(qū)的稍晚；區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高；項(xiàng)目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來(lái)，較難體現(xiàn)自身特色；由于限高，難從高度上體現(xiàn)與眾不同；名稱較長(zhǎng)，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口；不是人流進(jìn)入中關(guān)村的主干道，屬輻射區(qū)；地域周邊公共交通不方便，線路較少，站位較遠(yuǎn)；大地酒店前的廣場(chǎng)面積不大，做多個(gè)小的景觀難以起到聚集效應(yīng)；大地酒店下面做商業(yè)不能提高酒店的檔次；目前的商業(yè)氛圍由前來(lái)購(gòu)書(shū)的學(xué)生烘托，有錢(qián)人少，輻射面??；18樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 作為中關(guān)村西區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項(xiàng)目擁有如下的機(jī)遇：中關(guān)村東區(qū)和西區(qū)開(kāi)始規(guī)劃，總規(guī)模面積巨大；政府規(guī)劃中關(guān)村西區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個(gè)重點(diǎn)突出的CBD商圈；西區(qū)的土地價(jià)格高昂，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高；附近地區(qū)缺乏大型高檔次商業(yè)設(shè)施。（四）項(xiàng)目威脅分析在本項(xiàng)目推出的過(guò)程中，我們認(rèn)為存在下面的威脅：周邊寫(xiě)字樓多，現(xiàn)樓仍在招租。原因只有兩個(gè)：客戶少或者價(jià)格高；西區(qū)的寫(xiě)字樓將在3年內(nèi)建成上市，提供約120萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓商鋪等；西區(qū)的項(xiàng)目起點(diǎn)高，配套好，功能全。二、 核心競(jìng)爭(zhēng)力分析我們認(rèn)為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于三點(diǎn)：斜街基督教堂濃郁的文化氛圍第三部分 項(xiàng)目定位通過(guò)我們對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查和研究，我們認(rèn)為8樓的定位需要根據(jù)本地域的定